“這次政策微調(diào)來得早、來得好?！比f科董事長王石8月27日在深圳舉行的一場房地產(chǎn)行業(yè)專題策略研討會上表示,2009年市場快速回暖之后進(jìn)行政策微調(diào)非常及時,房地產(chǎn)市場有望趨于穩(wěn)定,萬科將力爭抓住新一輪市場機(jī)會。

　　九、十月成交量取決于貨幣政策

　　王石指出,此次政策微調(diào)時的市場與2007年政策轉(zhuǎn)向時的情況存在明顯不同。2007年9月政策轉(zhuǎn)向時,萬科關(guān)注的14個城市成交批售比已經(jīng)低于1,市場供過于求;而今年7月政策微調(diào)時,14個城市成交批售比為1.78,市場供應(yīng)遠(yuǎn)跟不上銷售速度,主要開發(fā)商幾乎都出現(xiàn)供應(yīng)量不足,預(yù)計到第四季度,短期供應(yīng)不足才可能有所緩解。

　　談到當(dāng)前市場形勢,王石認(rèn)為,2009年以來一線城市的新房和二手房成交價格出現(xiàn)了明顯上漲,二季度部分地區(qū)“地王”再現(xiàn),主要是受到宏觀政策和市場預(yù)期的影響,但從全國范圍來看,多數(shù)城市的土地市場仍是從調(diào)整期的低谷緩慢回升。王石表示,盡管政策微調(diào)帶來短期成交量下降,而當(dāng)前的調(diào)整是健康和及時的。九、十月份成交量將取決于貨幣政策如何演變,取決于貨幣政策如何在宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和消費者心理之間取得平衡。

　　王石表示,在2007年市場進(jìn)入調(diào)整期后,萬科率先展開主動調(diào)整,消化庫存,結(jié)果萬科的市場占有率由2.1%提升至2.3%。在市場回暖后,萬科又率先提供更適銷對路的產(chǎn)品,適度補(bǔ)充項目資源,購地面積及購地金額均為主要開發(fā)企業(yè)中位。數(shù)據(jù)顯示,今年以來萬科新增土地的平均成本為2343元/平方米。

　　項目資源開發(fā)量不到3年

　　今年二季度開始各地政府明顯加快推地進(jìn)程,政府出于防范房價過快上漲的考慮,也鼓勵加大土地供應(yīng)量,王石預(yù)計,未來一段時期會有較多的優(yōu)質(zhì)土地資源陸續(xù)入市?！叭f科將堅持精挑細(xì)選的原則,合理補(bǔ)充項目資源,不囤地,堅決不拿地王?！蓖跏俅螐?qiáng)調(diào)萬科一貫的拿地策略。

　　王石強(qiáng)調(diào),萬科上調(diào)開工面積,增加未來供給,經(jīng)營計劃會根據(jù)市場情況進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。數(shù)據(jù)還顯示,截至目前萬科規(guī)劃中項目權(quán)益建筑面積合計2079萬平方米,按未來開發(fā)規(guī)模保持30%的增長保守估計,項目資源仍保持不到3年的開發(fā)量。

　　對未來發(fā)展策略,王石表示,未來萬科將工作圍繞“質(zhì)量”與“回報”展開,不會單純將規(guī)模作為主要追求目標(biāo),萬科將推動公司持續(xù)增長,為股東創(chuàng)造價值。

　　萬科利用之前的調(diào)整期提升產(chǎn)品質(zhì)量,由規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變,調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),加強(qiáng)采購系統(tǒng)建設(shè),提高產(chǎn)品的低碳綠色環(huán)保的生態(tài)價值。在成本控制方面,王石坦陳,萬科在某些方面還需借鑒同行經(jīng)驗,但管理成本與營銷成本已明顯下降,未來將深入開展標(biāo)準(zhǔn)化,繼續(xù)推動集中采購,優(yōu)化成本費用,體現(xiàn)規(guī)模效益,效益仍有上升空間。中報也顯示,上半年在銷售增長的同時,萬科的銷售費用由去年同期的7.09億元下降至5.51億元,管理費用由去年同期的8.17億元下降至5.69億元。

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