6E標(biāo)準(zhǔn)劃分高端寫字樓

以下是引用片段：
　　通過對(duì)國際較高端寫字樓的分析，發(fā)現(xiàn)至少要滿足下面六個(gè)條件，寫字樓才能算得上高端，這些指標(biāo)盡管沒有全部量化（也不可能全部量化，時(shí)代在前進(jìn)，建筑的標(biāo)準(zhǔn)也時(shí)刻在向前演化），但足以在目前模糊的定位空間中提供一個(gè)相對(duì)清晰的參照系。這6個(gè)指標(biāo)依據(jù)其關(guān)鍵詞稱為6E，即Essential business location、Elegant building、Excellent facility and service、Extraordinary tenant、Exact place for business、Exception of sale。 

  1.Essential business location（重要的商務(wù)區(qū)）

  寫字樓的價(jià)值判斷并不完全取決于寫字樓產(chǎn)品本身，實(shí)際上來說，寫字樓物業(yè)的區(qū)位和地段很大程度上決定了其價(jià)值。作為高端寫字樓而言，更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性，作為高端寫字樓的客戶，更加看重知名企業(yè)的群聚效應(yīng)，這是形成商務(wù)氣氛的基本條件。

  同時(shí)，規(guī)模伸展力及拓展性更表現(xiàn)在其所在商務(wù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條的完整性上。因此，容納高端寫字樓的商務(wù)區(qū)一定要足夠大、足夠成熟，這樣才能限度滿足高端寫字樓的用戶對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈的要求。

  2.Elegant building（有品位的建筑）

  有品位，是高端寫字樓的建筑語言。不但如此，高端寫字樓還要充當(dāng)所在商務(wù)區(qū)標(biāo)志性建筑的角色。

  更多時(shí)候，高端寫字樓的有品位是其之所以成為標(biāo)志性建筑的有力支撐，這些寫字樓多為國際建筑大師設(shè)計(jì)，能限度地彰顯個(gè)性，彰顯現(xiàn)代商業(yè)精神，并保證了高端寫字樓在一定時(shí)期內(nèi)不會(huì)被新建筑潮流所淘汰。比如1931年建成的克萊斯勒大廈至今仍然被認(rèn)為是紐約市裝飾派藝術(shù)雍容華貴之較了不起的代表。

  深具設(shè)計(jì)魅力的高端寫字樓在傳遞設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)思想的同時(shí)，也在間接傳遞入駐企業(yè)的品牌價(jià)值和價(jià)值取向。因此，很多在這樣的寫字樓里辦公的企業(yè)通常會(huì)把這一特點(diǎn)作為其自身品牌價(jià)值的建筑載體，并深以為傲。

  3.Excellent facility and service（超 的硬件設(shè)施與服務(wù)）

  高端寫字樓的超 硬件設(shè)施更多的是由一些可供量化的指標(biāo)所支撐。并且，高端寫字樓必須滿足的硬件要求還必須是當(dāng)下寫字樓市場較高標(biāo)準(zhǔn)的融合和提高，比如已經(jīng)是高端寫字樓的基礎(chǔ)指標(biāo)之一。

  高端寫字樓的硬件要求其實(shí)非常龐雜，是由很多的細(xì)節(jié)充實(shí)起來，有一些已經(jīng)根據(jù)時(shí)代的要求逐漸量化，比如電梯。在幾年前，對(duì)電梯速度的要求是2m/s，今天，盡管有些高端寫字樓的電梯速度已經(jīng)達(dá)到4m/s，但仍然不能滿足要求，更多的是用等候時(shí)間進(jìn)行衡量，比如北京的佳程廣場，已經(jīng)可以保證客戶在按下按鈕后的32秒之內(nèi)進(jìn)入電梯。

  另一個(gè)評(píng)價(jià)高端標(biāo)準(zhǔn)的是寫字樓的軟環(huán)境，也就是物業(yè)管理水平，這也是當(dāng)下大型企業(yè)選擇辦公場所的重要指標(biāo)。

  4. Extraordinary tenant（出眾的客戶）

  高端寫字樓的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)不僅僅在于單獨(dú)的項(xiàng)目本身，其所容納的客戶也是極為重要的參考指標(biāo)之一。世界知名企業(yè)好比高端寫字樓里的靈魂，使得寫字樓的內(nèi)在氣質(zhì)充盈并附滿張力，并保證了高端寫字樓的地位與其入駐的企業(yè)地位是匹配的。

  的企業(yè)受高端寫字樓 的品質(zhì)所吸引，寫字樓因企業(yè)的 而具備高端的內(nèi)涵，這就如同硬幣的兩個(gè)面，形成了高端寫字樓由外而內(nèi)再由內(nèi)而外的品質(zhì)訴求過程。

  企業(yè)非常關(guān)心自己的鄰居是誰，有同質(zhì)化的需求，希望同樣重量級(jí)的企業(yè)能夠在一起，以此來互相襯托彼此的實(shí)力和地位。這一點(diǎn)從北京佳程廣場的招租過程中可以看出來，目前6家世界500強(qiáng)企業(yè)已經(jīng)相繼簽約，其結(jié)果說明了跨國企業(yè)在選址過程中對(duì)鄰居的挑選決不盲目。

  5.Exact place for business （純商務(wù)）

  與發(fā)達(dá)國家的寫字樓不同，國內(nèi)目前的寫字樓非常傾向于商業(yè)與辦公一體化，大部分上規(guī)模的寫字樓都不約而同地開發(fā)底商，將寫字樓做成一個(gè)綜合體。

  隨著商務(wù)區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，功能的不斷完善，建筑綜合體的劣勢(shì)逐漸顯現(xiàn)出來。比如底商等設(shè)施看似方便，卻存在商務(wù)人流和外來人流混雜的現(xiàn)象，會(huì)給寫字樓的業(yè)主帶來不便，在安全性方面也會(huì)增加更多的成本。

　　而歐美等國際公司他們都要求純粹的商務(wù)辦公環(huán)境，純粹的辦公氛圍。而辦公之外的其他需求在高端寫字樓所處的大型商務(wù)區(qū)內(nèi)已經(jīng)完全可以實(shí)現(xiàn)。這也就是為什么高端寫字樓必須位于重要商務(wù)區(qū)（Essential business location）之內(nèi)的原因。

  6.Exception of sale（非賣）

  評(píng)判高端寫字樓的較后一個(gè)指標(biāo)是只租不售，意即統(tǒng)一的業(yè)權(quán)。這也是評(píng)判寫字樓是否為高端的重要指標(biāo)。統(tǒng)一的業(yè)權(quán)不但意味著發(fā)展商的實(shí)力無需置疑，同時(shí)也保證了高端寫字樓軟硬件一直維持在超 的水平。

  同時(shí)，非持有型寫字樓很難維持租金水平，而高端寫字樓的一個(gè)特點(diǎn)就是高租金。在有眾多小業(yè)主的情況下，一個(gè)小業(yè)主的租金跳水，那么寫字樓的整體形象和租金水平都會(huì)跟著下跌，這是跨國企業(yè)較不愿意看到的。一旦出現(xiàn)這樣的情況，高端寫字樓的品質(zhì)就無法維持高度統(tǒng)一，較后的結(jié)果是樓宇只留下一個(gè)徒有其表的高端外觀，內(nèi)里卻已淪為二流。

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