房地產(chǎn)商自曝收房貸律師費(fèi)內(nèi)幕　僅北京“霸王條款”去年就多收購房者2.5億元
 

    前不久，在北京橫行了8年之久的收取個人房貸律師費(fèi)的霸王條款終于一去不復(fù)返了，今后改為“誰委托誰付費(fèi)”。北京市消費(fèi)者協(xié)會向記者表示，購房人如果發(fā)現(xiàn)有銀行違反公告亂收律師，費(fèi)可向消協(xié)投訴舉報(bào)。

　　三方聯(lián)合公告

    抵制房貸律師費(fèi)

    北京市消費(fèi)者協(xié)會、銀行業(yè)協(xié)會、律師協(xié)會發(fā)布聯(lián)合公告，抵制“不公平律師費(fèi)”，在個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，聘用律師要堅(jiān)持誰委托誰付費(fèi)的原則，銀行委托律師調(diào)查貸款者的還款能力和貸款資格時所產(chǎn)生的“律師服務(wù)費(fèi)”，要由銀行付費(fèi)。購房貸款消費(fèi)者委托律師，由消費(fèi)者付費(fèi)。公告還聲明要加強(qiáng)律師行業(yè)自律，規(guī)范律師從事個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)行為，遵守《北京市律師執(zhí)業(yè)規(guī)范》的規(guī)定，不得進(jìn)行雙方代理。

張濱/畫

    這一公告標(biāo)志著又一項(xiàng)強(qiáng)加于消費(fèi)者的霸王條款壽終正寢。

    沒見過律師

    卻得交費(fèi)是強(qiáng)盜邏輯

    記者在采訪北京市消費(fèi)者協(xié)會時，其負(fù)責(zé)人說：“銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，請律師審查貸款購房人的貸款資格、收入情況及還款能力等，銀行就得付律師服務(wù)費(fèi)，而不應(yīng)將律師費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者的頭上。否則就是明顯的霸王條款。事實(shí)上，許多消費(fèi)者在付了律師費(fèi)后，卻從未見到過律師，也沒有律師與消費(fèi)者聯(lián)系過。”一位消費(fèi)者說得更直接：“這不是強(qiáng)盜邏輯嗎？”

    北京市消協(xié)負(fù)責(zé)人還表示，銀行或開發(fā)商強(qiáng)行為消費(fèi)者指定律師，要求消費(fèi)者繳納律師費(fèi)，侵犯了消費(fèi)者的選擇權(quán)和知情權(quán)。

    中國消費(fèi)者協(xié)會投訴與法律事務(wù)部主任王前虎強(qiáng)調(diào)，無論借款人還是銀行，誰享受律師服務(wù)誰就應(yīng)承擔(dān)付費(fèi)義務(wù)，銀行無權(quán)為借款人在支付律師費(fèi)方面設(shè)定義務(wù)。

    房地產(chǎn)商

    自曝收房貸律師費(fèi)內(nèi)幕

    那么，為什么收取個人房貸律師費(fèi)的現(xiàn)象在漫漫8年之后才被叫停？其內(nèi)幕是什么呢？記者采訪了一位在北京和河北地區(qū)做房地產(chǎn)的開發(fā)商趙總。

    趙總透露：“房地產(chǎn)開發(fā)商推薦、指定銀行收房貸律師費(fèi)，說白了，其實(shí)是開發(fā)商與銀行之間相互勾結(jié)玩貓膩。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，哪幾個銀行給開發(fā)商的貸款多，而且及時，與哪幾個銀行的關(guān)系好，就會指定哪幾個銀行收房貸律師費(fèi)。開發(fā)商要與銀行搞好關(guān)系呀?！?

    “另外，還有一個重要原因，就是房地產(chǎn)開發(fā)商指定關(guān)系好的銀行收房貸律師費(fèi)，能讓銀行提高辦理收房貸律師費(fèi)手續(xù)的效率，盡快辦好房貸律師費(fèi)手續(xù)。這樣，開發(fā)商就能盡快拿到購房人的房款?！壁w總又解釋了另一個原因。他還說，其實(shí)律師見證制度已形同虛設(shè)，律師并沒有能力核實(shí)購房人的身份證明和收入證明等資料的真?zhèn)?。更有甚者，有的律師只管簽字，根本不對購房人提供的證明資料進(jìn)行核實(shí)。

    趙總還一再叮囑說：“這可是商業(yè)秘密，別把我賣了，不要透露我的名字和公司，我可不想出這名?！?

    工行等多家銀行

    已取消律師費(fèi)

    目前，中國工商銀行、建設(shè)銀行等14家銀行已承諾不再收取個人房貸律師費(fèi)。

    據(jù)悉，從2005年末到2006年初，工行、民生等多家銀行已取消了強(qiáng)制消費(fèi)者聘請律師、收取個人房貸律師費(fèi)的做法。在三協(xié)會發(fā)布聯(lián)合公告前，工行、交行、農(nóng)行、光大等一些銀行也紛紛取消了個人住房貸款過程中的律師見證環(huán)節(jié)，即取消了房貸律師費(fèi)。

    記者在采訪招商銀行了解到，目前他們還沒有接到有關(guān)通知，個人房貸業(yè)務(wù)的各項(xiàng)費(fèi)用均沒有變動，并未取消律師見證環(huán)節(jié)，仍在收取房貸律師費(fèi)。

    規(guī)范律師行為

    將從律師執(zhí)業(yè)做起

    北京市銀行業(yè)協(xié)會秘書長唐路指出：“房貸律師服務(wù)包括兩個范疇，一個是為銀行把關(guān)信貸風(fēng)險(xiǎn)，另一個是為消費(fèi)者向銀行申請辦理房貸服務(wù)。所以，誰需要律師的服務(wù)，委托了律師，誰就應(yīng)付費(fèi)。” 唐路表示，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的初期，銀行在辦理個人住房抵押貸款中的確存在著一些不規(guī)范的問題，有的銀行委托律師卻讓購房貸款消費(fèi)者來承擔(dān)律師費(fèi)。銀行業(yè)協(xié)會將加強(qiáng)行業(yè)自律，完善個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的制度和程序，引導(dǎo)會員為客戶誠信服務(wù)。

    北京市司法局律師工作管理處的負(fù)責(zé)人說，北京市司法局和北京市律師協(xié)會認(rèn)為，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中的律師作為銀行的代理人，為銀行提供服務(wù)，卻向消費(fèi)者收取房貸律師費(fèi)的行業(yè)做法的確不妥。律師為銀行審查貸款人的貸款資格和還貸能力，幫助銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，收入的獲取完全依賴于銀行與其之間的良好關(guān)系，不可能為借款人的利益提供服務(wù)。

    北京市律師協(xié)會負(fù)責(zé)人表示，北京律師協(xié)會將出臺《律師辦理商業(yè)銀行個人住房抵押貸款法律業(yè)務(wù)操作指南》，從律師執(zhí)業(yè)的角度規(guī)范律師行為。

　　全國所收房貸律師費(fèi)

    是天文數(shù)字

    北京市銀行業(yè)協(xié)會表示，按揭貸款由銀行指定律師，并收取律師費(fèi)的做法源自國外行規(guī)。1999年，個人住房抵押貸款中律師見證的環(huán)節(jié)被從香港房產(chǎn)市場引進(jìn)到內(nèi)地銀行，卻變了味兒。據(jù)了解，這筆律師費(fèi)在香港是由銀行和購房人共同承擔(dān)的。

    我國商業(yè)銀行的房貸律師費(fèi)一般為貸款總額的1％。至3％。。北京2006年房屋銷售面積為2287.8萬平方米，單位均價為8792元，房款總額是2011億元，房貸律師費(fèi)則收了2.5億元。2005年，北京的房貸律師費(fèi)超過了3億元。而全國所收的房貸律師費(fèi)更是個龐大的數(shù)字，這些都是由購房人來承擔(dān)的。

　　“吃了我的給我吐出來”

    可能性不大

    既然房貸律師費(fèi)本來就不應(yīng)該收，那么已經(jīng)收取的律師費(fèi)能否退還給購房人呢？用老百姓的說法就是：“吃了我的給我吐出來！”這也是廣大購房人十分關(guān)注的問題。

    記者為此采訪了北京市律師協(xié)會消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會主任、中國消費(fèi)者協(xié)會律師團(tuán)團(tuán)長邱寶昌。他說：“公告不是法律法規(guī)，只能明確今后這筆律師費(fèi)應(yīng)由誰來掏，但部門或協(xié)會的類似規(guī)范性或倡導(dǎo)性的文件并不具備溯及力，也就是不涉及既往已繳費(fèi)的消費(fèi)者，退還已收取的律師費(fèi)的可能性不太大。” 民族大學(xué)研究民商法的副教授劉景一說：“購房人可以要求退款，但很難實(shí)現(xiàn)的。公告不是法律，并沒有退款方面的規(guī)定?！?

    北京市銀行業(yè)協(xié)會秘書長唐路說：“退還費(fèi)用的可能性不大，因?yàn)樵谫J款審查過程中律師已經(jīng)提供了服務(wù)?！币灿袑＜艺f，能否退還購房人以前繳納的費(fèi)用是個未知數(shù)，追回已繳費(fèi)用沒有多大的可操作性，購房人數(shù)量太多，工作量太大了。

　　三方聯(lián)合公告

    并不具有法律效力

    購房人當(dāng)然都支持取消律師費(fèi)，但有的人對銀行是否會真的取消這筆費(fèi)用表示擔(dān)心，怕銀行將律師費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到其他項(xiàng)目上。那么，三方公告是否具有法律效力呢？

    一位律師專家認(rèn)為，盡管公告是指導(dǎo)性的，沒有法律效力，但其對銀行和律協(xié)、律師還是具有像行規(guī)一樣的約束力。因?yàn)椋y行業(yè)協(xié)會參與發(fā)布的公告屬于行業(yè)內(nèi)的指導(dǎo)意見，北京的銀行是北京市銀行業(yè)協(xié)會的會員單位，應(yīng)該遵守公告；而律師事務(wù)所和律師都是律師協(xié)會的會員，對于律師協(xié)會發(fā)布的公告也要遵守。北京市銀行業(yè)協(xié)會秘書長唐路說：“可由各家銀行自己決定是否執(zhí)行公告?！?

    購房人要求銀行

    雙倍返還律師費(fèi)

    北京的唐女士認(rèn)為銀行在辦房貸時收取律師費(fèi)是霸王條款，將農(nóng)業(yè)銀行告上了豐臺法院。

    唐女士向農(nóng)行申請辦理個人購房擔(dān)保借款，被銀行收取了380元律師費(fèi)后。但在購房貸款合同中列明的收費(fèi)項(xiàng)目中不包括律師費(fèi)，而且她從未得到過銀行指定律師的法律幫助。此次她提起訴訟，要求銀行雙倍返還律師費(fèi)。

    北京市消協(xié)表示，歡迎廣大消費(fèi)者和社會各界對房貸律師費(fèi)的收取情況進(jìn)行監(jiān)督。如果發(fā)現(xiàn)有銀行自己委托律師，卻將費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，消費(fèi)者可進(jìn)行投訴舉報(bào)，舉報(bào)電話為96315。（焦艷玲）

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