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“天價地”透出非理性需求信號專家提醒:需警惕

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 584 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

    近來,國有土地出讓中,每平方米樓面地價高出周邊房價的“天價地”在上海、南京等地頻現(xiàn)。一經(jīng)媒體披露,就在社會上激起波瀾。有人說,“土地供應(yīng)不足是導(dǎo)致地價飆升的客觀現(xiàn)實”。還有人說,“招拍掛已然成為資本大鱷們的游戲?!?

    在喧囂的議論面前,我們應(yīng)作冷靜分析。在12月4日國土資源報召開的土地供應(yīng)政策專家座談會上,專家們的深入剖析,為我們撥開重重迷霧。

    “天價地”無法撼動土地招拍掛權(quán)威

    表面看來,“天價地”是土地招拍掛規(guī)則所致。但實際上,開發(fā)商敢以“天價”拿地,是帶著各種預(yù)期、經(jīng)過認真計算后決定的。個別熱點城市出現(xiàn)“天價地”,絕不足以撼動招拍掛制度在經(jīng)營性土地配置中的基礎(chǔ)性地位。


    2002年起實施的經(jīng)營性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度,對于建立公開、公平、公正的土地資源價格形成機制,起到了決定性的作用。數(shù)字是較有力的證明。2001年,我國以招拍掛方式出讓的土地面積僅0.66萬公頃,成交價492億元;5年后的2006年,我國招拍掛出讓土地面積6.6萬公頃,成交價為5492億元,分別比2001年增長了9倍和10.2倍。

    土地招拍掛不僅顯化了國有土地的資產(chǎn)價值,更重要的是,房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤公開了,大量社會資本進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,市場更加規(guī)范有序。實際上,經(jīng)營性土地公開出讓的巨額收益,為保障性住房體系建設(shè)開辟了資金渠道。

    黨的十七大報告提出,在制度上發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用,建立反映市場供求狀況、資源稀缺程度和環(huán)境損害成本的價格形成機制的理解和認識。專家們認為,以高端市場的表現(xiàn)來代表整個房地產(chǎn)市場是不全面的,不能放棄經(jīng)營性土地招拍掛這一已被實踐證明是行之有效的制度,動搖公開、公平、公正的市場規(guī)則。

    警惕“天價地”中的非理性需求信號

    從地和房的關(guān)系看,地價作為房價的重要構(gòu)成部分,對房價有影響,但不是決定性的,“天價地”并不必然導(dǎo)致“天價房”。

    調(diào)查證實了這一點。2006年13個城市251個房地產(chǎn)開發(fā)項目,房價中地價約占20%—40%,而開發(fā)利潤普遍在10%以上,中高端商品房一般達到30%—40%。2007年上半年,全國居住用地樓面地價占房價比重為25.9%,北京等8個城市的地價占房價的比重集中在15%—25%之間。

    房價的高低本質(zhì)上是由市場供求狀況決定的,房價上漲本質(zhì)上是市場需求過旺與供給不足之間矛盾的顯化。在房地產(chǎn)市場需求不變的條件下,通過行政手段壓低地價只會增加開發(fā)商利潤,卻難以達到降低房價的目的。

    說到底,開發(fā)商敢以“天價”拿地,是暗含著對今后房價上漲、修改規(guī)劃、上市融資等強烈預(yù)期,是非理性需求所致。對“天價地”透出的種種非理性需求信號,我們必須高度警惕。

    “天價地”多是上市公司所為,與資本市場有很大關(guān)系。這些公司拿到土地不是直接為蓋房子賣,而是用作一種金融手段,在股市上繼續(xù)制造財富神話。其風(fēng)險可能會轉(zhuǎn)嫁給股市中的中小股民。因此,必須對進入房地產(chǎn)市場的資本進行嚴(yán)格監(jiān)管,防止其興風(fēng)作浪。

    從操作層面上,對種種非理性的需求進行合理引導(dǎo),非常重要。11月8日上海幾幅住宅地塊的較終競價結(jié)果是,郊區(qū)土地均價每平方米過萬元,上海城區(qū)新江灣城出讓的第四幅住宅用地樓面地價高達每平方米兩萬元。引人關(guān)注的是,這次掛牌現(xiàn)場競價采用了新規(guī)則,即從現(xiàn)場舉牌競拍改為一次性書面報價。政府的本意是抑制公開舉牌所產(chǎn)生的非理性行為,但開發(fā)商表示,由于不知道其他公司的“底牌”,每家公司都報出自己能夠接受的極限價格,進而導(dǎo)致新江灣城地塊報價的公司比名多出了2億元以上。

    上海的嘗試值得肯定,但實際效果也說明,實施土地招拍掛仍需進一步靠近市場,研究市場心理,這樣才能拿出更有效的辦法,將土地公開競購中的非理性行為壓到較低。

    專家支招防范非理性投機行為

    如何防范國有土地出讓市場中的非理性投機和投資行為?專家們開出了“藥方”。

    頭先,要嚴(yán)格控制囤積土地,規(guī)范用地需求。中國土地勘測規(guī)劃院副院長周建春認為,可以適當(dāng)縮小土地出讓面積,加快土地開發(fā)時間。盡快建立全國土地統(tǒng)一登記體系,對土地開發(fā)規(guī)模過大的開發(fā)商,采用累進制的稅費征收辦法,從經(jīng)濟上抑制其囤地的沖動。

    其次,要完善保障性住房供應(yīng)制度。中國社會科學(xué)院王小映研究員提出,社會主義市場經(jīng)濟條件下,政府和市場在住房供應(yīng)制度中,必須兩條腿一樣長。一方面繼續(xù)發(fā)揮市場配置資源的重要作用,推行土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度,一方面政府要加大保障性住房用地的供應(yīng)力度,進而改變供求關(guān)系,間接影響開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的價格預(yù)期。

    第三,加強對地產(chǎn)市場的金融監(jiān)控。中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云提出,金融資本對房地產(chǎn)供應(yīng)和需求的支持很大。在目前經(jīng)濟環(huán)境下,要對進入地產(chǎn)市場的“游資”、“熱錢”進行嚴(yán)格監(jiān)控,防范其引發(fā)金融風(fēng)險。

    國土資源部土地利用司地價處副處長劉彥表示,國土資源部為促進土地和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展,今年以來,主要在以下三個方面繼續(xù)深化細化土地供應(yīng)調(diào)控措施:一是下發(fā)貫徹落實國發(fā)24號文件,要求各地優(yōu)先供應(yīng)、保障廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地。二是繼續(xù)完善招拍掛制度,加強土地供應(yīng)管理,明確了“限套型、限房價”普通商品住房土地供應(yīng)的政策;頒布了國土資源部39號令,防止開發(fā)企業(yè)以少量資金囤積大量土地;要求實行“凈地”出讓,加快開發(fā)建設(shè)速度;合理控制單宗土地出讓規(guī)模,單宗土地開發(fā)建設(shè)時間原則上不超過3年。三是加強批后監(jiān)管,加大閑置地清理工作。(于 猛 王永紅)

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