寫字樓由于供量小、需求量大，因而會有較高的率，近年來成為了廣大投資客戶的新寵。但同時由于寫字樓面積較大，投資總價很高，并且變現(xiàn)期長，對于個人投資來說就更需要理性和專業(yè)的分析。今天新北京樓市要奉獻(xiàn)給大家的購房投資講堂就是教您如何投資寫字樓物業(yè)。

   七招教您投資寫字樓

   招：計算年回報率

   在準(zhǔn)備投資寫字樓之前，應(yīng)該頭先計算該盤的年回報率，合適則具有投資價值。根據(jù)國際專業(yè)理財公司的計算原則，衡量一幢物業(yè)價格合理與否的基本公式為“年收益×１５年＝房產(chǎn)購購價”。若物業(yè)年收益×１５年大于購房款，則表明該項目尚具投資價值。

   招：選擇區(qū)位

   由于房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城市主區(qū)土地的稀缺性更強(qiáng)，因此增值空間很大。同時，主區(qū)的區(qū)位成長性顯而易見，區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨(dú)厚，通常是人流、物流、信息流、資金流匯聚之處。所以說，是否位于城市的主區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的頭選要素。

   第三招：注重檔次形象

   個人投資寫字樓時，要瞄準(zhǔn)客戶群來投資。作為企業(yè)，選擇寫字樓辦公的頭要目的，往往是為了提升企業(yè)形象，不少企業(yè)將寫字樓的檔次形象放在僅次于區(qū)位的重要因素之一。如果投資，建議選擇那些較小的租客也需要大約５００－１０００平方米建筑面積的寫字樓，因為這表明入駐這個物業(yè)的公司水平相差不大，物業(yè)檔次高，今后可能有較為穩(wěn)定的回報。當(dāng)然，這同時也要求投資者有很高的支付能力。如果投資那些切成小塊面積進(jìn)行出售的物業(yè)，應(yīng)注意，雖然總價可能會便宜，但由于小業(yè)主太多，將影響到該物業(yè)的物業(yè)管理水平和回報能力。

   第四招：關(guān)注品質(zhì)

   因為對于實際使用的企業(yè)來說，寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要，如交通的便利程度、停車場的設(shè)計是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等等，因此，投資者也需要對上述內(nèi)容逐一比較，并現(xiàn)場觀察、實地感受。如果某個寫字樓地處偏遠(yuǎn)交通不便，或交通擁擠，那肯定不適合投資。

   第五招：周邊自然景觀及樓層小花園、綠化

   如果某個寫字樓周邊全是高層建筑物，其視線必然被擋，就談不上什么自然景觀了。人工作到一定時候，勢必疲憊。樓層里設(shè)置的公共小花園及小花園里的植被綠化，可以達(dá)到放松身心的目的。而寫字樓外的自然景觀，則可以讓人憑欄遠(yuǎn)眺心曠神怡，以利于休息養(yǎng)神。

   第六招：選擇好的物業(yè)公司

   作為投資型物業(yè)，寫字樓增值、保值是通過物業(yè)管理服務(wù)來實現(xiàn)的，物業(yè)管理公司直接決定某個寫字樓的用水、用電、垃圾清運(yùn)、空調(diào)供應(yīng)、車位管理等方方面面的問題。沒有公司喜歡在垃圾滿地的寫字樓里辦公。因此選擇投資某個寫字樓時，調(diào)查物管公司情況亦不容忽視。較好選擇國際性的物管公司。香港的許多寫字樓都是通過品牌物業(yè)在資產(chǎn)運(yùn)營管理實現(xiàn)后期價值的。

   第七招：如何辦理租賃手續(xù)

   投資者購購了某寫字樓后，如有租客求租，頭先，購賣雙方簽署租賃合同；其次，將租賃合同原件、出租和承租人的身份證明、公司營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）、產(chǎn)權(quán)證原件出示給房屋所在地街道并做登記申請；較后，將租賃合同原件，出租和承租人的身份證明，公司營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）交至所在區(qū)房地產(chǎn)交易，辦理租賃登記，并按規(guī)定繳付款項。

   投資注意三風(fēng)險

   一、因為寫字樓的投資數(shù)額較大，因此投資寫字樓必須防范貶值風(fēng)險。如果寫字樓本身所處的地段由于一些市政或其他原因造成了貶值，寫字樓本身必然會造成很大的影響；如果所投資寫字樓在未來的幾年里涌現(xiàn)出過多新樓盤，也從而對現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。如今年的中關(guān)村寫字樓市場，由于供應(yīng)量很大而原有的和新生的消化能力又十分有限，造成了該地區(qū)新寫字樓消化不了，老寫字樓租金下降的情況。

   二、在按揭方面，純寫字樓項目，除在邊緣地區(qū)的項目，或項目本身檔次一般，其他大多單價都在１．５萬元／平方米以上，而按揭貸款多六成以下，因此需要很高的頭付能力和強(qiáng)有力的還款能力。在利率方面，寫字樓要高于住宅近１％的利率。另外，還有購置物業(yè)的稅費(fèi)、出租所涉及的稅費(fèi)、房產(chǎn)稅、頭次出租的高折價、物業(yè)管理費(fèi)用、自己的管理費(fèi)用、裝修、家具、房屋折舊費(fèi)用等需要交納的各種稅費(fèi)，約占投資額的２０％左右。

   三、寫字樓與住宅都具有投資功能，但它們有截然不同的屬性。它們之間的核心差異在于，住宅是一種“生活資料”而寫字樓是一種“生產(chǎn)資料”。當(dāng)寫字樓租不出去的時候，它只能閑置在那里，而不能像住宅一樣，可以自己住。這樣不但不會產(chǎn)生其他利潤反而會消耗資金。

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