三四線城市商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場營銷基本原則

以下是引用片段：
三線城市樓市的發(fā)展情況、城市的經(jīng)濟(jì)和媒介環(huán)境等不盡相同，因此操盤的時候也是手法不一，但有些環(huán)節(jié)還是非常重要且必須要做的。 

　　頭先市場摸底，做好樓盤角色定位工作。要理清此地區(qū)的樓市發(fā)展脈絡(luò)，深入理解樓市的發(fā)展處于哪一個階段，了解項目營銷的大環(huán)境。大環(huán)境是項目發(fā)展的基礎(chǔ)，只有順應(yīng)大環(huán)境發(fā)展趨勢的項目才能獲得較好的發(fā)展空間。

　　經(jīng)濟(jì)運行情況、商業(yè)興旺程度、現(xiàn)有居住環(huán)境考察、建筑風(fēng)格考察等都是研究區(qū)域營銷大環(huán)境的重要問題，一般來說，通過以上的專項研究，結(jié)合相近城市情況，進(jìn)行橫向比較就可以初步推斷出此區(qū)域樓市處于哪一個階段，然后根據(jù)發(fā)展趨勢，給項目做一個合適的角色定位，使項目的發(fā)展能順合市場的發(fā)展趨勢。

　　其次要深入研究市場需求的特征，做好產(chǎn)品優(yōu)化工作。

　　有些開發(fā)總是在建筑方案確定后才找策劃公司來做推廣，實際上這是一個很大的錯誤。市場經(jīng)濟(jì)和計劃經(jīng)濟(jì)一個根本的區(qū)別就是市場經(jīng)濟(jì)需要生產(chǎn)市場需要的產(chǎn)品，而計劃經(jīng)濟(jì)則是先生產(chǎn)產(chǎn)品，然后再找市場。因此產(chǎn)品的設(shè)計能否符合市場需求特征是決定項目成敗的關(guān)鍵因素，因此先通過專業(yè)的市場調(diào)研，分析市場需求特征，然后根據(jù)市場需求特征來設(shè)計符合需求的產(chǎn)品才是策劃的上上之選，不戰(zhàn)而屈人之兵。而產(chǎn)品設(shè)計一旦定型后，如果恰好符合市場需求的那還好，如果不符合市場需求特征的，那在推廣中就非常被動了，因為你必須得找另外的理由來說服消費者購購他不滿意的商品，這個難度是非常大的。因此如能在建筑方案出來之前，策劃工作能介入的話則是相當(dāng)?shù)摹?

　　第三，推廣工作要充分考慮當(dāng)?shù)氐那闆r，可行性要側(cè)重考慮。這是一個非常重要的問題，許多商業(yè)策劃公司在操作三線城市樓盤的時候，往往根據(jù)大城市的習(xí)慣來想一些大創(chuàng)意大推廣，到執(zhí)行的時候發(fā)現(xiàn)根本不是那么一回事，結(jié)果往往是無功而返，有的甚至因為虎頭蛇尾。實事求是的態(tài)度是做策劃推廣工作的前提，大城市有大城市的完善推廣環(huán)境，中小城市也有中小城市推廣的優(yōu)勢條件。

　　第四，是做好財務(wù)預(yù)算，一般人會覺得開發(fā)商的財務(wù)預(yù)算對于策劃來說不大相干，這也是一個很錯誤的認(rèn)識。你必須充分了解項目的成本、利潤空間及推廣的預(yù)算情況，因為媒介計劃、促銷計劃等大量的工作都牽扯到財務(wù)預(yù)算問題，因此只有你充分了解了財務(wù)預(yù)算的構(gòu)成，才能游刃有余地根據(jù)預(yù)算來做推廣，這叫量力而行，打有計劃的仗。了解財務(wù)預(yù)算需要開發(fā)商和推廣公司雙方坦誠相對。

　　第五注意品牌的累積，一般來說，開發(fā)商在一個三線城市做出一個比較精品的樓盤后，二次拿地就比較容易了，因此要注意維護(hù)開發(fā)商的品牌，為其下一個項目創(chuàng)造良好的社會環(huán)境。比如建立客戶關(guān)系營銷資源庫，維護(hù)客戶關(guān)系，當(dāng)然，對于一些打一槍換一個地方的開發(fā)商而言，雖然不一定會聽得進(jìn)品牌的道理，但作為營銷人來說，必須盡到這一份責(zé)任。

　　淺談三線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

　　開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目的核心目標(biāo)是：在項目正常運營下追求利潤化。目前全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)日趨熱烈，三線城市的商業(yè)地產(chǎn)也開始受到追捧。針對三線城市商業(yè)地產(chǎn)的利潤談?wù)撘韵掠^點：

　　1、在三線城市，無論是住宅開發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，價格上都會有天花板現(xiàn)象出現(xiàn)，天花板的出現(xiàn)主要是由于當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量、收入和城市經(jīng)濟(jì)及建設(shè)發(fā)展速度及人口增長速度等因素造成的。在三線城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，一定要對市場情況進(jìn)行深入的了解和分析，避免過大投入成本造成利潤損失；

　　2、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)利潤還應(yīng)注意規(guī)模合適和控制銷售節(jié)奏，由于一段時期內(nèi)市場接受的數(shù)量有限，在開發(fā)三線城市的商業(yè)地產(chǎn)時必須對項目規(guī)模、銷售節(jié)奏、租售比例進(jìn)行控制，當(dāng)然，銷售節(jié)奏的決定和開發(fā)商本身的實力也有緊密聯(lián)系，如果實力允許，可以考慮將部分物業(yè)在經(jīng)營一段時間后銷售；

　　3、招商成果對任何城市的商業(yè)地產(chǎn)價格都有明顯的影響，有實力的零售商往往帶來商業(yè)物業(yè)價值的大幅提升，但同時由于三線城市區(qū)位及開發(fā)商在招商方面均不具有優(yōu)勢，強勢商家租期長、回報給得低，也會給項目收益帶來一定的影響，所以，三線城市招商必須注意平衡，不是品牌商家越多越好。

是不同意版主的意見；而是不同的地方有不同的方式。正所謂因人而異，因地而異。

　　本地的三線城市規(guī)模較小，人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費水平都受到極大的限制；相應(yīng)的去化速度相對較慢；故其消費必然相對集中，不具備大型商業(yè)條件。 

　　三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)主要考慮的關(guān)鍵問題主要集中在以下方面：

　　1、項目所在地理位置是否能夠達(dá)到商業(yè)開發(fā)的條件，其中包括的重要因素有：城鎮(zhèn)人口量，可支配收入、思格爾系數(shù)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、支柱產(chǎn)業(yè)、流動人口量、消費結(jié)構(gòu)等等。

　　2、項目所在位置商業(yè)條件，其中包括：商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)規(guī)模、商業(yè)產(chǎn)值、平均價格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等方面。

　　3、項目預(yù)計招商對象的條件：其中包括：企業(yè)戰(zhàn)略、營運狀態(tài)、市場定位、抗風(fēng)險能力、經(jīng)營的盈虧平衡點、租金給付條件、租期等。

個人認(rèn)為，只有在上述三個方面計劃全面、分析得體的情況下，三線市場的商業(yè)項目才有可能達(dá)到預(yù)期的開發(fā)目標(biāo)。 

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