目前房地產(chǎn)市場較為關(guān)心的某過于“回暖”這個話題了。

　　交易量的持續(xù)上漲，少數(shù)開發(fā)商適當(dāng)提價，二手房賣家也不失時機地開始“跳價”，這一切似乎都意味著房地產(chǎn)市場走出觀望態(tài)勢。但是市場人士均悲觀地認為這只是一場“虛火”，這陣“虛火”過后，市場重新進入調(diào)整階段。在市場人士來看，真正打破市場觀望堅冰的是價格的適當(dāng)回調(diào)。而如果開發(fā)商錯判當(dāng)前形勢而漲價，換來的可能還是持幣觀望。 >>>進我家理財社區(qū)和大家一起討論一下是購房還是等待吧?。?

　　樓市回暖成懸疑

　　“較近房價是不是又上漲了？”王亮略帶憂心地問記者。王亮大學(xué)畢業(yè)已三年，準(zhǔn)備明年春天結(jié)婚，從去年年底開始，他就一直在看房，但至今仍未找到合適的。較近的市場行情似乎出現(xiàn)了變化，讓他心中產(chǎn)生了一絲猶豫。王亮的一個朋友曾在2007年初就開始看房，但直到當(dāng)年的秋天才較終購到合適的房子，其結(jié)果自然可想而知，因為錯失了好時機，他這位朋友較終不得不多掏20多萬元。

　　讓王亮感到有些憂慮的是，他發(fā)現(xiàn)目前的市場行情已不同于年初。在閔行區(qū)古美板塊有一個大型樓盤萬源城，他跟蹤了半年多時間，較近又推出來一批房源，開盤價居然還保持在14000～16000元/平方米之間?！斑@樣的售價已經(jīng)維持半年時間了，跟一年前相比還漲了一些呢。”他說。

　　此外，他還一直關(guān)注康橋板塊的綠洲康城，以及寶山上大板塊的城市經(jīng)緯綠洲等樓盤，發(fā)現(xiàn)其售價也一直維持在年初的水平，并未做進一步調(diào)整。綠洲康城的售價曾一度漲至12500元/平方米，在去年底以下調(diào)25%的幅度進行促銷之后，再沒有做出過新的調(diào)整。城市經(jīng)緯綠洲的售價也很穩(wěn)定，仍然保持在9500元/平方米的水平而沒有變化。

　　“這是不是表明房價已經(jīng)穩(wěn)定下來了呢？”他對此感到有些困惑。當(dāng)然，還有讓他感到更加困惑的事情，就是居然有二手房賣家開始“跳價”，這在目前市場觀望氣氛仍舊濃厚的時期，讓他感到有些不可思議。3月初，他在田林新村看了一套兩房，報價105萬元，天，中介公司打來電話說，賣家已經(jīng)提價至110萬元。

　　而成交量近期的穩(wěn)定回升以及開發(fā)商推盤的積極性不斷高漲，也讓王亮開始懷疑市場是不是已悄然經(jīng)完成“筑底”過程。以較近一周上海為例（3月16日至22日），其商品住宅成交量甚至達到39.62萬平方米的高位，這是今年的新高，市場供應(yīng)量也達到46.21萬平方米，同樣也是今年的新高（如圖1所示）。同樣，北京、廣州等地樓市成交量也逐漸回升。在3月份前半個月，北京的二手房共賣出了8173套，全面超過2月份的9373套的全月成交量毫無懸念；廣州業(yè)內(nèi)人士估計，3月份二手房成交套數(shù)超過萬套大關(guān)也不成問題。

　　價格穩(wěn)定、二手房購家“跳價”、成交和供應(yīng)量同步上揚，這一切都似乎在預(yù)示著市場已經(jīng)回暖。而為之感到迷惑的也不止王亮一個人，實際情況究竟如何呢？

　　剛性需求是關(guān)鍵

　　只能說，市場回暖只是暫時現(xiàn)象，是不是真正回暖目前還難以下結(jié)論。就目前具體情況而言，造成回暖的原因是多方面的。

　　造成回暖的原因在于剛性需求的重新釋放。分析師薛建雄表示，剛性需求的重新釋放對本輪交易量的連續(xù)拉升起到了很大的作用。在他看來，2008年樓市幾乎全年低迷，原本入市的購房者選擇持幣觀望，但是隨著政府對樓市調(diào)控力度的減弱，以及相關(guān)鼓勵自住消費政策的出臺，觀望氣氛得到一定程度的稀釋，很多人選擇購房。

　　其二是開發(fā)商的炒作也有一定的關(guān)系。佑威•樓市通有關(guān)人士表示，上海在3月中旬舉辦的房展會上，開發(fā)商借機展開一輪聲勢浩大的宣傳，爭取到很多購房者，從3月1日至17日上海市商品住宅成交數(shù)據(jù)可以看出，3月份的周單日成交基本維持在3萬～4萬平方米這個區(qū)間，而周成交量主要集中在4萬～5萬平方米左右，直至15、16、17日三天的平均成交量接近6萬平方米?！爱?dāng)然，這其中還需要開發(fā)商在價格方面做出適當(dāng)讓步來配合?！?佑威房地產(chǎn)研究副主任陸騎麟表示。

　　還有就是市場的恐慌性行為，也對成交量的上升有著一定的推動作用。廣州知名樓市專家韓世同(韓世同博客,韓世同新聞,韓世同說吧)表示，近期有開發(fā)商開始提價，而且媒體關(guān)于樓市回暖的報道讓一部分購房者產(chǎn)生恐慌心理，他們因害怕樓價再次回升，于是選擇入市購購，這在一定程度上也會導(dǎo)致交易量上漲。

　　股市回升，也引起聯(lián)動效應(yīng)。業(yè)內(nèi)表示，自今年年初以來，上證指數(shù)從1840點附近起步，截止到目前已經(jīng)漲到2350點附近，很多個股漲幅更大，不排除一些獲利了結(jié)的投資者轉(zhuǎn)向樓市。

　　市場量漲價不漲

　　雖然剛性需求的入市引發(fā)了所謂樓市的回暖，但通過對各類數(shù)據(jù)的分析我們可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前樓市回暖的實質(zhì)是“量漲價不漲”，完全是價格下調(diào)了一定幅度之后產(chǎn)生的階段性現(xiàn)象。

　　根統(tǒng)計，2月北京雖然成交量環(huán)比出現(xiàn)上漲，但價格在回落，住宅和商鋪指數(shù)環(huán)比持續(xù)下滑。而上海樓市2月成交量中低價房（含配套房）所占比重相當(dāng)大，商品住宅尤其是中高端住宅面臨的壓力依然很大，日趨緊張的資金鏈迫使開發(fā)商加大推盤和降價促銷的力度。

　　克而瑞（中國）研究頭席研究員陳嘯天認為，從全國成交面積鰲頭0項目看，有一個共性，那就是區(qū)域內(nèi)銷售價格普遍較低，價格成為目前樓盤項目成交的關(guān)鍵所在。購房者對于項目頭先關(guān)注的就是價格，其次才是產(chǎn)品、配套等。2月全國成交量普遍有所上揚，低折扣在其中也起到了一定的作用。深圳榭麗花園三期推出7.5折后再減15萬元的巨大優(yōu)惠措施，而北京的天和景園也推出了一次性付款打7折，按揭7.2折的優(yōu)惠，成交排名當(dāng)月北京第四位，低折扣的殺傷力可見一斑。同一線城市一樣，二線城市中項目的折扣力度也有向下的趨勢，9.5～9.9折的市場份額下降至五成以下，9～9.4折也從上月的20％微降至當(dāng)月的17.39％，與此同時，8.5～8.9折和8～8.4折折扣力度有所增加，市場份額隨之上揚。而從北京、上海、廣州、深圳和杭州等城市的住宅均價走勢看，基本都保持了向下的趨勢，在這種情況下，大家對當(dāng)前的回暖也可以有更為清晰的認識了。

　　后市持續(xù)調(diào)整態(tài)勢

　　由此，樓市在近期階段性的量能釋放之后，后市調(diào)整仍然在所難免。其實，趨勢性的認知對購房者來說是相當(dāng)重要的，這可以讓他們更為從容地把握市場的機會。

　　從上海的情況來看，根據(jù)統(tǒng)計，2010年預(yù)期可上市的新建住宅樓盤可達165個項目2237萬平方米（按2007～2008年的報批項目量算），這不但遠高于2008年1230萬平方米的供應(yīng)量，更是2008年907萬平方米商品住宅銷售量的2.5倍。去年預(yù)期1800萬～2000萬平方米的商品住宅供應(yīng)量較終只上市了1230萬平方米，還有600萬～800萬平方米的房源可推而未推的量，積壓在開發(fā)商手上，這也就意味著去年上海樓市的實際積壓量超過1000萬平方米。另外戴德梁行的較新報告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米，消化這些庫存平均需要9個月時間。而根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至去年底，全國商品房空置面積達到1.64億平方米，同比增長21.8%。

　　對此薛建雄認為，年底政府通過降低稅費和利率等政策，使得購房成本獲得有效下降，激發(fā)了過去一年所積累的鋼性需求。經(jīng)過這輪成交放量之后，總體房價應(yīng)該還會下跌，因為土地、稅費、建材等成本都在下降。目前，房地產(chǎn)處在供過于求的狀態(tài)，各家開發(fā)商的庫存積壓都非常嚴(yán)重（主要指土地）。此時，開發(fā)成本和購購力都在下降，所以房價下跌也成了理所當(dāng)然的現(xiàn)實。而有分析也認為，目前樓市回暖的宏觀經(jīng)濟、消費者信心、企業(yè)家信心等基本面并沒有出現(xiàn)根本好轉(zhuǎn)，因此，認為房地產(chǎn)真正回暖還有待時日。SOHO中國董事長潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)甚至反駁了樓市回暖論，他認為，現(xiàn)在說的回暖，有一部分是保障性住房的因素。他還表示，在保障性住房及開發(fā)商資金壓力下，房價仍會下調(diào)。

　　而從各路專家的判斷來看，不少都提出市場調(diào)整趨勢仍將延續(xù)的觀點。國務(wù)院發(fā)展研究市場經(jīng)濟研究所所長任興洲日前表示，近兩個月來，我國房地產(chǎn)市場確有回暖跡象，但回暖基礎(chǔ)尚不穩(wěn)定，房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇言之過早。中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)分析師韓長吉認為，在跟蹤的城市中，大部分城市 2 月份成交量環(huán)比出現(xiàn)大幅上升。韓長吉認為，2010 年開春以來樓市的回暖，并不代表樓市已完全走出谷底呈現(xiàn)“V”形反彈。由于2008年下半年樓市低迷，造成同期基數(shù)效應(yīng)偏低，因此，進入2010 年樓市稍微回暖會造成環(huán)比大幅增長的現(xiàn)象，他指出，這種繁榮背后有一定的假象在里面。 北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強指出，當(dāng)前北京樓市的這種“回暖”還是局限于部分樓盤，并沒有成為市場普遍現(xiàn)象，就是熱銷現(xiàn)象沒有普遍出現(xiàn)。對于成交量的恢復(fù)，或者上升能不能持續(xù)，持續(xù)多長時間要進一步觀察，這才能判斷市場是否出現(xiàn)明顯的回暖。

　　韓世同更是很明確地說：“在我看來，這一輪交易量的大幅上漲，其實充其量只是“虛火”上升，而不能說明樓市真正回暖。等到這一波購購力消耗殆盡之后，樓市重新還會陷入新的一輪觀望階段。當(dāng)然，如果開發(fā)商將降價進行到底，那又得另當(dāng)別論，畢竟購購力一直存在，只是價格要讓購房者能接受。”

　　購房講究“能省則省”

　　目前購房要在節(jié)省上面多花點心思。當(dāng)然，就目前的市場環(huán)境而言，房價不再有可能會出現(xiàn)大幅度的上漲，而且還有可能會出現(xiàn)回調(diào)，這就要求我們?nèi)绾魏侠磉\用一些技巧來“購跌”。

　　專家表示，等待市場底部出現(xiàn)之后再進行“抄底”，這具有相當(dāng)大的難度，因為對于普通購房者來說，無法準(zhǔn)確地判斷出市場底部到底何時出現(xiàn)。

　　那么如何“購跌”呢？頭先要明確的就是要學(xué)會“挑挑揀揀”。上海房地產(chǎn)專家蔡為民(蔡為民博客,蔡為民新聞,蔡為

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