黃樹輝

　　第三輪樓市調(diào)控直指一二線城市，開發(fā)商跑到三四線城市搶地的決心被進一步鞏固。1月26日，中國迎來了農(nóng)歷的小年，而中國樓市則開啟了2011年調(diào)控的序幕。

　　就在國務(wù)院出臺進一步調(diào)控房地產(chǎn)市場政策的當天，廣東一家在香港上市的民營房地產(chǎn)企業(yè)老總正在海南澄邁物色可供成片開發(fā)的土地。

　　談及對新調(diào)控政策的看法，這位在內(nèi)業(yè)赫赫有名的老板向《財經(jīng)（微博)日報》坦言：“政策調(diào)控越來越緊且將成為常態(tài)，開發(fā)商的好日子將不會一直持續(xù)，現(xiàn)在較重要的是備糧‘過冬’，能搶多少土地就搶多少，加快在三四線城市占據(jù)地盤顯得日益重要。”

　　樓市需求轉(zhuǎn)向三四線城市

　　在很多業(yè)內(nèi)人士看來，樓市新政“國八條”中較為嚴厲的是，國務(wù)院明確要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。

　　政策提出的“直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市”基本上涵蓋了國內(nèi)所有的一線和二線城市，這些城市套以上住宅、外地人套住宅、無法提供社保和納稅證明的外地人套住宅，統(tǒng)統(tǒng)列入禁止銷售的范疇。

　　上述接受采訪的房企老總說，一二線城市的調(diào)控壓力不言而喻，而政策對三四線城市的樓市影響有限，甚至會把部分一二線城市的需求擠向三四線城市。

　　就在“國八條”出臺的1月26日晚，佳兆業(yè)（01638.HK）發(fā)布新聞稿稱，公司通過落實合約安排，以3.52億元人民幣取得東莞沙田鎮(zhèn)五幅相連住宅用地。另外，佳兆業(yè)還通過公開競投方式，以1.63億元人民幣成功取得江陰市長涇鎮(zhèn)的兩幅相連住宅用地。

　　盡管佳兆業(yè)此次拿地和“國八條”沒有直接關(guān)系，但此前佳兆業(yè)總裁黃傳奇在接受媒體采訪時解釋，佳兆業(yè)作為成長性企業(yè)，會要求自身能保持30%以上的年復合增長率，進軍二三線甚至四線城市將給公司提供足夠的增長空間。

　　黃傳奇同時表示，佳兆業(yè)的產(chǎn)品定位在二三線城市的剛性需求，“尤其是一些地級市以及一些省會城市，限購可能性小，并且經(jīng)濟處于高速發(fā)展期，剛性需求始終是市場的主導力量，政策都是支持頭次置業(yè)的，所以不擔心政策的調(diào)整。”

　　但與國內(nèi)眾多房企大規(guī)模在二三線城市布局不同，佳兆業(yè)已把觸角伸向四線城市，去年下半年的新增土地儲備有相當一部分位于三四線城市。

　　刀客地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長謝逸楓向本報表示，去年房地產(chǎn)政策調(diào)控下，有部分房企已經(jīng)開始潛伏到二三線城市進行拿地，或者是收購項目或兼并項目，目的是擴大全國市場和增加市場份額及未來開發(fā)量。

　　謝逸楓稱，尤其在今年1月份新政調(diào)控加碼的情況下，很多大房企紛紛從一二線城市轉(zhuǎn)移到三四線城市，例如萬達、萬科、城建、恒大、佳兆業(yè)、綠城、保利等開發(fā)商今年在三四線城市加快拿地布局。

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　　開發(fā)商三四線布局加速

　　事實上，目前一線城市全部限購，已經(jīng)使得部分購房者不得不將投資購房的觸角伸向周邊城市，比如深圳附近的東莞和惠州，北京附近的環(huán)京都市圈，上海周邊的城市，這些一線城市周邊的城市反而因一線城市的限購而成交量大增，價格亦穩(wěn)步上漲。

　　中國指數(shù)研究院的報告認為，“國八條”此次限購覆蓋范圍更廣、限制更嚴，被迫實施限購的城市預計總數(shù)將至少達到40個。

　　中國房地產(chǎn)信息集團研究總經(jīng)理陳嘯天在1月27日的演講中稱，在政府進行了三輪調(diào)控之后，2011年一線城市的房價難以松動，二線城市可能有所波動，而三四線城市更不用擔心，價格甚至會一直往上走。

　　他表示，從區(qū)域上分析，十大城市的成交量比例由原來的26%降至15%。“不是它們減少了，而是三四線城市的成交放量在加快。由于價格泡沫較低，剛性需求為主的中西部城市和三四線城市，房價仍會走強。”

　　深圳另一家在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)總監(jiān)接受本報采訪時的表態(tài)，與陳嘯天的看法基本一致，認為三四線城市在調(diào)控政策加碼背景下反而會出現(xiàn)更多機會。

　　樓市調(diào)控政策不斷加壓，開發(fā)商的日子或許面臨更多變數(shù)。萬科在接受本報采訪時認為，影響房地產(chǎn)市場的因素比較復雜，未來的市場走勢還需要進一步觀察。“調(diào)控毫無疑問會對市場產(chǎn)生影響，但順應調(diào)控趨勢、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營策略符合政策導向和市場需求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所受影響將相對較小。”

　　實際上，萬科在2010年新增的90個項目中，有相當一部分來自南通、嘉興、鞍山、清遠等三線城市。而恒大地產(chǎn)（03333.HK）、雅居樂(03383.HK)、花樣年、佳兆業(yè)等開發(fā)商在三四線城市以極低的價格獲取土地，樓面地價僅數(shù)百元。

　　縱觀這些在三四線城市積極拿地的開發(fā)企業(yè)，無一例外的都是頗具市場前瞻能力，總能在調(diào)控政策之前得以提前布局，并規(guī)避政策調(diào)控風險。

　　而在三四線城市拿地加速，正在給開發(fā)商帶來抗擊調(diào)控風險的實惠。本報統(tǒng)計顯示，佳兆業(yè)在2010年的拿地平均成本較低，全年平均樓面地價約為每平方米963元，在內(nèi)地拿地企業(yè)中僅次于恒大地產(chǎn)的每平方米714元。

　　雅居樂地產(chǎn)此前以總代價約1億元，投得海南省澄邁縣一幅商住地塊，總占地面積約10萬平方米，總建筑面積約24.8萬平方米，樓面地價僅每平方米420元。

　　去年土地新增儲備的恒大地產(chǎn)的數(shù)十宗地塊均在三四線城市，去年平均土地成本僅為每平方米約人民幣520元。

　　綠地集團的土地儲備量，總量在5000~6000萬平方米，其中三四線城市的土儲比例較大。具體而言，綠地的土儲一線城市、二線城市、三四線城市約各占三分之一。

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