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房貸利率再度提高,樓市何去何從?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 881 次
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?。丛拢玻啡?,中國人民銀行決定,28日起上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率:金融機構(gòu)一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點,由現(xiàn)行的5.58%提高到5.85%,其他各檔次貸款利率相應(yīng)浮動,金融機構(gòu)存款利率保持不變?!?/P>
自今年3月下旬以來,2005調(diào)控年之后的恢復(fù)性增長成為樓市主調(diào),房價走高再次成為大眾關(guān)注的焦點之一,種種跡象引來了對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的猜測。聯(lián)系到去年3月17日央行升息成為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控開始的信號,這個消息更加劇了業(yè)內(nèi)外的此類猜測。難道新一輪的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控真的要再次來臨?
原因探析:風(fēng)起于青萍之末
央行為什么要提高貸款利率?綜合分析,乃是各種因素推動的結(jié)果。具體來說,有如下原因?! ?/P>
一是投資增長過快。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長10.2%,快于上年同期9.9%的增長速度。全社會固定資產(chǎn)投資同比增長27.7%,比上年同期加快4.9個百分點。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長20.2%。新建項目在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中的比重也比去年同期增長2.5%達到47.1%,意味著后續(xù)投資的跟進和將來投資的繼續(xù)增長?! ?/P>
今年是“十一五”實施的年,政府愿意看到的是良好的開局,過快或者過慢的發(fā)展顯然都不合適,穩(wěn)定、穩(wěn)健的發(fā)展基調(diào)決定了政府在監(jiān)測到市場走熱的苗頭之后,當(dāng)然不能袖手旁觀,旁敲側(cè)擊一下還是很有必要的,其市場化的控制手段就是利率?! ?/P>
二是樓市全線升溫。自2005年下半年進入政策平穩(wěn)期之后,市場普遍看好后市。同時,地方政策推動、銀行信貸政策放松、市場觀望結(jié)束也為市場快速上升創(chuàng)造了條件。春節(jié)后,市場變熱趨勢明顯?! ?/P>
北京,一季度商品房均價同比上漲14.8%;住宅投資同比增長了31.1%,漲幅遠超去年同期的11.9%。有報道說,北京房價已經(jīng)超過上海成為中國 。
深圳,一季度商品房均價同比上漲20.6%,其中商品住宅同比上漲25.6%。當(dāng)?shù)卣淹ㄟ^相關(guān)六部門提出的八大措施遏制房價飆漲?! ?/P>
廣州,一季度房價也與深圳趨勢相類,老城區(qū)一手住宅價格同比上漲約18%?! ?/P>
上海商品住宅市場在3月表現(xiàn)出的成交強勁反彈也非常明顯。
主要城市房價猛漲的態(tài)勢,不僅社會各界對此“頗有微辭”,就連一些房地產(chǎn)開發(fā)商都覺得不夠健康?! ?/P>
三是新增貸款過快。人民銀行4月14日公布的數(shù)據(jù)顯示,一季度銀行新增貸款達到1.26萬億元,已經(jīng)超過人民銀行年初公布的全年2.5萬億元目標的一半。這使全年新增貸款的增長趨勢大大超過預(yù)期,隱藏的信貸風(fēng)險令政府擔(dān)憂。
事實上,從升息公告之后央行隨后召開的各銀行機構(gòu)“窗口指導(dǎo)”會議內(nèi)容可以非常清楚地看出,控制“利率風(fēng)險、信用風(fēng)險、融資風(fēng)險”以保證穩(wěn)健經(jīng)營、控制金融風(fēng)險、保障匯率改革才是升息的較重要原因。
4月14日的國務(wù)院常務(wù)會議表示,目前經(jīng)濟中存在的突出問題是固定資產(chǎn)投資增長過快,貨幣供應(yīng)量偏高,信貸投放偏快。并決定,控制貨幣信貸投放,采取綜合措施解決銀行貨幣信貸過快增長問題。從這里看,兩周后的加息也就不那么突然了?! ?/P>
市場反應(yīng):山雨欲來風(fēng)滿樓
央行加息有何警示意義,對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生哪些影響呢?綜合專家的觀點,大致有兩點:
一是警示投資過熱。金融和經(jīng)濟數(shù)據(jù)提示:經(jīng)濟整體存在明顯的投資反彈,銀行可能成為投資反彈的重要支持。政策的目的是明確的,提高融資成本、對地方政府和企業(yè)主體的投資沖動給予警示。這不僅僅可能是針對房地產(chǎn)行業(yè),其他生產(chǎn)資料行業(yè)也在其中?! ?/P>
二是穩(wěn)定市場預(yù)期。房地產(chǎn)市場供需的實際影響不大。在市場供應(yīng)方面,開發(fā)商普遍反應(yīng)平平。業(yè)內(nèi)認為,這次0.27個百分點的小幅度調(diào)息對開發(fā)商的影響不大,完全可以通過成本轉(zhuǎn)移消化?! ?/P>
對于房地產(chǎn)需求來說,利息負擔(dān)增加是較直接的反應(yīng)。對于剛性很強的自住需求來說,這完全是一個利空消息;對于投資性需求,其影響取決于投資者的利息承受能力?!?/P>
事實上,對房地產(chǎn)市場供給與需求來說,信號作用是較值得注意的。溫和的貨幣緊縮措施是對市場的試探和暗示,和投資者過高的市場增長預(yù)期、消費者欠理性的購購需求都是不合適的?! ?/P>
后市預(yù)測:春潮帶雨晚來急
如果說加息只是一個信號的話,那么下一步,政府還會采取哪些調(diào)控措施呢?專家認為,很可能是一套溫和的“組合拳”?! ?/P>
一是地根繼續(xù)緊縮。記者注意到,在央行加息同一時間,防止土地囤積的政策已經(jīng)出臺。4月27日,國土資源部、國家工商總局聯(lián)合公布《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》示范文本(試行)。在土地出讓合同的規(guī)定基礎(chǔ)上,該協(xié)議又約定了建設(shè)項目的竣工時間、投資總額、投資強度、宗地容積率等條件和對建設(shè)期實際閑置情況加收土地閑置費的規(guī)定。
該協(xié)議的目的是:防止土地出讓之后的囤積炒賣;抑制低密度高端房開發(fā)、提高中低檔房的市場比重。該協(xié)議與央行升息同時出臺,似乎暗示:土地政策、信貸政策兩個主要手段是向著房地產(chǎn)行業(yè)而來,這對房地產(chǎn)市場是一個警示信號?! ?/P>
二是調(diào)控更趨規(guī)范。與2005年宏觀調(diào)控采取的包括行政方法在內(nèi)的措施相比,本次升息只上調(diào)了貸款利率,沒有上調(diào)存款利率和金融機構(gòu)存款準備金率。這種做法在控制投資過快增長的同時不會對消費產(chǎn)生過大負面影響。這表明,今年的調(diào)控會更加以市場手段為主,并且更精準?!?/P>
參考近來針對房地產(chǎn)業(yè)的土地出讓政策、取消房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)惠的稅收政策,也表現(xiàn)出調(diào)控手段規(guī)范化的特征。調(diào)控不再是暫時性對策,而要逐漸成為約束市場發(fā)展的規(guī)范。如果措施對市場的平穩(wěn)作用不夠,二手房個稅政策實施的可能性大大增加?! ?/P>
三是側(cè)重調(diào)整結(jié)構(gòu)。調(diào)控并不一定意味著強硬的市場政策。從去年下半年到今年以來國家各權(quán)威部門的聲音來看,“控制高端房、鼓勵中低檔房、調(diào)整市場結(jié)構(gòu)”是。不斷根據(jù)市場需求調(diào)整變化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)也是市場自身需求?! ?/P>
在通過市場調(diào)整結(jié)構(gòu)的同時,政府的市場責(zé)任也被強調(diào)。畢竟,在國內(nèi)24個大中城市里,單套面積120平方米以下的住房占商品房面積的比重不到50%必然有市場監(jiān)管者的不足之處。而且,根據(jù)中國的國情,“人人有住房”不夠現(xiàn)實,“人人有房住”卻是政府責(zé)任所在,住房公積金、廉租房等住房保障制度的完善是政府的工作。
四是強調(diào)區(qū)別對待。從目前情況看,大范圍實施強硬政策的可能性不大?! ?/P>
4月14日的國務(wù)院常務(wù)會議提出,“要保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,注重區(qū)別對待、分類指導(dǎo)、有針對性地解決當(dāng)前的突出問題”。這似乎也顯示,即使再調(diào)控,也會針對珠三角、環(huán)渤海、長三角這些熱點地區(qū)的“領(lǐng)頭羊”,再出大范圍政策的可能性比較小?! ?/P>
根據(jù)中原的統(tǒng)計,鄭州市今年一季度商品房同比增幅實際超過了10%,市場供需態(tài)勢自去年下半年以來一直溫和上升;同時,鄭州市二手房一季度增幅也相當(dāng)明顯,在全國70個大中城市中排在前列。保持理性繁榮、避免成為政策關(guān)注熱點是鄭州房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的準則。
□記者曾邦華
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