日常生活 開源少截流

　　許多房貸族覺得向銀行貸了這么多錢之后，頭先要做的是從日常生活中壓縮開支。但在目前居民消費價格指數(shù)(CPI)維持高位的情況下，僅僅靠截流是遠遠不夠的，適當開源非常有必要。

　　相比一般的投資，房貸族的開源更應講究安全性和流動性，不僅要找到收益相對穩(wěn)定的理財產品，更要通過各種手段，讓資金盡可能保持良好的流動性。從目前股市的情況來看，購購股票型基金或者打新股，似乎都很難達到預期的收益，如何開源而不截流，日常理財還是應該“巧”字當頭。

　　貨幣基金 關注T+0

　　背負房貸的家庭保持資金流動性和收益的平衡是非常重要的。貨幣市場基金成為許多房貸族頭選的日常資金管理工具，但是由于其T+2的贖回原則，現(xiàn)金到賬戶有時間延遲。一旦家庭需要現(xiàn)金時，往往會出現(xiàn)“遠水解不了近渴”的情況?，F(xiàn)在不妨關注一下較新出現(xiàn)的T+0業(yè)務。

　　目前，已有包括南方現(xiàn)金增利、華安現(xiàn)金富利等6只貨幣市場基金相繼開通了工商銀行的利添利賬戶的T＋0業(yè)務。所謂利添利賬戶理財，是把客戶的活期儲蓄存款與貨幣市場、短債等低風險基金聯(lián)接，為客戶進行有效的投資管理和現(xiàn)金管理。據(jù)悉，上述業(yè)務的手續(xù)費以央行公布的6個月貸款基準利率計算，假設客戶持有1萬份貨幣市場基金，按照有關規(guī)定，客戶實際支付的利息僅為2.52元(具體規(guī)定請向有關機構查詢)?！癟＋0”贖回業(yè)務不受交易時間的限制，即使是在周六、周日或者交易日的非交易時間，也可實現(xiàn)贖回款實時到賬，讓家庭合理安排資金流動。

　　巧用質押 死錢變活錢

　　在目前股市震蕩、基金收益下降等多種投資渠道不暢的背景下，讓不少房貸族出現(xiàn)了資金周轉不靈被迫割肉的窘境。在這個時候，你不妨關注家庭中可以進行質押的理財產品。

　　目前，多家銀行理財產品均包含了大比例的質押貸款。人民幣理財產品質押率較高達90％，外幣產品質押率較高達80％，質押期限較長一年且不超過產品約定投資到期日，利率按同期同檔次貸款基準利率。這些特點讓可質押理財產品具有“收益穩(wěn)定、使用靈活”的競爭優(yōu)勢，但并不是所有的理財產品都可以進行質押，因此在購購之前還需要進行咨詢。除了銀行理財產品之外，定期儲蓄存單、個人壽險保單、憑證式國債都可以質押貸款。讓死錢變活錢，需要對貸款的適用性、質押比例、利率、期限等細節(jié)了解清楚。

　　難道中國的房屋供應量就如此缺乏嗎？

　　情形其實類似于現(xiàn)在高企的油價，美國歸因于石油供不應求，提刀威逼石油輸出國增加供應。待到沙特等國增加石油產出，油價依然堅挺甚至步步高升。其實正是大量的石油投資者、投機者的存在，使供需問題變成一道很復雜的函數(shù)題。

　　2005年東莞住宅銷售面積不到300萬平方米，2006年則剛剛超過350萬平方米。業(yè)內人士估計，2007年東莞的總體住宅供應接近500萬平方米，如果按政治經濟學的理論判斷，去年東莞的房地產供應完全是供大于求。

　　然而實際情況卻并非如此簡單，特別是在2007年6月前后，在深圳房價高企的影響下，大量的深圳投資客“扎堆”東莞，不少樓盤甚至出現(xiàn)了“脫銷”的情況。同樣由于市場行情看好，消費者的購購力得到充分釋放，不少本地的資金也開始活躍于東莞市場。因此，去年上半年，樓市成交量和價格表現(xiàn)出雙高的特點。代理機構數(shù)據(jù)顯示，上半年東莞全市商品住宅網上簽約共25299套，以平均一套100平方米計算(實際情況遠高于此數(shù)，東莞商品房普遍以大戶型為主)，半年成交已超過250萬平方米。從價格來看，全市商品房單價由4000多元向6000元大關邁進。

　　可以說，去年珠三角乃至全國的房價瘋漲，源自于投資型購房的急劇增加?！安皇且粋€價，而是一公里漲一個價?！钡禺a中介陳明宣用這種極端的說法來形容瘋狂時期的深圳房價。當房子成為稀缺資源，炒賣空間就開始增大，炒家又將本已稀缺的資源變得更加“珍貴”。2007年的深圳，房地產行業(yè)的各個環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了炒賣的風頭。開始是處于新房銷售環(huán)節(jié)，除了地產商直接提價外，樓盤的銷售人員也是當中的“抬轎手”，然后是二手中介，較后是大量的房地產投資客。

　　三人成虎，同樣的故事在全國各大城市輪番上演，或者籌備上演。于是在各大中城市，“地王”頻頻出現(xiàn)，地產商以及土地 所有者(主要是各地方政府)熱情高漲、信心。

　　平心而論，那一輪房價上漲也并非空中樓閣，房地產本身就是經濟周期的組成部分。自2001年以來，中國經濟在居民消費結 構升級、工業(yè)化、城市化、全球化的推進下，進入新一輪經濟周期，作為宏觀經濟的晴雨表，房價肯定不會缺席這場“盛宴”。

　　無論出于什么原因，房價的瘋漲已經驚動了，甚至房地產的受益者——地方政府——也感到心驚肉跳。于是廣州市市長張廣寧頭先開炮，深圳市市長許宗衡也高呼“此價不可漲”。兩地政府積極配合的調控政策，廣、深兩地的房價調整迅速展開。

　　縱觀此次房地產調控還有一個共通點：只要地方政府積極配合的，房價的下調就較為明顯，例如珠三角，例如江西。

　　但地方政府是這次房地產大戲中較為“頭鼠兩端”的角色。珠三角地區(qū)一位主管房地產的副市長曾為記者講解了一組數(shù)據(jù)：香港1997年房價較高峰時，樓市交易量達到172000套。但一年不到，交易紀錄就迅速下滑到85000套。而當年香港的住宅供應量與1997年相當。換言之，當年還有接近9萬套的房子有待消化。這9萬套房子足足困擾了香港十年。

　　在這輪調整中，住房和城鄉(xiāng)建設部憂心忡忡，地方政府也是如此。以較早開炮的廣州為例，在廣州市政協(xié)十一屆二次會議上，廣州市國土房屋管理局局長謝曉丹明確表示：“環(huán)境不斷改善，量不斷減少，我覺得，房價不會降下來”。同樣地，對于今年廣州房價漲還是降的問題，廣州市主管“住、行”的常務副市長蘇澤群也表示：“廣州市的房價應該有上升的空間”。

　　也許有人認為，地方政府的態(tài)度對樓價的影響相當有限。事實真的如此嗎？在樓市冰凍期來臨后，廣州即刻停止了“對商品房價格有直接沖擊”的限價房土地拍賣與規(guī)劃。從珠三角到華東、華北，基本上所有的地方政府都在積極籌備采用經濟手段拯救房地產業(yè)。

　　符合經濟規(guī)律的手段在運作，甚至一些行政色彩濃厚的“非常規(guī)”手段也在運作。有這樣一個例子，時間是樓市劇烈下滑期間，地點是廣州與深圳之間一座很重要的城市。該城市一個標志性在售項目計劃將售價由較高峰的每平方米1.2萬元調整到每平方米8000元左右，但主管專業(yè)“認為”，這是個城市標志樓價怎么也不能低于1萬元，于是這個項目“折后”定價也就以萬元為準。

　　2008年5月份，深圳的成交套數(shù)已超越去年同期水平。盡管房價并沒有上升，但這種回暖已表明，前期房地產商的降價銷售已達到效果，開發(fā)商已基本摸清了購房者的心理底線。也許就如王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)所言“該降的都已經降了”。從中介機構的報告顯示，不同于往年，5月的購房者主要是一些剛性需求較大的“自住客”。而這批自住客讓5月深圳的一手商品房月均成交金額達到45億元，已超越2007年8月。這也表明購房自住需求依然是相當大。

　　廣州也出現(xiàn)了相同的情形，2008年4月公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，成交量環(huán)比上漲了兩倍，均價也重新回到了每平方米10997元。情況似乎并非曇花一現(xiàn)，5月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)雖然沒有公布，但根據(jù)官方網站“陽關家緣”的數(shù)據(jù)，5月一手住宅成交量突破7000套大關。這是2007年房貸新政以來的次。

　　與深圳不同的是，廣州的樓市回暖似乎更為全面。中介統(tǒng)計機構的數(shù)據(jù)顯示，1～4月廣州住宅平均租金穩(wěn)步上升，4月份全市住宅平均租金為每月每平方米30.01元，同比上升10.6%。雖然每月總體二手房成交價格并無太大波動，但成交量每月都有6%~10%的漲幅。一些區(qū)域的價格回暖跡象非常明顯。

　　雖然從數(shù)據(jù)上看，今年1~4月全國住宅銷售面積同比下降4.0%，這一增速創(chuàng)下了2005年以來的新低，但各方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)同時顯示，上海、北京等地的房價也在回暖當中。

　　那是否可以下結論說，這輪房地產冰凍期已過，樓價依舊飛漲？

　　“其實房價并不取決于房地產商?！币患疑鲜蟹康禺a企業(yè)的高管告訴記者，“現(xiàn)在大部分地產商的日子都不好過，行業(yè)面臨著一次重組，但重組更多意味的是行業(yè)兼并、企業(yè)易主。地產商降價拋盤反而與之沒有直接聯(lián)系”。

　　“如果樓盤出現(xiàn)長時間的降價，那只可能是宏觀經濟出現(xiàn)調整，或者國家停止了城市化進程?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

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