地產(chǎn)招商中整體租賃與產(chǎn)權(quán)商鋪運(yùn)作模式的比較

  經(jīng)營(yíng)式商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)適應(yīng)經(jīng)營(yíng)的需要實(shí)行統(tǒng)一歸屬、未進(jìn)行拆零銷售，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)可以實(shí)施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物，它主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)已拆零銷售的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)。它的進(jìn)一步細(xì)分主要以其租賃的方式為依據(jù)，分為整體租賃和分零租賃兩種方式。本文主要介紹整體租賃，不售產(chǎn)權(quán)的運(yùn)作模式。

　　整體租賃，不售產(chǎn)權(quán)的運(yùn)作模式是非常普遍的，目前大多數(shù)中型規(guī)模的百貨商場(chǎng)和超市等所在的商業(yè)物業(yè)都采用了這種模式。零售業(yè)對(duì)資產(chǎn)的流動(dòng)性要求較高，一般都是通過租賃的方式取得對(duì)物業(yè)的使用權(quán)。譬如大家熟知的太平洋百貨、伊藤洋華堂、好又多超市等，都是租用黃金口岸的營(yíng)業(yè)用房，而且由于90年代的房地產(chǎn)熱潮，在全國(guó)各大中型城市留下存量巨大的營(yíng)業(yè)用房，為百貨零售商家提供了廣闊的選擇余地。

　　一、案例情況

　　成都的伊藤洋華堂位于春熙路東側(cè)的大科甲巷，隸屬于世界的零售企業(yè)日本伊藤洋華堂株式會(huì)社，集團(tuán)公司的營(yíng)業(yè)額超過三千億人民幣，其“顧客至上”的經(jīng)營(yíng)理念和的經(jīng)營(yíng)管理方法，在全世界享有很大的聲譽(yù)。成都伊藤洋華堂就是租用臺(tái)灣邱永漢財(cái)團(tuán)旗下的中國(guó)利都（成都）房產(chǎn)發(fā)展有限公司建設(shè)的利都廣場(chǎng)地下一樓到地面五樓的商場(chǎng)大樓所設(shè)的綜合性零售商店。其經(jīng)營(yíng)布局為負(fù)一樓：食品超市、風(fēng)味小吃；一樓：女裝、化妝品、頭飾；二樓：男裝、皮具、鞋類；三樓：兒童天地、內(nèi)衣；四樓：家居飾品、家電、廚房用具、洗化；五樓：利都美食廣場(chǎng)。

　　二、產(chǎn)權(quán)方與經(jīng)營(yíng)商的分析

　　1、 產(chǎn)權(quán)方

　　對(duì)存有空置營(yíng)業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)而并不打算分零銷售的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，如能引進(jìn)目前屬于稀缺資源的知名百貨經(jīng)營(yíng)商或大型超市，往往是以低廉的租金甚至短期免租為代價(jià)。微薄的租金遠(yuǎn)不能形成對(duì)巨額投資成本的合理回報(bào)，但開發(fā)商對(duì)此仍趨之若鶩，其原因在于：

　　頭先，配套性和聚集效應(yīng)很強(qiáng)的百貨商場(chǎng)、大型超市等商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目能帶動(dòng)周邊住宅或商業(yè)物業(yè)的銷售，自身成為住宅小區(qū)的配套項(xiàng)目。這就類似于在項(xiàng)目開發(fā)中，建起了商業(yè)設(shè)施和文化設(shè)施，做足配套，使開發(fā)的項(xiàng)目有了更多的生機(jī)和吸引力，從而提升了項(xiàng)目的檔次，提高了項(xiàng)目的知名度和銷售率。

　　此外，依靠成功的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)，能形成以其為核心的新商業(yè)圈，大幅度提升該地區(qū)的人流量，達(dá)到商業(yè)物業(yè)自身的不斷增值，較終實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的利潤(rùn)化。開發(fā)商業(yè)物業(yè)，如果 于及時(shí)賣出回收資金，則失去了長(zhǎng)遠(yuǎn)的積累。香港的幾大地產(chǎn)巨頭，對(duì)自己開發(fā)的商業(yè)物業(yè)往往只租不售，將主要經(jīng)營(yíng)方向之一用于幾十年來累積的巨量商業(yè)物業(yè)，在經(jīng)營(yíng)過程中讓資產(chǎn)成倍增長(zhǎng)，并以此固定資產(chǎn)成為更多商務(wù)機(jī)會(huì)的契機(jī)。新鴻基的利潤(rùn)來源，約有一半來自其長(zhǎng)線投資物業(yè)的出租回報(bào)，這種長(zhǎng)期性的高額回報(bào)及可作資本運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，是住宅開發(fā)永遠(yuǎn)無法達(dá)到的。

　　除了太平洋百貨、伊藤洋華堂等購(gòu)物廣場(chǎng)外，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)上的類似例子還有：位于八寶街口的萬和苑裙樓2F、3F引進(jìn)家樂福大型超市促進(jìn)其塔樓電梯公寓的銷售和1F商業(yè)鋪面的出租；位于高升橋的羅馬假日廣場(chǎng)引進(jìn)好又多大型超市旗艦店促進(jìn)其商業(yè)街鋪面的銷售；而置信金沙苑則引進(jìn)了普爾斯馬特大型超市促進(jìn)其住宅和商業(yè)鋪面的銷售，這些案例都因此取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

　　2、經(jīng)營(yíng)商

　　經(jīng)營(yíng)商為了適應(yīng)變幻莫測(cè)的市場(chǎng)需要，常常需要增加或減少營(yíng)業(yè)面積，甚至改變經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)，一旦選址不當(dāng)或者經(jīng)營(yíng)不善，通過租賃這種方式能夠降低退出壁壘，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　由于90年代的房地產(chǎn)熱潮，在全國(guó)各大中型城市留下了存量巨大的營(yíng)業(yè)用房，為百貨零售商家提供了廣闊的選擇余地，經(jīng)營(yíng)商家具有很強(qiáng)的討價(jià)還價(jià)能力，往往能以相當(dāng)?shù)土膯挝蛔饨皤@得營(yíng)業(yè)用房。在國(guó)內(nèi)，這種并非量身訂做的營(yíng)業(yè)用房一般是寫字樓或住宅下部的商業(yè)裙樓，商業(yè)裙樓不僅空置率高，而且其附含的土地價(jià)值被塔樓的住宅部分分?jǐn)傄徊糠?，所以租金價(jià)格往往比單體商業(yè)物業(yè)更有優(yōu)勢(shì)，但也存在明顯的不足：眾多住宅裙樓的柱網(wǎng)、承重墻、剪力墻等分布不規(guī)則以及核心筒等現(xiàn)象，給后期經(jīng)營(yíng)帶來嚴(yán)重障礙，限制了商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇并降低了商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。大型的超市、百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)者租下商業(yè)物業(yè)后，絕大多數(shù)都要進(jìn)行二次設(shè)計(jì)和大規(guī)模的改造，包括機(jī)房、設(shè)備房、賣場(chǎng)布置、空調(diào)、照明、自動(dòng)扶梯、甚至主體結(jié)構(gòu)等等。 

　　三、SWOT分析

　?。ㄒ唬﹥?yōu)勢(shì)分析 

　　1、產(chǎn)權(quán)-租賃關(guān)系明晰、簡(jiǎn)單：這種方式由于不涉及產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，僅僅是租賃方與承租方的關(guān)系，雙方責(zé)權(quán)利劃分簡(jiǎn)單，有利于靈活的合作。

　　2、無違規(guī)之嫌，操作安全簡(jiǎn)便：與返租、回報(bào)、分紅等涉及產(chǎn)權(quán)拆零的模式不同，整體租賃、不售產(chǎn)權(quán)的方式不存在打擦邊球等違規(guī)之嫌，操作安全簡(jiǎn)便，不易產(chǎn)生法律漏洞等隱患。

　　3、推廣費(fèi)用低：整體租賃只針對(duì)具有一定知名度的零售業(yè)或?qū)I(yè)商家，而不是對(duì)眾多的中小商家進(jìn)行招商，不售產(chǎn)權(quán)也省卻了與廣大的中小投資者打交道的麻煩。這樣大大節(jié)省了面向公眾市場(chǎng)的營(yíng)銷宣傳費(fèi)用，而營(yíng)銷費(fèi)用一般能占到項(xiàng)目總銷售額的1%-3%，數(shù)額較大。

　　4、固定資產(chǎn)的增值，樓盤的銷售推動(dòng)：成功的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)會(huì)帶來雙贏的良好局面，它能形成以其為核心的新商業(yè)圈，大幅度提升該地區(qū)的人流量，達(dá)到商業(yè)物業(yè)自身的不斷增值。而項(xiàng)目住宅銷售率、入住率的提高，同樣也為經(jīng)營(yíng)商帶來大量長(zhǎng)期有效的消費(fèi)群體，這樣相互促進(jìn)，共同發(fā)展壯大。

　?。ǘ┝觿?shì)分析

　　1、資金回收有限：目前銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款控制力度的加大，上市融資更是難于登天，而房地產(chǎn)開發(fā)又是資金密集型的投資行為，周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高。對(duì)于廣大中小開發(fā)商而言，融資渠道極為有限，融資成本較高。整租不售產(chǎn)權(quán)的方式只能回收少量的資金，對(duì)捉襟見肘的開發(fā)商而言，是很大的考驗(yàn)。尤其在工程建設(shè)期間，因?yàn)榻ㄔO(shè)資金緊張、融資渠道有限，只好破釜沉舟，拆零產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售。

　　2、對(duì)開發(fā)商的社會(huì)公關(guān)能力要求極高：能否引進(jìn)知名度較高的大商家，除了與項(xiàng)目自身的位置、面積、層高、配套等硬件條件有關(guān)系，也是對(duì)開發(fā)商外部公共關(guān)系的一種檢驗(yàn)。在空置營(yíng)業(yè)用房數(shù)量巨大，新興小區(qū)商業(yè)配套需求旺盛的條件下，知名度較高的商家成為開發(fā)商爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)，其選擇余地很大，需要開發(fā)商具有極強(qiáng)的社會(huì)公關(guān)能力才能爭(zhēng)奪到這種“稀缺資源”。

　　3、商業(yè)裙樓的先天劣勢(shì)：除了少數(shù)開發(fā)商為零售商量身訂做營(yíng)業(yè)用房，目前的商業(yè)裙樓基本上都是作為塔樓的補(bǔ)缺或配套。如住宅塔樓的裙樓，常常做成超市或餐飲店或會(huì)所等，優(yōu)先彌補(bǔ)物業(yè)自身配套和周邊配套的空缺或不足，為住宅的銷售服務(wù)，成為提升樓盤附加值的賣點(diǎn)。但裙樓的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)會(huì)受到塔樓形態(tài)的制約，比如塔樓是住宅，裙樓就不宜經(jīng)營(yíng)油煙過重的餐飲。而且開發(fā)商前期缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)人才，所修的商業(yè)地產(chǎn)都存在不少缺點(diǎn)，目前眾多住宅裙樓的柱網(wǎng)、承重墻、剪力墻等分布不規(guī)則等現(xiàn)象，都限制了商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇及降低了商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。 

　　（三）機(jī)會(huì)分析

　　1、世界發(fā)達(dá)地區(qū)的大型零售商進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)：根據(jù)WTO協(xié)定，中國(guó)加入WTO之后，零售業(yè)將逐步向國(guó)際開放，世界500強(qiáng)中的商業(yè)企業(yè)等一批品牌公司將進(jìn)入中國(guó)商業(yè)，為城市商業(yè)發(fā)展、商業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)提供了良好的機(jī)會(huì)，而這些商業(yè)企業(yè)的大部分專業(yè)經(jīng)營(yíng)商業(yè)，很少涉及地產(chǎn)開發(fā)，需要借助國(guó)內(nèi)的開發(fā)商完成其選址、布點(diǎn)、建設(shè)的任務(wù)。

　　2、城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化：根據(jù)加入WTO后的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析，消費(fèi)品市場(chǎng)的供給將產(chǎn)生積極的變化，主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：一是市場(chǎng)供給總量擴(kuò)大；二是市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)升級(jí)；三是供給水平提高；四是消費(fèi)環(huán)境改善。消費(fèi)品市場(chǎng)供給的改善，商品價(jià)格的下降，使社會(huì)整體消費(fèi)需求擴(kuò)張，使居民從中得到很多實(shí)惠，享受更多、更好的服務(wù)，消費(fèi)水平將進(jìn)一步提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)日趨合理。市民們消費(fèi)結(jié)構(gòu)有很大變化，向多元化、多層次化發(fā)展，這自然會(huì)帶動(dòng)商業(yè)物業(yè)的迅猛發(fā)展。在發(fā)達(dá)國(guó)家零售業(yè)大舉進(jìn)入中國(guó)的前夕，正是開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的良好時(shí)機(jī)。

　　（四）挑戰(zhàn)分析

　　1、根據(jù)WTO協(xié)定，中國(guó)零售業(yè)將逐步向國(guó)際開放，世界500強(qiáng)中的商業(yè)企業(yè)等一批品牌公司將進(jìn)入中國(guó)商業(yè)，但國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)巨頭如萬達(dá)等已先人一步，與沃爾瑪、百安居等零售業(yè)巨頭形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，廣大的中小開發(fā)商在爭(zhēng)奪商業(yè)資源的較量中，很難與各商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)開發(fā)商抗衡。

　　2、中國(guó)加入WTO后，不僅國(guó)際零售業(yè)巨頭搶占國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，家居、餐飲、娛樂等商業(yè)巨頭正在以的速度加快進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的步伐，這將導(dǎo)致商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的日趨復(fù)雜，并融合形成種種新興的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，而國(guó)內(nèi)開發(fā)商已習(xí)慣于百貨、超市等單一經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，對(duì)新興復(fù)合經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的理解、把握、運(yùn)作尚需時(shí)日。

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