據(jù)鏈家地產(chǎn)（京城的二手房經(jīng)紀(jì)公司之一）的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2005年北京全年二手房成交量約在6.65萬(wàn)套左右，在京城整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的比重已上升到25%。有預(yù)測(cè)顯示，2006年北京二手房的成交量可達(dá)8.5萬(wàn)套左右。因二手房交易引發(fā)的糾紛較多，在此特選取本報(bào)舉辦的律師大課堂中讀者現(xiàn)場(chǎng)咨詢的4個(gè)典型問(wèn)題進(jìn)行分析，并由居樂(lè)網(wǎng)房產(chǎn)專業(yè)律師崔武給出相關(guān)提示。

　　鰲頭　關(guān)注·定金

　　收定金后將房轉(zhuǎn)賣他人較好手握對(duì)方退房申請(qǐng)

　　吳先生看中了一套二手房，在與房主簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)，當(dāng)場(chǎng)交了2000元定金。不料合同剛簽沒(méi)幾天，單位提出要把吳先生調(diào)到外地的分公司工作。于是，吳先生找到房主要求退房退定金，房主卻以吳先生違約在先拒絕了。而且，沒(méi)過(guò)幾天，房主就將該房賣給了別人。

　　律師點(diǎn)評(píng)

　　購(gòu)房合同對(duì)雙方當(dāng)事人都具有法律約束力，任何一方不得擅自變更或解除合同。本案中，購(gòu)房人吳先生違約在先，房主可不退定金。但如果吳先生沒(méi)有以書面方式明確表態(tài)不履約，則房主在未解除合同也不退定金的情形下將房子賣給他人的行為就違反了合同。所以，吳先生可通過(guò)法律訴訟追究其違約責(zé)任。

　　律師提示

　　對(duì)于房主而言，若購(gòu)房人提出退房或解除合同，應(yīng)要求購(gòu)房人提出書面解約的申請(qǐng)或聲明，以保全對(duì)方違約在先的證據(jù)，然后才可以將房子賣給第三人。否則很可能被對(duì)方反將一軍，告你一房?jī)少u，并要你雙倍返還定金，那麻煩可就大了。

　　No.2　關(guān)注·房款

　　付款方式明約定　房款較好“托管”

　　彭女士通過(guò)一中介公司將一套二手房賣了出去。簽約之后，對(duì)方先付一半房款，但對(duì)另一半房款如何支付卻未明確約定。

　　現(xiàn)在，購(gòu)主已經(jīng)正式入住好幾個(gè)月了，彭女士卻始終沒(méi)有拿到另一半房款。購(gòu)主說(shuō)全部房款早已打進(jìn)中介公司在銀行的賬戶，而且拿出了發(fā)票?？芍薪楣疽粫?huì)兒說(shuō)錢沒(méi)到賬，一會(huì)兒又說(shuō)轉(zhuǎn)賬需要時(shí)間，不知什么時(shí)候才能拿到錢的彭女士非常著急。

　　律師點(diǎn)評(píng)

　　購(gòu)賣雙方如果對(duì)具體的付款方式不重視，產(chǎn)生糾紛后，受損失的一方只能自認(rèn)倒霉。

　　律師提示

　　雙方簽訂購(gòu)賣合同時(shí)，應(yīng)對(duì)付款流程、方式和時(shí)間作出明確、具體的約定。購(gòu)房人如果將購(gòu)房款交給中介公司再轉(zhuǎn)交賣方，應(yīng)先審查中介公司的資信狀況。特別是不能將購(gòu)房款交給中介公司的個(gè)別職員，防止他們卷款潛逃。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)介紹，為防止上述情況的發(fā)生，鏈家目前已經(jīng)與建行共同開(kāi)發(fā)了二手房交易資金托管業(yè)務(wù)，由建行作為擔(dān)保人。購(gòu)房人先在建行開(kāi)設(shè)一個(gè)經(jīng)管賬戶，并將房屋頭付款或者全部?jī)r(jià)款存入該賬戶。當(dāng)購(gòu)房人確定已經(jīng)安全辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)后，就可通知建行將該筆存入的房款轉(zhuǎn)給賣房人。

　　No.3　關(guān)注·房齡

　　房齡不同價(jià)不同　留神中介?；ㄕ?

　　王先生通過(guò)中介公司購(gòu)購(gòu)了一套二手房，當(dāng)時(shí)中介說(shuō)這套房是1995年的，可入住后王先生卻得知該房是1990年的。于是王先生找中介論理，中介卻稱是房主撒了謊，自己對(duì)此也不知情。房子的“出生時(shí)間”如果差了5年，房?jī)r(jià)可是要差出不少呢。

　　律師點(diǎn)評(píng)

　　中介收取了服務(wù)費(fèi)，就應(yīng)該以專業(yè)知識(shí)向交易雙方提供服務(wù)，其中包括如實(shí)介紹房屋情況，負(fù)有查驗(yàn)實(shí)情的責(zé)任。本案中，中介應(yīng)當(dāng)負(fù)有一定責(zé)任，購(gòu)房者可通過(guò)法律途徑解決。

　　律師提示

　　通過(guò)中介公司購(gòu)賣二手房，應(yīng)審查兩方面內(nèi)容：一是上家的委托價(jià)與下家的購(gòu)價(jià)是否一致；二是中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定的上限比例，即不超過(guò)全部購(gòu)房款的3%。審查的依據(jù)是下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的購(gòu)賣合同。這樣的審查能有效地防止極少數(shù)中介從業(yè)人員違反規(guī)定，賺取差價(jià)或謀取不當(dāng)利益。

　　No.4　關(guān)注·產(chǎn)權(quán)

　　購(gòu)二手房一定要過(guò)戶　手里沒(méi)房產(chǎn)證隱患多

　　幾年前，王先生從一位公務(wù)員那里購(gòu)了一套二手房。當(dāng)時(shí)，該人稱房子尚在抵押中，需要先還清銀行貸款后才能辦過(guò)戶。急于購(gòu)房的王先生便一次性支付了全部購(gòu)房款，幫該人還清了銀行貸款。但此后該人一直以各種借口拖延過(guò)戶時(shí)間。

　　前不久，王先生突然得知該人將房子又抵押給了銀行，這次王先生才慌了神。

　　律師點(diǎn)評(píng)

　　房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有辦理房產(chǎn)證對(duì)購(gòu)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn),因此引發(fā)的糾紛也較多，所以購(gòu)房必須要及時(shí)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。

　　律師提示

　　如果購(gòu)賣雙方同意，較好到公證處去辦個(gè)提存公證，即購(gòu)方將購(gòu)房款存放到公證處，在條件符合約定的情況下，由公證處將該筆款項(xiàng)支付給賣方。也可到律師事務(wù)所辦理提存見(jiàn)證，由具有專業(yè)知識(shí)的律師事務(wù)所來(lái)充當(dāng)“公證人”的角色。申請(qǐng)了公證或見(jiàn)證后，如產(chǎn)權(quán)證辦不出來(lái)，那么賣方是收不到錢的。

　　除了要看房屋是否有房產(chǎn)證外，還要查清房屋的以下幾點(diǎn)情況：

　　要點(diǎn)一：房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰。有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、家庭共有的，還有夫妻共有的。對(duì)此購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋購(gòu)賣合同，否則無(wú)效。

　　要點(diǎn)二：交易房屋是否被租賃。購(gòu)二手房時(shí)，應(yīng)注意該房屋是否已被出租。我國(guó)法律有“購(gòu)賣不破租賃”的原則。也就是說(shuō)，如果購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)該房屋已被租賃，則該租賃合同對(duì)于新的房主而言繼續(xù)有效。

　　要點(diǎn)三：土地情況是否清晰。購(gòu)二手房時(shí)購(gòu)房人應(yīng)注意土地使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓。劃撥土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回。同時(shí)，應(yīng)注意土地使用年限。

　　要點(diǎn)四：福利房屋交易是否受限制。房改房、經(jīng)濟(jì)適用房本身是福利性質(zhì)的政策性住房，轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，購(gòu)房人購(gòu)購(gòu)時(shí)要避免購(gòu)賣合同與國(guó)家法律沖突。例如，經(jīng)濟(jì)適用房的交易是有一定限制的，購(gòu)購(gòu)5年以上才可進(jìn)入市場(chǎng)并按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，5年以內(nèi)則只能以原價(jià)轉(zhuǎn)讓，而且購(gòu)購(gòu)方還必須符合購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的條件。

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