一，從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)分析，看看哪些開(kāi)發(fā)商哪些類型的項(xiàng)目適合購(gòu)購(gòu)者去體驗(yàn)。

不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都真心實(shí)意地降價(jià)銷售，也不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都有能力實(shí)現(xiàn)符合市場(chǎng)預(yù)期的降價(jià)銷售，更不是每個(gè)項(xiàng)目降價(jià)后都能購(gòu)，明白這幾個(gè)問(wèn)題的差異后你將會(huì)對(duì)個(gè)事項(xiàng)非常容易理解。

值得你去體驗(yàn)的是：

一個(gè)城市的新城區(qū)域：新城區(qū)域如果政府不加強(qiáng)疏導(dǎo)，如果開(kāi)發(fā)商不形成合力，未來(lái)將面臨地價(jià)下調(diào)，人氣，人氣無(wú)法集中等房地產(chǎn)營(yíng)銷較為害怕的事情發(fā)生。對(duì)任何一個(gè)城市的決策者而言，新區(qū)的政績(jī)效應(yīng)遠(yuǎn)高于老城區(qū)及舊城改造。而較近一批市政投入也主要集中于新區(qū)，任何城市均如此。

一個(gè)新區(qū)的巨量項(xiàng)目：為了提高后來(lái)土地的批租價(jià)格，為了讓后來(lái)者能夠進(jìn)駐并扎根開(kāi)發(fā)讓新區(qū)變熟地，處于一個(gè)新區(qū)的巨量項(xiàng)目往往與政府有或多或少的關(guān)系，巨量項(xiàng)目的取得一定承擔(dān)著相關(guān)的市政建設(shè)與配套工程建設(shè)，自然地，地價(jià)或樓面成本要低于零星供應(yīng)的同類地塊，且巨量項(xiàng)目降價(jià)效應(yīng)更為明顯，開(kāi)發(fā)商為了續(xù)建，也會(huì)真心實(shí)意地降價(jià)銷售，而不僅僅是降價(jià)來(lái)嘩眾取寵。

一個(gè)建成程度能彰顯產(chǎn)品質(zhì)量的項(xiàng)目：再就是由于建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格管理，也由于銷售周期拉長(zhǎng)了，觀望導(dǎo)致許多項(xiàng)目出落得比較漂亮，我們可以通過(guò)建成程度部分彰顯的品質(zhì)感與感覺(jué)來(lái)判斷該項(xiàng)目降價(jià)后的性價(jià)比，從細(xì)節(jié)來(lái)近距離觀察開(kāi)發(fā)商的理念與企業(yè)文化。

二，從市場(chǎng)特點(diǎn)來(lái)分析，看看哪些區(qū)域哪些產(chǎn)品哪些地段泡沫比較弱，從而購(gòu)后不后悔。

據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)值，老城區(qū)地段的項(xiàng)目，地價(jià)比較高，樓面成本決定了降價(jià)與利潤(rùn)之間的關(guān)系更緊密，從而說(shuō)明了這類項(xiàng)目給予消費(fèi)者的性價(jià)比更為可觀。

而在結(jié)構(gòu)嚴(yán)格控制條件下主力房源依然集中表現(xiàn)為三房或一百平米左右及以上的項(xiàng)目，說(shuō)明這些項(xiàng)目要么土地批租時(shí)規(guī)劃條件符合中檔及以上的水準(zhǔn)，要么就是開(kāi)發(fā)商規(guī)劃能力比較高，跑出了政府的結(jié)構(gòu)控制線，因此這些產(chǎn)品，注意指的是主力套型以三房及一百平米或以上為主的項(xiàng)目，降價(jià)銷售后的性價(jià)比比較可觀，可資購(gòu)購(gòu)借鑒。

當(dāng)前，處于城市綜合配套比較集中的區(qū)域，如教育醫(yī)療公園生活設(shè)施比較密集的地段或區(qū)域，由于暴漲時(shí)期積累下的房?jī)r(jià)泡沫經(jīng)過(guò)上半年的消化，調(diào)整得差不多，所以在這些區(qū)域的項(xiàng)目目前降價(jià)銷售時(shí)候，可以經(jīng)過(guò)比較后進(jìn)行購(gòu)購(gòu)。

三，從產(chǎn)品內(nèi)涵比較來(lái)分析，看看哪些產(chǎn)品具備較長(zhǎng)期的抗跌特點(diǎn)，從而實(shí)現(xiàn)逆市淘房的根本目標(biāo)。

如果說(shuō)前兩點(diǎn)限制了我們逆市淘房的范圍，地段評(píng)價(jià)與產(chǎn)品外延的評(píng)價(jià)，則本要點(diǎn)就是提供具體的產(chǎn)品尺寸，供參考。

其一，從格局分析，兩房半或小兩房將構(gòu)成未來(lái)的理想投資品種，注意兩房半或小兩房，這個(gè)與前幾年我們進(jìn)行項(xiàng)目定位推出的舒適兩房或兩房半，或帶入戶花園的小三房或舒適三房完全不同，只選擇了其中小兩房與兩房半格局，因?yàn)檫@兩類房子吻合了未來(lái)一段時(shí)間新增購(gòu)購(gòu)力年輕人為主，新晉城市為主，養(yǎng)老族為主的市場(chǎng)預(yù)期特點(diǎn)。

其二，從環(huán)境與宜居性來(lái)分析，必須考慮風(fēng)水的要求，伴隨人們生活水平的提升，風(fēng)水從室外引入到室內(nèi)，并有二次裝修中來(lái)突出體現(xiàn)，還借助于家具布置來(lái)進(jìn)行，所以購(gòu)購(gòu)的時(shí)候應(yīng)該認(rèn)真考慮二次裝修與未來(lái)居住環(huán)境的變化，前者主要包括了所購(gòu)購(gòu)的房屋結(jié)構(gòu)/布局的合理性以及朝向等未來(lái)無(wú)法改變的因素；后者則主要針對(duì)目前為了推廣而推出更多的樣板間或成品房而言的，筆者同意能夠毛坯或盡量毛坯的為好，給自己與家人或另一半留下更充足的浪漫空間。而前后有靠，左右逢源的座落肯定優(yōu)于人見(jiàn)人愛(ài)的位置，個(gè)中緣由自己思考。

其三，必須重提房子的使用費(fèi)用與后續(xù)支出，也必須考慮物業(yè)維護(hù)與服務(wù)成本，因?yàn)楹玫奈飿I(yè)管理，好的維護(hù)，好的社區(qū)，其增值及租賃性回報(bào)遠(yuǎn)勝于一般無(wú)管理或平常管理的住宅區(qū)。

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