綜合體必須考慮因地制宜，不能搞千城一面－城市綜合體較終取決于經(jīng)營和管理：[實錄]2009年中國城市綜合體發(fā)展峰會

　　主持人：謝謝姚總經(jīng)濟師，每次要聽姚景源先生來做演講的時候非常過癮，他知道事情非常多，收廢品、司機、女孩進城化妝，我們平時都注意不到。我們下午的時候還會有一些非常中糧的嘉賓給大家介紹一下。上午看到很多主題的演講，下面抓緊時間進行一個對話的環(huán)節(jié)，我會盡快把這個時間進行完。下面有請人民大學黃國雄教授，同時大連萬達的曲德君，然后寶龍集團營銷副總經(jīng)理林總，同時有請陽光100的范總然后五合國際的趙云偉先生，同時還有請五礦職業(yè)的副總經(jīng)理楊大同先生。有請幾位上臺。

　　主持人：我們個話題是中國房價2009年走勢。

　　趙云偉：YES。

　　主持人：這是什么意思。

　　趙云偉：是。

　　主持人：是到什么地步呢？剛才姚總經(jīng)濟師說中國經(jīng)濟形勢保持良好的態(tài)勢，我覺得房價也應該是良好的態(tài)勢。

　　主持人：黃教授同意嗎？

　　黃國雄：這還有一個過程，從剛才姚總提的，從經(jīng)濟復蘇的角度要把投資基金轉向消費基金，一般從世界各地來看有六個月到八個月。從這個角度來看還有一個過程，應該年底或者明年，現(xiàn)在來看很難一下子復蘇。

　　主持人：你看到六個八個月以后也會YES。

　　曲德君：做商業(yè)地產(chǎn)對整體房價感覺不敏感，總體來講只能往上升。

　　主持人：特別像一個起伏的過程。

　　范小沖：現(xiàn)在有上漲趨勢，但是下半年要觀察。

　　主持人：我們問了四個人，四個一樣的觀點，你會是一致還是會不同。

　　林鋒利：房價有不同的差異，特別是一線和二、三線城市不同，比如說在一些一線城市和一些沿海城市，他的客群可能很廣，很大，像北京針對全國市場，上海針對全世界市場，反而我們內(nèi)地很多二、三線城市就是一個區(qū)域性市場。

　　主持人：你覺得廈門會怎么樣？

　　林鋒利：廈門在短期內(nèi)應該上漲的。

　　主持人：北京呢？

　　林鋒利：也是上漲的。

　　主持人：上海呢？

　　林鋒利：不好去全部答。

　　主持人：你不看上海是嗎。

　　林鋒利：也是看好。然后根據(jù)供需量，這也有差異性，比如說我們在常州有開發(fā)項目，他的整個土地供應量和房地產(chǎn)供應量非常大，他房價比較平穩(wěn)，這有他的地域特點。

　　楊大同：機遇姚總中國城市化，這是中國房地產(chǎn)價格剛性需求?；谶@兩點價格往下降，應該說下半年趨勢穩(wěn)中有升。

　　范小沖：如果有綜合體的公寓肯定漲，因為商業(yè)物業(yè)和配套和整個的物業(yè)價值公寓的價值就遠遠會高于周邊的單純的公寓的價值，如果有綜合體肯定漲。

　　主持人：業(yè)內(nèi)管這個叫要掌聲的發(fā)言?；氐浇裉斓闹黝}，對于綜合體來說，現(xiàn)在面臨的是困難要大一些還是說現(xiàn)在面臨的機會更大一些，比如說投資上，比如說在整個的體諒上，在城市發(fā)展上，在大的宏觀背景一下有很多不確定因素，對于城市綜合體而言，大家需要做風險更大，還是機會更大，還是會怎么樣。

　　曲德君：整體來說還是有很好的市場機遇，一個項目成功運作還是要看發(fā)展商和各個方面，各個環(huán)節(jié)整體的把握。我想在現(xiàn)在的城市快速發(fā)展的過程當中，商業(yè)地產(chǎn)也是非常熱，一個城市可能在幾年之間、三、五年之間迅速的產(chǎn)生很多個商業(yè)的項目或者是說成是綜合體的項目。這些項目當一旦面世以后，真正誕生的那開始，其實較終可能取決于經(jīng)營和管理，比如說F1塞車較終比的是車手的水平，我覺得在我們做這種城市綜合體的項目也好，或者是一個商業(yè)項目也好，頭先要把后期經(jīng)營問題考慮清楚。

　　主持人：現(xiàn)在看到F1賽道上危險更多一點，還是奪冠的機會更多一點。

　　黃國雄：我覺得危險更多一點，這有三個理由，個原因剛才有的老總提了，中國商業(yè)綜合體的開發(fā)不是取決于我們開發(fā)商選址，而是有一個政府需要了，開發(fā)商來進行，從這個角度來看不是需要，這種大的需求可能導致了整個發(fā)展影響。沒有精神和文化支撐可能出現(xiàn)半途而廢的狀況。第三個問題，綜合體必須考慮因地制宜，不能搞千城一面，否則的話會導致問題。

　　主持人：謝謝黃教授。

　　趙云峰：我覺得要看，要看什么呢？個是區(qū)位，城市綜合體項目一定要靠軌道交通，這是成為發(fā)展的一個結點，我覺得這對城市綜合體發(fā)展非常重要，特別是樞紐交通，幾條**線，哪怕是城郊的**站周邊的開發(fā)都是以綜合體的方式來體現(xiàn)的。

　　條確實要看開發(fā)商的品質(zhì)，為什么這么說呢？我們設計單位五合國際接觸很多想做商業(yè)開發(fā)的機構，他想把房子賣了。我們也是萬達設計方之一，我們接觸過一個項目，在華北某地區(qū)，在萬達綜合體旁邊不太遠也要做綜合體，這個綜合體要給農(nóng)民的，20多萬平米的商業(yè)，他根本不管綜合體將來干什么，怎么用，我先弄20萬平米再說，下面也蓋公寓樓，那個我也不知道賣給誰了，這也是綜合體，而且沒有開發(fā)主體，把整個都賣了。開發(fā)商的品質(zhì)也是非常重要的，我覺得如果具備這兩條，這個項目基本上是有保證的。謝謝。

　　主持人：剛才有人打電話問你怎么想這個事。

　　范小沖：機會更大一些，今天剛才也說了，今天危機就是有效需求不足，而綜合體在二、三線城市，他是有需求的，因為這個城市除了城市化，不是說人住到城里來，他更需要城市的功能和城市的夢想。綜合體代表了這個城市功能，他是一個功能升級，所以是有需求的。有需求在今天需求不足的情況下所以是的機會。當然也是的風險，因為綜合體需要在投資，需要在運營，需要在方方面面非常高的運作水準和經(jīng)驗，現(xiàn)在做總綜合體從住宅轉到綜合體，或者從開百貨店到綜合體，實際上都不是，綜合體是一個更高，是一個城市發(fā)展到一個更高層次的一個功能升級的產(chǎn)品。所以我說機會是更大，因為有需求就有機會，其他的都需要提升能力。

　　主持人：提升能力和提升概念，理解了。

　　林峰利：我用一個危機，不同的投資商，有的投資確實看起來很可怕，我認為是一種危險，但是對很多成熟的投資商開發(fā)商來說是很好的機會，我覺得較重要的要走出自己的模式。在二、三線城市一定要結合當?shù)氐慕?jīng)濟情況，以及他的資源，包括當?shù)氐南M習性，你去建一個城市綜合體。在這我也想呼吁一下，特別是我們今天有很多專家，也有很多媒體，一個城市綜合體在中國發(fā)展還是摸索和發(fā)展的階段，還沒有真正的成熟。我們從專家或者從媒體的角度能夠也做做一個比較好的，特別是對一些二、三線城市的政府和規(guī)劃部門，不要盲目的去求大貪多。我們有時候做項目也是，政府一定要規(guī)劃你做，比如說一個中小城市，做一個寫字樓，而這個在當?shù)貨]有市場，或者一定要做30萬平方商業(yè)，你一個區(qū)域性商業(yè)沒有這么大輻射范圍，你要這么做也是對投資商，開發(fā)商來說比較被動。我想通過專家、媒體正確的引導和輿論的導向，至少對政府城市規(guī)劃部門也有一個方向。

　　對投資商來說有很多，特別是在一些地方性的開發(fā)商及本身開發(fā)住宅的，對商業(yè)地產(chǎn)沒有很深了解，就盲目的投資建設，這就是一個危險，因為商業(yè)開發(fā)部像住宅，開發(fā)完賣完就算了，商業(yè)地產(chǎn)招商、建設到后期經(jīng)營管理，如果你經(jīng)營感覺的團隊跟不上，或者你招商跟不上，一個環(huán)節(jié)出問題都會涉及到整個商業(yè)地產(chǎn)或者城市綜合體后期的發(fā)展，這是我的一些建議。

　　楊大同：我覺得定位非常重要，我們定位要看一百年，目前看美國的話，大家知道世界影響。我們中國得做好準備了，我們現(xiàn)在是G2了，我們要取代美國，我們作為世界引擎怎么定位，定位不行一定會失敗。我們在北海新區(qū)做了一個綜合體，天津市黃市長考察問我，你的綜合體怎么定位，我說就是娶了一個老婆看50年不膩，而且特別賢惠，我的綜合體就是這樣一個綜合體。

　　我們覺得這些開發(fā)商在綜合體建設上要建成一百年的建筑，服務的話要超百年，否則將來肯定要淘汰，你甭管這個樓多漂亮，什么世界大腕兒，高端，你服務不行地功能不行，將來一定要淘汰，我覺得定位非常重要。

　　主持人：你說一下?lián)衽紭藴蕬撌鞘裁礃拥模?/P>

　　楊大同：我還要補充一句，搞政治得民心者得天下，搞綜合體是得消費者得天下，搞對象看孝敬父母和爹媽。得說，你看50年不膩太難找了?，F(xiàn)在看50年不膩的金婚也不少，看秦怡都81歲了越看越漂亮，我覺得就是德才兼?zhèn)洹?/P>

　　主持人：謝謝，你對婚姻的研究和跟綜合體的研究一樣深湛，我們感覺非常有感覺。較后一個問題，一個失敗的綜合體特征應該是什么，說完這個就愉快的吃飯，避免大家犯這樣錯誤。

　　趙云偉：一個是開發(fā)商賺錢就走了，這個算不算失敗，我覺得算一個失敗留了一個爛攤子，這從整個運營來說沒有考慮后期持有。

　　，可能剛才大家講定位沒有定準，在經(jīng)營的時候很吃力做，后期培育期也沒有得到應有的效果，這是兩個較主要的方面。

　　范小沖：綜合體英文是HOPSCA，一個綜合體是多種功能集合而成的具有加成效果較好的東西，這不是單純的商業(yè)，也不是單純的住宅，也不是單純的酒店，能夠處理好多種功能之間的匹配和加成，這樣綜合體就能做好，反之就是失敗。

　　主持人：這里面少一個字母綜合體一定失敗。

　　范小沖：需要這些功能，而且還需要很好的比例，才能做成這樣綜合體。

　　林鋒利：失敗綜合體的特征還是盲目開發(fā)，再一個很多照搬照抄，在北京和成都的綜合體很好，但是搬到另外一個城市去用，這個也許并不適合他。

　　楊大同：我覺得沒有綜合實力別做綜合體，這是一個基礎，這是較忌諱的，剛才講的問題都是盲目開發(fā)或者短期行為，或者變現(xiàn)，這肯定做不好。

　　主持人：還是跟找對象要看綜合實力。

　　曲德君：從失敗的角度來講前面幾位談的都非常明確了，對一個城市綜合體項目來講是一個系統(tǒng)的工程，較主要要發(fā)揮使用的功能，才能夠創(chuàng)

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