核心提示

    計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房子是單位資產(chǎn)，維修自然也由單位來(lái)負(fù)擔(dān)。到了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房子成為個(gè)人資產(chǎn)，維修的費(fèi)用又該誰(shuí)出呢？

    于是，專(zhuān)項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修的房屋維修基金應(yīng)運(yùn)而生。

    從２００１年６月１日起，鄭州市開(kāi)始對(duì)新出售的住宅（含商品房和單位分房）收繳住宅維修基金。截至２００４年底，已歸集５．７億元維修基金。目前鄭州市住宅面積總計(jì)已有７０００余萬(wàn)平方米，并以每年２５０多萬(wàn)平方米的速度遞增。當(dāng)越來(lái)越多的房屋面臨著維修的時(shí)候，房屋維修基金就成為大家不得不關(guān)注的話(huà)題。

維修基金，概念幾何

    鄭州市的閻小姐在南陽(yáng)路某小區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套１６８平方米的住宅，在銷(xiāo)售單位提供的費(fèi)用明細(xì)單上，她發(fā)現(xiàn)了一個(gè)前所未聞的費(fèi)用概念——維修基金。按照每平方米３５元計(jì)算，她需要為此支出５８８０元。面對(duì)她的疑惑，售房代表的解釋也含糊不清：“這是由政府統(tǒng)一收取的?！?/P>

    ３月２５日上午，在鄭州房地產(chǎn)大廈辦事大廳里，記者對(duì)前來(lái)辦理購(gòu)房手續(xù)的人們進(jìn)行了隨機(jī)調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分業(yè)主對(duì)維修基金的概念知之甚少，其使用范圍等常識(shí)問(wèn)題更是一問(wèn)三不知。

    那么，究竟什么是維修基金呢？鄭州市物業(yè)維修基金管理主任張書(shū)團(tuán)解釋?zhuān)S修基金就是房屋的“大病統(tǒng)籌”。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，絕大部分住宅屬于“公房”，房子的修繕由單位包管。隨著房改政策的出臺(tái)，住宅房屋的產(chǎn)權(quán)大多屬于業(yè)主個(gè)人所有，房子維修要由業(yè)主們共同承擔(dān)。

    根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部１９９８年１１月頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，維修基金是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（詳見(jiàn)鏈接一）維修基金的簡(jiǎn)稱(chēng)。專(zhuān)項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的大修、更新、改造。

    雖然該辦法自１９９９年１月１日起就開(kāi)始施行，但在２００１年以前，鄭州市所出售的商品房屋在政策上并沒(méi)有關(guān)于“維修基金”的相應(yīng)規(guī)定。直到２００１年６月１日，鄭州市１０９號(hào)政府令——《鄭州市房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》正式實(shí)施之后，才有據(jù)可依。

    根據(jù)鄭州市１０９號(hào)政府令的規(guī)定：公有住房出售，售房單位按售房款的３０％比例提取維修基金。購(gòu)購(gòu)無(wú)電梯多層商品房的，購(gòu)房人按建筑面積每平方米３５元計(jì)繳；購(gòu)購(gòu)別墅的，購(gòu)房人按建筑面積每平方米４５元計(jì)繳；購(gòu)購(gòu)高層商品房或設(shè)有電梯的多層商品房，購(gòu)房人按建筑面積每平方米６５元計(jì)繳。

    業(yè)內(nèi)人士介紹，依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程都有較低保修期限（詳見(jiàn)鏈接二）。在保修期外，小區(qū)公共設(shè)施的日常小修、維修保養(yǎng)已包含在物業(yè)管理費(fèi)之中，不屬于維修基金的使用范疇；只有保修期后的公共設(shè)施的中修、大修才能使用維修基金。

    物業(yè)管理費(fèi)和維修基金有何不同呢？張書(shū)團(tuán)解釋?zhuān)飿I(yè)管理費(fèi)的收取是指對(duì)小區(qū)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的小修，以及對(duì)小區(qū)公共秩序、環(huán)境綠化等進(jìn)行的日常管理服務(wù)，主要用于人員工資、垃圾清運(yùn)、小修費(fèi)用等。

維修基金，誰(shuí)在管理

    在鄭州市房管局，有一個(gè)大多數(shù)省轄市還未成立的機(jī)構(gòu)：鄭州市物業(yè)維修基金管理。正是這個(gè)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)管著全市的房屋維修基金。

    鄭州市物業(yè)維修基金管理書(shū)記任振祥介紹，維修基金實(shí)行“業(yè)主所有、專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監(jiān)管”的管理原則；在核算上實(shí)行三級(jí)核算，物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一級(jí)賬戶(hù)，每一幢樓設(shè)立二級(jí)賬戶(hù)，為每一位業(yè)主設(shè)立三級(jí)賬戶(hù)，維修基金的本金和利息較終核算到戶(hù)。

    一般來(lái)說(shuō)，維修基金由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代收代繳，從代收到存入，時(shí)間不能超過(guò)一個(gè)月。如果超過(guò)，房管局將向開(kāi)發(fā)商征收這筆資金利息。在收到開(kāi)發(fā)商存入的這筆資金后，房管局將向每位業(yè)主開(kāi)具證明，交由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)交業(yè)主。該證明上有一個(gè)賬號(hào)，業(yè)主可到銀行和房管局隨時(shí)查詢(xún)。

    他還說(shuō)，管理過(guò)程依法接受市財(cái)政審計(jì)部門(mén)的監(jiān)督，同時(shí)規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)和維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)建立維修基金公示和查詢(xún)制度，定期公布維修基金的繳存、使用情況和不定期接受業(yè)主的查詢(xún)?！拔覀儗?shí)行的是‘收支兩條線(xiàn)’，不會(huì)動(dòng)用基金一分錢(qián)?！?/P>

    來(lái)自鄭州市物業(yè)維修基金管理的數(shù)據(jù)，鄭州市房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金自２００１年６月開(kāi)始建立，截至２００４年年底，維修基金歸集總額達(dá)５．７億元。其中，為１２４０個(gè)商品房小區(qū)、８．３萬(wàn)戶(hù)業(yè)主的總計(jì)９７７萬(wàn)平方米住房開(kāi)立維修基金專(zhuān)戶(hù)，歸集維修基金３．８億元；為１１０２個(gè)房改單位開(kāi)立維修基金專(zhuān)戶(hù)，歸集房改房維修基金１．９億元。

維修基金，怎么使用

    “存在我戶(hù)頭下的維修基金，能自己調(diào)配使用嗎？”答案是：不能。

    張書(shū)團(tuán)介紹，維修基金必須專(zhuān)項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修。使用時(shí)要區(qū)分情況對(duì)待：一是在業(yè)主委員會(huì)成立前，需使用維修基金的，由售房單位或物業(yè)管理公司提出使用方案，經(jīng)６０％以上相關(guān)業(yè)主簽字同意；二是業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論決定或６０％以上相關(guān)業(yè)主簽字同意，方可使用維修基金。而且使用維修基金應(yīng)頭先在增值部分中支取。增值部分不夠使用時(shí)，才能使用頭次歸集總額５０％以下的維修基金本金。

    在需要使用時(shí)，公司需向業(yè)主委員會(huì)寫(xiě)申請(qǐng)，提交方案并報(bào)預(yù)算。經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)，向管理申報(bào)。經(jīng)管理核實(shí)，派專(zhuān)人到現(xiàn)場(chǎng)查看，該項(xiàng)費(fèi)用是否用在維修上，得到業(yè)主委員會(huì)證實(shí)，情況屬實(shí)后，物管公司才能在銀行提取維修基金（詳見(jiàn)鏈接三）。

    張書(shū)團(tuán)說(shuō)，從２００２年１０月管理成立，通過(guò)正常報(bào)批手續(xù)支出的維修基金已有３００多萬(wàn)元。他解釋?zhuān)路恳话阍冢的陜?nèi)不會(huì)出現(xiàn)大的損壞，也就是說(shuō)，５年內(nèi)幾乎都用不上這筆錢(qián)。而在管理成立之前，用于房改房方面的維修基金已有１億多元。

    根據(jù)鄭州市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，目前鄭州市住宅面積總計(jì)達(dá)７０００余萬(wàn)平方米，今后每年住宅投放市場(chǎng)量約為２５０萬(wàn)平方米。因此，將來(lái)共用設(shè)施設(shè)備維修基金這筆巨大的數(shù)目必須提前籌集?！熬S修基金大規(guī)模的支出將會(huì)出現(xiàn)在５年之后。”張書(shū)團(tuán)預(yù)測(cè)。

歷史欠賬，怎樣解決

    “目前較為困擾的問(wèn)題是以往的歷史欠賬?！睆垥?shū)團(tuán)說(shuō)。

    他告訴記者，鄭州市采取的是把收繳維修基金與辦理房屋所有權(quán)證相結(jié)合的辦法，因此２００１年６月１日的政策實(shí)施，成為收繳維修基金的“分水嶺”。在此之后鄭州市區(qū)內(nèi)簽訂購(gòu)房合同、辦理房屋所有權(quán)證的業(yè)主，全部繳納了維修基金。而之前市區(qū)內(nèi)的商品房和房改房，業(yè)主大多未繳納維修基金。

    老的小區(qū)，還有大量房改房等，由于歷史、政策等原因，都沒(méi)有歸集維修基金，這些居住區(qū)是目前鄭州市沒(méi)有繳納維修基金的主要部分。目前，一些小區(qū)的房屋已到大修期，其配套設(shè)施設(shè)備等急需更新，由于未建立維修基金，無(wú)法及時(shí)維修。通過(guò)多次走訪(fǎng)社區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)，不少已建成七八年的小區(qū)，其樓房的外立面、電力設(shè)備、給排水管道已經(jīng)出現(xiàn)問(wèn)題，不能滿(mǎn)足業(yè)主們?nèi)粘Ｉ畹男枰?，但基本沒(méi)有得到及時(shí)修補(bǔ)，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理部門(mén)的矛盾時(shí)有發(fā)生。

    據(jù)了解，目前部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，在企業(yè)將公有住房按房改政策出售給職工以后，企業(yè)沒(méi)有能力也沒(méi)有義務(wù)承擔(dān)家屬樓的大修和更新改造費(fèi)用。但建立了維修基金，就可以解決此類(lèi)問(wèn)題。如鄭州百文集團(tuán)有限公司有６個(gè)家屬院由于供水主管道老化漏水，每月水損耗大，業(yè)主分擔(dān)費(fèi)用高。公司申請(qǐng)動(dòng)用７．１萬(wàn)元維修基金，對(duì)供水主管道進(jìn)行了改造，使４３８戶(hù)業(yè)主每月多負(fù)擔(dān)水費(fèi)的問(wèn)題得以解決。

　　由于２００１年政策出臺(tái)前的住宅房屋難以有效地歸集維修基金，張書(shū)團(tuán)透露，今年管理將選擇一個(gè)老舊小區(qū)開(kāi)展征收維修基金的試點(diǎn)，試圖在單位集資建房的維修基金歸集方面有新的突破。

鏈接一：何為住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備？

     住宅共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位，包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)燃皯?hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊、通道等；住宅共用設(shè)施設(shè)備是對(duì)住宅小區(qū)、組團(tuán)或單幢房屋而言，是指建設(shè)費(fèi)用已攤?cè)敕课蒌N(xiāo)售價(jià)格的共用上下水管道、水箱、加壓水泵、暖氣管道、燃?xì)夤艿馈⒙渌?、電梯、天線(xiàn)、照明、鍋爐、供電線(xiàn)路、路燈、消防設(shè)施、綠地、道路、溝、渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

鏈接二：建設(shè)工程較低保修期限有多長(zhǎng)？

    依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的較低保修期限為：

    基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

    屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年；

    供熱與供冷系統(tǒng)，為２個(gè)采暖期、供冷期；

    電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為２年。

鏈接三：如何保障維修基金的使用？

    河南省天心律師事務(wù)所律師王彥昭指出，從法律關(guān)系上說(shuō)，維修基金是購(gòu)房者交納用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修，其所有權(quán)是業(yè)主共有。也就是說(shuō)，支配使用的權(quán)利是業(yè)主們自己。

    王彥昭還提到，業(yè)主交納的住房維修基金，是“從百姓兜里掏出的錢(qián)”，取之于業(yè)主用之于業(yè)主，每一筆基金

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