棚改貨幣化安置措施、相對寬松的置業(yè)政策、一二線城市購房需求外溢，造就2014年以來三四線樓市熱銷。憑借這一機遇，碧桂園、新城控股、中南置地等土儲集中在三四城市的房企實現“彎道超車”，連續(xù)幾年銷售排名迅速攀升。曾經聚焦一二線的融創(chuàng)、旭輝、中駿等房企紛紛效仿，下沉至三四線。

2018年下半年起，三四線城市棚改貨幣化安置部分收緊，樓市整體成交也隨之下滑。如今市場前景不明，曾經“重倉”三四線的房企將何去何從，誰開始撤離，誰還在堅守？

全年成交同比降幅或達15%

在中央嚴控金融風險、著力推動金融去杠桿的背景下，“催化”三四線樓市發(fā)展的棚改貨幣化安置政策逐漸淡出。公開數據顯示，2019年以來，國家棚改開工量明顯縮減，4成以上省市的棚改計劃開工量同比“腰斬”，山東更是在全省范圍全面取消棚改貨幣化安置獎勵。

“房價上漲壓力較高的熱點三四線城市，更多采用新建棚改安置房形式代替貨幣化安置?！笨硕饳C構分析師朱一鳴在接受記者采訪時表示，當前房地產行業(yè)整體尚處于下行調整期，特別是對于三四線城市而言，隨著棚改帶動的增量購房需求快速抽離，部分三四線城市市場將面臨調整壓力。

上半年三四樓市整體成交低迷也印證著上述觀點。據克而瑞機構發(fā)布 數據顯示，1-5月，三四線城市整體成交量累計同比下降5%，環(huán)比降低14%。僅長三角、粵港澳城市群三四線城市在市場需求尚存與政策利好下成交表現良好；部分前期熱度較高的城市在政策面收緊、居民購買力透支之下，成交萎縮明顯。

對此，朱一鳴分析認為，2019年三四線城市市場將加劇分化，全年同比降幅預計在15%左右。

市場面對下行壓力，三四線城市松綁消息頻出。據中原地產研究中心統(tǒng)計，2018年至今，全國有接近10個三四線城市，針對限售、限制購買、二手房稅費等政策執(zhí)行了微調松綁；另有百城針對人才政策寬松，變相出現調整。

中西部核心二線城市成熱點

市場步入調整周期，房企在三四線城市拿地積極性也隨之減弱，投資力度明顯縮減。

在年初舉辦的2018年業(yè)績發(fā)布會上，“回歸一二線”便已成為多家房企戰(zhàn)略共識，世茂、雅居樂、陽光城等房企均表示2019年投資重心將向一二線城市傾斜，如今半年過后成效初現。數據顯示，2018年第四季度至今，百強房企三四線投資下滑10個百分點。

以雅居樂為例，截至2018年末其3623萬平方米的土地儲備中，約七成土儲集中在三四線城市；2018年全年新增土地投資中，三四線城市的權益建筑面積占比也近84%。2018年四季度以來，雅居樂戰(zhàn)略在三四線城市投資收縮，投資金額占比下降了22.7%；在其“重點聚焦一二線和核心城市周邊的優(yōu)質三線”策略下，加碼布局二線城市，6月更是以逾30億元的總價競得亦莊經開區(qū)一宗住宅用地。

無獨有偶，正榮集團前6個月新增土儲有8成以上位于一二線城市，嚴格、高度執(zhí)行了年初提出的“專注二線”戰(zhàn)略；世茂、陽光城、中駿的新增土儲中一二線占比也超過一半，相比2018年一二線城市占比均提升10%左右。

拿地體量方面，大型規(guī)模房企在一二線城市拿地上的優(yōu)勢依然顯著。融創(chuàng)、萬科2019年在一二線的新增土儲建面都超過了1000萬平方米。

規(guī)模房企投資集中在二線表現更為明顯。旭輝、中海上半年一二線城市新增土儲建面占比超過9成。相比2018年“激進”押注三四線，旭輝2019年明顯大幅增加了一二線城市的拿地比例，較2018年全年上漲40%。

據記者不完全統(tǒng)計，上半年拿地熱點二線城市近半數來自中西部地區(qū)，如重慶、武漢、西安、成都等城市。這也造成上述城市平均地價同比明顯上漲，市場熱度提升。

克而瑞研究中心謝楊春稱，上述城市房地產處于快速發(fā)展狀態(tài)，供地較東部核心城市更加充足；土地成交均價相對東部而言仍處于洼地，房企拿地的資金壓力較小。

碧桂園祥生等仍深耕三四線

在部分房企“調轉船頭”回歸一二線城市的同時，仍有部分企業(yè)堅守在三四線拿地。百強企業(yè)中，祥生、福晟、建業(yè)2019年三四線新增土儲建面達80%以上，較2018年占比不降反升。

“上述企業(yè)發(fā)源于三四線城市且處于深耕三四線階段，戰(zhàn)略上暫未向一二線城市擴張?！睂Υ耍x楊春分析稱，祥生專注深耕泛長三角區(qū)域，2019年新增土儲尤其集中于諸暨、宣城等三四線城市，有著“深耕浙江省完成千億銷售”的銷售目標；建業(yè)地產則作為河南的龍頭房企，其主要布局的二線城市僅有鄭州，企業(yè)在河南省內的影響力和輻射能力較強，鄭州周邊的三四線城市如開封、許昌、洛陽等都為其提供了較多的銷售貢獻。

除上述區(qū)域型房企外，碧桂園仍是上半年三四線拿地 多的企業(yè)，近3500萬平方米新增土儲建面，占其總體新增土儲建面78%，與去年基本持平；綠地在上半年三四線新增土儲建面也突破千萬平方米，占新增土儲的6成左右。

當拿地能級下降至三四線城市，長三角、珠三角依然是房企聚焦的重點區(qū)域。數據顯示，百強房企上半年拿地總量 的20個三四線城市中，長三角城市占據14席，珠三角僅有3個城市上榜。其中，溫州以超過500萬平方米的成交建面位列 ，佛山和常州上半年百強拿地也超過100萬平方米。

“房企對于中西部三四線城市的投資態(tài)度謹慎，位于長三角、珠三角已通高鐵的城市尤其受到青睞?！敝x楊春稱，未來一段時間內，企業(yè)在三四線拿地或將更為謹慎，重點轉向經濟基本面、交通配套、人口、產業(yè)等諸多方面指標均表現優(yōu)異的城市。

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