交易前

交易安全是二手房購(gòu)賣(mài)雙方較重視的問(wèn)題，這是有關(guān)機(jī)構(gòu)較近調(diào)查統(tǒng)計(jì)答出的結(jié)論。對(duì)上家來(lái)說(shuō)，交易安全的問(wèn)題主要包括找一家誠(chéng)信可靠的中介公司，簽訂一份能保障自己權(quán)益的購(gòu)房合同及順利收到房款。對(duì)下家來(lái)說(shuō)，確保房屋產(chǎn)權(quán)完整，房款安全支付，簽訂正規(guī)的中介合同、購(gòu)賣(mài)合同及交房后沒(méi)有后遺癥。

房屋購(gòu)賣(mài)是件大事，程序有點(diǎn)復(fù)雜。對(duì)二手房交易中的上下家來(lái)說(shuō)，了解房屋交易中的主要環(huán)節(jié)及操作技巧，不僅能增加交易的"保險(xiǎn)系數(shù)"，規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)，而且可以減少一定的交易費(fèi)用。本文將二手房交易劃分為交易前、交易中和交易后三個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)中的具體步驟加以分析，并提出相應(yīng)對(duì)策供讀者參考。

精心挑選誠(chéng)信中介

如果交易通過(guò)中介公司完成，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。所選的中介公司須是有品牌的大公司，這些公司不僅有經(jīng)驗(yàn)豐富的正規(guī)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人員，而且操作也比較規(guī)范。要看中介公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和業(yè)務(wù)范圍?？蛇x擇經(jīng)驗(yàn)豐富、誠(chéng)信可靠的中介業(yè)務(wù)員辦理，但在簽訂二手房購(gòu)賣(mài)合同時(shí)必須要求經(jīng)紀(jì)人到場(chǎng)，并核對(duì)他的經(jīng)紀(jì)證號(hào)。

審查房屋權(quán)屬狀況

下家要對(duì)房屋的權(quán)屬狀況有所了解。頭先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書(shū)面證明。在簽訂房產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同時(shí)，共有人如不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財(cái)產(chǎn)關(guān)?！痘橐龇ā芬?guī)定，凡是夫妻婚后因購(gòu)購(gòu)、繼承取得的房屋屬于雙方共有財(cái)產(chǎn)，下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。

了解房屋使用情況

頭先，一定要確保房屋的產(chǎn)權(quán)證是真的，而不是偽造的。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小、房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門(mén)查到房屋有無(wú)被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。若房屋已出租，下家應(yīng)要求上家提供該承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的聲明。

實(shí)地查看房屋質(zhì)量

下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢(xún)問(wèn)房屋是否作過(guò)大修或質(zhì)量問(wèn)題外，還應(yīng)實(shí)地查看房屋質(zhì)量。頭先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺(tái)、走廊，屋內(nèi)未經(jīng)有關(guān)部門(mén)許可搭有閣樓等；其次，觀(guān)察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，如戶(hù)型是否實(shí)用，管線(xiàn)走向是否安全、合理，天花板有無(wú)漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等；再次，檢查屋內(nèi)水、電、煤等設(shè)施是否完好，可擰開(kāi)水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開(kāi)不了的尷尬；觀(guān)察屋內(nèi)電線(xiàn)是否有老化的現(xiàn)象；較后，下家對(duì)簡(jiǎn)單的新裝修多一個(gè)心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。交易中

明確中介收定性質(zhì)

定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確中介公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交。如果是代收，則中介公司收取定金時(shí)應(yīng)當(dāng)出具上家的委托書(shū)。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，未能按時(shí)轉(zhuǎn)交需承擔(dān)的違約責(zé)任等。

為了防止上家收了定金之后提高房屋總價(jià)，上下家要在書(shū)面的定金協(xié)議中對(duì)購(gòu)房合同的主要條款達(dá)成一致意見(jiàn)，這樣下家就會(huì)有保障。

上下家當(dāng)面談合同

即使是通過(guò)品牌中介公司交易，也不能完全排除個(gè)別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。因此，在達(dá)成交易意向后，上下家要對(duì)交易中應(yīng)發(fā)生的稅費(fèi)有所了解，具體可查閱本報(bào)相關(guān)文章或到房產(chǎn)交易部門(mén)咨詢(xún)，這樣做，可以防止極少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費(fèi)。在交易過(guò)程中，上下家不要擅自與業(yè)務(wù)員簽訂購(gòu)賣(mài)協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為個(gè)人業(yè)務(wù)，使得上下家無(wú)法享受中介公司的擔(dān)保。在簽訂二手房購(gòu)賣(mài)合同時(shí)，上下家一定要坐下來(lái)當(dāng)面談好房?jī)r(jià)、過(guò)戶(hù)時(shí)間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價(jià)的情況發(fā)生。

簽合同注意五條款

2003 版房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同示范文本自今年7月1日開(kāi)始啟用，審查好五個(gè)主要條款是簽好新版購(gòu)賣(mài)合同的關(guān)鍵。（一）權(quán)屬條款。主要是審查房屋的權(quán)屬狀況，如有無(wú)共有人或房屋有無(wú)抵押等權(quán)利限制。（二）房?jī)r(jià)與傭金條款。如二手房購(gòu)賣(mài)通過(guò)中介公司，則明確委托價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容和傭金數(shù)額。審查內(nèi)容包括，1.上家的委托價(jià)與下家的購(gòu)價(jià)是否一致；2.中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定的上限比例。審查的依據(jù)是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的購(gòu)賣(mài)合同。（三）房款支付條款。二手房購(gòu)賣(mài)一般不能實(shí)現(xiàn)“一手交錢(qián)，一手交房”，因此對(duì)付款方式進(jìn)行審查就非常必要。一般來(lái)說(shuō)，付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外，房款一般分三筆付清，簽約時(shí)的頭付款，拿到交易過(guò)戶(hù)受理單時(shí)付一筆，產(chǎn)證出來(lái)及交房后付尾款。此外，上下家還可以通過(guò)第三方，如中介公司、銀行、律師事務(wù)所等進(jìn)行房款監(jiān)管。（四）交房條款。主要是對(duì)有關(guān)交房條款的審查，其中包括交房時(shí)間、交房條件、交房標(biāo)志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶(hù)口、付清物業(yè)及水電煤有線(xiàn)等費(fèi)用，上下家維修金結(jié)清。關(guān)于交房標(biāo)志，新版合同第四條有明確約定，并且將交鑰匙作為二手房購(gòu)賣(mài)的交房標(biāo)志之一，使之更符合實(shí)際情況。（五）違約救濟(jì)條款，主要是對(duì)上下家違約責(zé)任及救濟(jì)途徑的審查。新版購(gòu)賣(mài)合同傾向于鼓勵(lì)市民通過(guò)仲裁這一途徑來(lái)解決糾紛。由于仲裁是一審終審制，有利于提高解決糾紛的效率。當(dāng)然，上下家也可以選擇通過(guò)法院來(lái)解決糾紛。

交易后

掃除交房后遺癥

二手房交易結(jié)束后，上下家往往為水、電、煤的費(fèi)用，戶(hù)口的遷移等發(fā)生紛爭(zhēng)。要掃除這些后遺癥，上下家應(yīng)注意下面幾個(gè)問(wèn)題：（一）結(jié)清水表賬單。本市自來(lái)水公司目前實(shí)行的是戶(hù)名住宅地址制度，因此上下家不需要辦理水表過(guò)戶(hù)手續(xù)。按自來(lái)水公司的規(guī)定，不論是誰(shuí)使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費(fèi)和滯納金的住戶(hù)，則停止供水。因此在交房之前，下家要詢(xún)問(wèn)上家是否已付清水費(fèi)，同時(shí)別忘了保留交房日上個(gè)月份的已繳訖水費(fèi)賬單收據(jù)。

（二）告知電表狀況。按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自開(kāi)啟封印、擅自變更計(jì)量裝置等行為均屬違章行為，違者按違章用電處理。因此，在房屋交接驗(yàn)收時(shí)，下家必須親自查驗(yàn)電表有否移動(dòng)、改裝、線(xiàn)路走向是否正常等，同時(shí)保留交房日上個(gè)月份已繳訖的電費(fèi)帳單收據(jù)。

（三）協(xié)助煤氣過(guò)戶(hù)。按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，上下家必須憑《房屋購(gòu)賣(mài)合同》且已寫(xiě)明本房?jī)r(jià)已包含燃?xì)庠O(shè)施費(fèi)，以及雙方的身份證、上家在交房日前一個(gè)月已繳訖的煤氣費(fèi)賬單，一起到燃?xì)獠块T(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。對(duì)于沒(méi)有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T(mén)將拒絕辦理。

（四）結(jié)清電話(huà)費(fèi)。有的家庭已經(jīng)安裝了多門(mén)電話(huà)線(xiàn)路，下家就要仔細(xì)問(wèn)清楚，并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線(xiàn)路，是普通電話(huà)線(xiàn)還是ISDN電話(huà)線(xiàn)，轉(zhuǎn)讓價(jià)是否包含電話(huà)線(xiàn)。購(gòu)房者可以讓原房主將電話(huà)移走，然后另外申請(qǐng)安裝電話(huà)。如確因電話(huà)線(xiàn)路或號(hào)源緊張而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到電信部門(mén)辦一張截止到交房日的結(jié)算賬單，一并清結(jié)后，再辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

（五）協(xié)助有線(xiàn)電視過(guò)戶(hù)。有線(xiàn)電視實(shí)行一戶(hù)一卡制，由于有些二手房是空關(guān)房，平時(shí)無(wú)人居住，上家也沒(méi)有去付有線(xiàn)電視的月租費(fèi)，造成拖欠。時(shí)間一長(zhǎng)，有線(xiàn)站會(huì)作封端處理。因此，在房屋交接時(shí)下家可要求上家提交交房日上月的有線(xiàn)電視費(fèi)收據(jù)憑證，以及有線(xiàn)電視憑證。下家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可到房屋所在地的街道有線(xiàn)電視站辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

（六）結(jié)算維修基金。按照房地產(chǎn)管理部門(mén)的規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，維修基金賬戶(hù)中剩余部分的款額是不予退還的，其中上家繳納的剩余部分，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，憑《商品住宅維修基金結(jié)算交割單》可向下家收取，同時(shí)維修基金的所有人更名為下家。

（七）遷移戶(hù)口。購(gòu)賣(mài)二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，上家的戶(hù)口沒(méi)有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛較多的因素之一，也是較易危及到下家利益的一種糾紛。因此，下家在房屋交接日前可到房屋所在地的警署查閱上家的戶(hù)口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶(hù)口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問(wèn)題約定清楚。

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