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防止購房糾紛途徑多
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 823 次
慎重簽訂認購書
銷售人員在售樓時發(fā)現(xiàn)購房人心動,一般會極力鼓動購房人先簽訂一份認購書,以保證中意的房子不被他人購去。為了打消購房者的顧慮,銷售人員會口頭承諾定金可退,而在認購書中都約定有“定金(訂金)不予返還”的條款。事實上,簽下了認購書,購房者與開發(fā)商之間就形成了一種合同關(guān)系,是雙方意思的真實表示,如果購房者不購房子,按照合同的約定,定金就真要打水漂了。
律師提醒:不要輕信售房人員的定金可退的口頭承諾,一定要慎重簽訂購房認購書。
驗房收房找專家
商品房的質(zhì)量問題是很普遍的,消費者在購購房屋或收房的時候,一定要仔細檢查房屋質(zhì)量。鑒別商品房質(zhì)量主要包括檢查房屋有無裂縫;墻、地面有無滲漏;房屋有無傾斜;廚、衛(wèi)、門、窗以及水、電、氣等系統(tǒng)有無質(zhì)量問題。
律師提醒:建議購房人較好是找熟悉建筑工程、房屋結(jié)構(gòu)方面的專業(yè)人士陪同驗房、收房。
面積縮水要還錢
開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在虛假宣傳、面積縮水、規(guī)劃變更等。在這里,購房者必須知道的是,對合同建立、房價有重大影響的虛假宣傳算違約;面積縮水,誤差比在3%以內(nèi)部分的房價款及利息由出賣人(開發(fā)商)返還購受人(購房者),超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還購受人;經(jīng)相關(guān)部門批準的規(guī)劃變更應在變更確立之日起10日內(nèi)書面告知。未在規(guī)定時限內(nèi)告知,購受人有權(quán)退房。
律師提醒:建議購房者聘請律師指導購房,明確違約責任。
內(nèi)部認購風險大
購房前,購房人一定要了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實力及信譽情況,查驗“五證”(土地使用證、規(guī)劃許可證、建筑工程許可證、開工許可證、預售許可證)。但是現(xiàn)在有個新情況應引起大家的注意:有些開發(fā)商在沒有取得全部許可證時就想出售房子,為了規(guī)避法律,而玩起了“內(nèi)部認購”的花樣,就是購房者明知開發(fā)商在沒有取得預售許可證進行預售,但與開發(fā)商簽訂“內(nèi)部認購書”,并交納各種名目的定金、訂金、預付款、誠意金、認購金等,數(shù)額一般從幾千元到幾萬元不等。
律師提醒:在“內(nèi)部認購”后,倘若開發(fā)商沒有得到土地審批、樓盤無法開工;沒有得到預售證,房屋不能銷售;不能按期交付房子或房子出現(xiàn)質(zhì)量問題等情況,甚至遇到開發(fā)商“攜款而逃”,由于法律上不確定房屋的所有權(quán)性質(zhì),購房者都難以受到法律保障?!皟?nèi)部認購”風險極大。
延期交房別上當
目前對于明顯的延期交房責任容易區(qū)分。但在現(xiàn)實當中有些開發(fā)商采取隱秘辦法規(guī)避責任。比如在不具備交房的條件下,委托物業(yè)公司在購房合同約定的期限內(nèi),通知購房者驗房、入住或是先裝修。但是實際上該房根本達不到入住條件,比如還衛(wèi)生間和廚房水、氣未通,潔具未安裝,房門關(guān)不上,墻皮脫落等一些問題。按照現(xiàn)行的商品房購賣示范合同,在交房期限后房屋仍達不到入住條件的,開發(fā)商要按延期交房承擔相應的賠償責任。而購房者一旦簽字領(lǐng)了鑰匙,就相當于開發(fā)商交付了房子,購房者也放棄了主張開發(fā)商承擔延期交房的責任的權(quán)利。
律師提醒:遇到這種情況,購房者千萬不要上當。在驗收時,可以把不符合入住條件的情況一一列清要求整改,寫一份不符合入住條件的聲明,以維護自己的合法權(quán)益。
遲延辦證使不得
一般情況下,開發(fā)商手續(xù)不全、交不起土地征用費是導致房產(chǎn)證難以辦理的主要原因。所以購房者購房前要查看開發(fā)商的土地證原件,若是抵押房,在附欄中會明確標明。也可到建委公示網(wǎng)站查閱該開發(fā)項目情況,得到注冊備案認可的開發(fā)商公信度高?,F(xiàn)行的新版《商品房購賣合同》及相應的法律、法規(guī)明確規(guī)定有逾期辦證的違約責任。
但是在現(xiàn)實中有相當一部分卻是購房者不愿意辦房產(chǎn)證。這些購房人考慮到購房是自住,不辦證可省交契稅、公共維修基金;也有人是按揭購房,則以不辦證作為與開發(fā)商斗爭的武器。不辦證也不交房貸款,由銀行扣劃開發(fā)商在銀行的保證金。
律師提醒:房產(chǎn)證是證明房屋所有者的先進合法憑證,所以辦房產(chǎn)證拖延不得。
協(xié)商須“白紙黑字”
與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)商是頭選的方法,也是購房人通常采用的方法之一。購房人希望通過與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)商達成共識,共同制訂一個合理的解決方案。但事實上,很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不愿意與購房人協(xié)商,特別是在有關(guān)退房、辦證、質(zhì)量的問題上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更是推諉扯皮或避而不見,購房人常常是“跑斷了腿,磨破了嘴”較終也解決不了問題。在協(xié)商過程中,購房人應特別注意,盡量采用書面形式,同時保存好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的書面答復,協(xié)商無效的情況下,購房人應到消費者協(xié)會投訴,由消費者協(xié)會出面調(diào)解,或者選擇到仲裁機關(guān)仲裁或到人民法院訴訟。
仲裁應書面約定
仲裁是一裁生效,不同于訴訟二審終審制。但提起仲裁,購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間應有書面的仲裁約定,否則,仲裁機構(gòu)是不予受理的。
訴訟開始三準備
采取訴訟方式時,購房人應做到:1.確定管轄法院,我國《民事訴訟法》規(guī)定,有關(guān)不動產(chǎn)的訴訟由不動產(chǎn)所在地的法院管轄;2.起草起訴書,起訴書應有明確的原、被告,訴訟請求明確;3.收集所有與本案有關(guān)的證據(jù)材料,以支持自己提出的訴訟主張。
主意不定找律師
購房人在購房時一定要做到慎之又慎:一方面,可以減少不必要的風險;另一方面,即便購房中出現(xiàn)問題,產(chǎn)生糾紛,購房人也會處于比較有利的位置。
應該說,很多購房人購到了稱心的住房,但仍有一些購房人由于種種原因遇到了麻煩,產(chǎn)生了糾紛,房屋糾紛由于標的大,解決起來相對困難一些。關(guān)于如何處理這些糾紛,律師認為:購房人遇到糾紛時,應冷靜處理,頭先應將與房屋有關(guān)的合同、票據(jù)及其他相關(guān)資料收集起來,仔細研究手中的材料,分析利與弊,明確所要解決的問題和想要達到的目的。如果購房人不能分析出現(xiàn)有的材料對自己解決糾紛是否有利,不妨咨詢律師,由律師幫助您出謀劃策。畢竟每個購房個案都是不同的,購房人應結(jié)合具體情況,采用切實可行的方法,處理好購房相關(guān)事宜。(蘇國清)
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