商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的十大“關(guān)口”與“誤區(qū)”

　　關(guān)“思路”

　　目前，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商幾乎都是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)化而來(lái)，許多人缺乏現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作理念，往往只重選址和招商，但輕布局和開(kāi)業(yè)。套用房地產(chǎn)思路開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，缺乏專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)技能。往往招商火爆、炒作轟動(dòng)，開(kāi)業(yè)卻很冷清。

　　關(guān)“策劃 ” 

　　從前期選址、定位、規(guī)劃布局，到中期招商、租售，再到后期的競(jìng)爭(zhēng)力經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)增值等，都離不開(kāi)整體精心策劃的環(huán)環(huán)緊扣。 俗話(huà)說(shuō)“三軍未動(dòng)，糧草先行”，商業(yè)地產(chǎn)同樣要項(xiàng)目未動(dòng)，策劃先行。整體策劃在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂，往往事半功倍。

　　第三關(guān) “整體布局” 

　　商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃與住宅的規(guī)劃有著根本不同，布局時(shí)理應(yīng)先商業(yè)后地產(chǎn)，而當(dāng)前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)卻往往先地產(chǎn)后商業(yè)，一味套用房地產(chǎn)模式搞規(guī)劃、搞布局。 

　　商業(yè)地產(chǎn)必須要有突出商業(yè)主題，突出現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)作規(guī)律的整體規(guī)劃布局。

　　第四關(guān)“招商”

　　不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重中之重就是招商。因此往往對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的前期選址、定位、規(guī)劃布局少做論證分析，一味只重招商，甚至急功近利，商場(chǎng)各種軟硬件設(shè)施未完善就帶“病”招商，以房地產(chǎn)模式搞招商，以求早日回籠資金獲得回報(bào)。 而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以經(jīng)營(yíng)效益論成敗，招商順利并不代表今后一切都順利。 

　　第五關(guān)“開(kāi)業(yè)策略”

　　開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為，招商成功后，只要通知客戶(hù)按時(shí)開(kāi)業(yè)就是了，卻從根本上忽視商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)業(yè)需要好策略，缺乏營(yíng)造一個(gè)熱鬧興旺的商業(yè)氛圍的能力。開(kāi)業(yè)必須講究策略和時(shí)機(jī)，急于求成的結(jié)果往往是欲速則不達(dá)。 

　　好的開(kāi)業(yè)策略需要審時(shí)度勢(shì)，做到知彼知己，因市制宜，因時(shí)制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時(shí)、得地利、得人和。 

　　第六關(guān)“團(tuán)隊(duì)”

　　商業(yè)地產(chǎn)是十分復(fù)雜的復(fù)合地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)是兩個(gè)既有聯(lián)系又運(yùn)作完全不同的概念，房地產(chǎn)以銷(xiāo)售論回報(bào)，商業(yè)地產(chǎn)以經(jīng)營(yíng)論成敗。既懂地產(chǎn)又精通商業(yè)經(jīng)營(yíng)的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才，必須是經(jīng)過(guò)實(shí)戰(zhàn)磨練，有親自策劃開(kāi)發(fā)成功經(jīng)驗(yàn)的人。開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)可謂得人才者得“天下” ——商業(yè)地產(chǎn)選址可以多做選擇，資金亦可多方籌集，而具備商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成功豐富經(jīng)驗(yàn)及專(zhuān)業(yè)技能的復(fù)合型人才卻是良將難求。從目前商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀看，高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才的缺乏在很大程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。

　　第七關(guān)“市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)” 

　　商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，不論是將商場(chǎng)分割銷(xiāo)售，還是只租不售，開(kāi)發(fā)商都要承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，不但要建場(chǎng)，還要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以經(jīng)營(yíng)為，與商戶(hù)同心協(xié)力培育好商場(chǎng)。不斷優(yōu)化整合各類(lèi)商業(yè)資源，做到人無(wú)我有，人有我優(yōu)，創(chuàng)造更好的營(yíng)商環(huán)境以利早日促旺商場(chǎng)，吸引更多客戶(hù)到來(lái)，落地生根開(kāi)花結(jié)果，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者共贏目的。

　　第八關(guān)“產(chǎn)權(quán)分散”

　　近年來(lái)國(guó)內(nèi)流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商場(chǎng)的訂單商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。表面看來(lái)，這似乎降低了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際上卻仍是沿用住宅模式搞開(kāi)發(fā)。這種產(chǎn)權(quán)分散存在影響后續(xù)經(jīng)營(yíng)的隱患，應(yīng)該說(shuō)從開(kāi)發(fā)商打著訂單商業(yè)地產(chǎn)概念，銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)式商鋪那天起就已埋下，較終將勢(shì)必與小業(yè)主糾紛不斷。對(duì)此，訂單商業(yè)地產(chǎn)的倡導(dǎo)者也認(rèn)為，“如果利用跨國(guó)零售巨頭的知名度來(lái)賣(mài)鋪就是‘毒藥’，利用跨國(guó)企業(yè)救項(xiàng)目就是‘毒方’”。 

　　第九關(guān)“紙上談兵”

　　綜觀國(guó)內(nèi)不少商業(yè)地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)或?qū)＜?，原?lái)都是主要從事房地產(chǎn)策劃的，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)可說(shuō)是半路出家。往往只是套用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，迎合開(kāi)發(fā)商的主觀欲望來(lái)策劃商業(yè)地產(chǎn)。 

　　如果片面相信這種故弄玄虛，有理論而無(wú)成功開(kāi)發(fā)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)或?qū)＜?，那么商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將成紙上談兵的“實(shí)驗(yàn)室”。這種打著“策劃大師”幌子魚(yú)目混珠、敗壞商業(yè)地產(chǎn)策劃界聲譽(yù)的案例并不少見(jiàn)，他們嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)全程策劃的健康發(fā)展。

　　第十關(guān)“三通” 

　　在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)必須注意地產(chǎn)、商業(yè)、金融三個(gè)環(huán)節(jié)，要搞好商業(yè)地產(chǎn)那就要做到：通地產(chǎn)、通商業(yè)、通金融。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的價(jià)值鏈比較長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)不能蓋完一賣(mài)了之，而是必須經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)才能創(chuàng)造價(jià)值。開(kāi)發(fā)商要站在商業(yè)地產(chǎn)全程運(yùn)營(yíng)的角度，高屋建瓴，深刻掌握地產(chǎn)、商業(yè)、金融領(lǐng)域各自的游戲規(guī)則，從而準(zhǔn)確地把握各個(gè)環(huán)節(jié)如何有效地對(duì)接。 

　　誤區(qū)一用建筑設(shè)計(jì)代替商業(yè)設(shè)計(jì) 

　　建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)設(shè)計(jì)在本質(zhì)要求上是不同的，建筑設(shè)計(jì)師更多的是追求建筑理念、建筑技術(shù)與建筑藝術(shù)，他們通常沒(méi)有商業(yè)理性認(rèn)知，所以不能很好地把握商業(yè)需求，而商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)正是以商業(yè)需求為導(dǎo)向的，是依據(jù)市場(chǎng)、業(yè)態(tài)定位和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各種需要而進(jìn)行的物業(yè)功能設(shè)計(jì)，這種設(shè)計(jì)往往是體現(xiàn)在細(xì)節(jié)上的。

　　誤區(qū)二建筑設(shè)計(jì)先于商業(yè)設(shè)計(jì) 

　　一旦建筑設(shè)計(jì)完成了，商業(yè)物業(yè)的墻面、層高、柱距、荷載和中庭等硬件設(shè)施就確定了，這樣就會(huì)導(dǎo)致商業(yè)的業(yè)態(tài)和功能在設(shè)計(jì)上出現(xiàn)很大的局限性。建筑設(shè)計(jì)先于商業(yè)設(shè)計(jì)，這種局限性將不可避免地表現(xiàn)出來(lái)，使商業(yè)項(xiàng)目處于進(jìn)退兩難的境地。 

　　誤區(qū)三營(yíng)銷(xiāo)策劃代替商業(yè)規(guī)劃 

　　銷(xiāo)售代理公司為商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃的目的是為了促進(jìn)銷(xiāo)售，而商業(yè)規(guī)劃則是為了促進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理，二者的本質(zhì)和要求都是不同的。由于銷(xiāo)售公司不能很好地把握商業(yè)功能和商業(yè)需求，所以單純的營(yíng)銷(xiāo)策劃是不能解決商業(yè)規(guī)劃問(wèn)題的，進(jìn)而也使得一些商業(yè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售之后存在著一些經(jīng)營(yíng)和管理上的漏洞。

　　誤區(qū)四重外觀形象，輕內(nèi)部結(jié)構(gòu) 

　　一些商業(yè)項(xiàng)目為了打造標(biāo)志性商業(yè)建筑或城市，往往對(duì)建筑外觀投入巨資，而忽視了商業(yè)物業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)，這樣是不利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的。畢竟消費(fèi)者是要在商業(yè)內(nèi)部消費(fèi)的，內(nèi)部功能是否完善直接關(guān)系到商業(yè)項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)。 

　　誤區(qū)五重裝修標(biāo)準(zhǔn)，輕配套適用 

　　裝修標(biāo)準(zhǔn)和配套設(shè)施對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目是同等重要的。商業(yè)物業(yè)的地段、管理、服務(wù)、裝修、配套等各種因素直接影響到商業(yè)經(jīng)營(yíng)。若想提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，就得保證影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面都是的，這樣才能實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值化。而只注重裝修標(biāo)準(zhǔn)而忽略了商業(yè)配套，將影響商業(yè)地產(chǎn)的整體價(jià)值。 

　　誤區(qū)六重硬件投入，輕人文關(guān)懷 

　　對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)講，硬件投入是很重要的?，F(xiàn)代商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)往往是細(xì)節(jié)上的競(jìng)爭(zhēng)，一個(gè)人性化的設(shè)計(jì)、一種人文關(guān)懷都是可以提升商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的，是不能被忽略的。　　 

　　誤區(qū)七 　重共享空間設(shè)計(jì)，輕經(jīng)營(yíng)成本測(cè)算 

　　共享空間確實(shí)對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)起到一定的作用，但我們也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到這是一把“雙刃劍”，做很大、很豪華的共享空間是會(huì)浪費(fèi)經(jīng)營(yíng)面積，大幅度增加運(yùn)營(yíng)成本的，所以一定要精準(zhǔn)地核算成本與收益，避免亡羊補(bǔ)牢。

　　誤區(qū)八遷就主力店要求 

　　商業(yè)項(xiàng)目引進(jìn)主力店的目的是通過(guò)主力店來(lái)帶動(dòng)項(xiàng)目的招商和經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)銷(xiāo)售，提升項(xiàng)目和附屬物業(yè)的整體價(jià)值。一些開(kāi)發(fā)商迫于主力店的名聲和影響力，不惜損害自己的投資利益。有的時(shí)候，這樣的做法是沒(méi)有必要的，因?yàn)橹髁Φ瓴⒉痪邆渲鲗?dǎo)性，也就是說(shuō)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力并非主力店。在認(rèn)同主力店的同時(shí)，不應(yīng)過(guò)多遷就主力店，而忽視了其他的品牌店、專(zhuān)業(yè)店，和進(jìn)行休閑、娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)。

　　誤區(qū)九按自己的主觀和經(jīng)驗(yàn)草率行事 

　　商業(yè)市場(chǎng)是不斷變化的，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目科學(xué)的定位和較優(yōu)的運(yùn)作策略往往是在多方博弈的過(guò)程中逐漸浮出水面的。主觀和經(jīng)驗(yàn)往往不能得出較優(yōu)的結(jié)果。所以，開(kāi)發(fā)商在運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目的過(guò)程中，一定要多參考專(zhuān)家的意見(jiàn)，切忌主觀主義和經(jīng)驗(yàn)主義。 

　　誤區(qū)十 盲目崇洋媚外，忽視國(guó)內(nèi)實(shí)際 

　　國(guó)外的設(shè)計(jì)理念確實(shí)要領(lǐng)跑于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，但是這種領(lǐng)跑在另一個(gè)層面上也意味著排斥，有一些設(shè)計(jì)理念、風(fēng)格是不符合國(guó)內(nèi)實(shí)際的，一定要有選擇地吸收。 

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