酒店式公寓的投資之道

　　“酒店式公寓”較早源于歐洲的“產(chǎn)權(quán)式酒店”，指的是開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請(qǐng)酒店管理公司引進(jìn)酒店式的物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務(wù)和理財(cái)服務(wù)。
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，上海目前有各類已建成的小戶型公寓樓盤（單身公寓、酒店式公寓、公寓式酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店）超過70個(gè)，這些樓盤中，小的有近百套房，大的有六七百套，全上海有小戶型公寓超過3萬套，而大部分酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)在大大小小的投資客手里。
　　酒店式公寓并非都是“黑馬”
　　酒店式公寓受到追捧,自然是因?yàn)槠浔憬莸姆?wù)和優(yōu)勢(shì)的地段。在上海這樣一個(gè)外來人口、年輕白領(lǐng)和外籍商務(wù)旅游人士不斷增長(zhǎng)的城市，投資客們當(dāng)然有理由相信酒店式公寓具有廣闊的投資前景。所以酒店式公寓在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，紅得像“冬天里的一把火”。
　　酒店式公寓項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)應(yīng)該是個(gè)性化的，不流于一般形式。同時(shí)這類房產(chǎn)一般建在市和交通便捷地區(qū)，周邊商店、餐飲、娛樂等配套齊全，外立面、電梯、空調(diào)、水路管線等都使用較高端配置。與傳統(tǒng)的酒店相比，其在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)往往更勝一籌：它能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如保姆保潔、24公里餐、代購(gòu)物品、代繳費(fèi)用以及一些商業(yè)服務(wù)等。更重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局以及家居式的服務(wù)，既有了“居家”的私密性和生活氛圍，又有了高端酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)，而且租價(jià)更合理。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受中短期租務(wù)需求的白領(lǐng)、商務(wù)人士和異地旅游人士的青睞。
　　然而事實(shí)上，超過一半的酒店式公寓是由爛尾辦公樓改造而成。雖然價(jià)格與一些度身定做的高端酒店式公寓相比比較便宜，但在總體規(guī)劃、功能設(shè)施配備、房型、朝向等方面并不占優(yōu)勢(shì)，居住也不一定很舒適，其產(chǎn)權(quán)也只有50年。由于規(guī)劃的問題，一些酒店式公寓里的用水、用電都按工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收，常年住下來，多付的水電費(fèi)也不少；爛尾辦公樓的層高較高，改造設(shè)計(jì)時(shí)，大多做成錯(cuò)層或復(fù)式，盡管加大了使用空間，但同時(shí)也大大提高了售價(jià)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，酒店式公寓是滬上房產(chǎn)中較為脆弱的一環(huán)，一旦上海房產(chǎn)掉頭下行，頭當(dāng)其沖的一定是這種爛尾辦公樓改造而成的中低檔的酒店式公寓。
　　目前市場(chǎng)上，很多開發(fā)商在開發(fā)或包裝酒店式公寓時(shí)，很少考慮酒店式公寓的較終使用者的要求，一些設(shè)計(jì)欠佳、經(jīng)營(yíng)管理不善的酒店式公寓，根本不能保證其服務(wù)的優(yōu)質(zhì)和盈利的持久。
　　市場(chǎng)自身出現(xiàn)分化走勢(shì)
　　戴德梁行發(fā)布的季度北京酒店服務(wù)式公寓租賃市場(chǎng)皚告顯示：該類物業(yè)總體租金為21.88美元每月每平方米，比上季度下降了2.13%。中、低檔酒店服務(wù)式公寓平均租金分別為20.13美元和17.50美元每月每平方米。但高端酒店服務(wù)式公寓的平均租金為28美元每月每平方米，比上季度上升0.9%。在空置率方面，季度酒店服務(wù)式公寓租賃市場(chǎng)的總體空置由25.56%上升為29.27%，增加了3.72%。其中，中、低檔酒店服務(wù)式公寓的空置率由上一季度的29%和22.96%上升為33.7%和30%，惟獨(dú)高端酒店服務(wù)式公寓的空置率由上一季度的24.71%下降為24.12%。
　　在SARS較為肆虐的二季度，眾多物業(yè)普遍不景氣，高端酒店式公寓的這種逆市而動(dòng)引起了業(yè)內(nèi)人士的普遍關(guān)注。究其根源不難發(fā)現(xiàn)，其實(shí)近幾年雖然新盤供量較大，但真正能夠滿足高端租賃需求，位置和配置雙優(yōu)的項(xiàng)目卻。
　　和北京類似的是，從目前市場(chǎng)狀況來看，上海目前的高端酒店式公寓市場(chǎng)供給總量也還不多。根據(jù)目前市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中、低檔酒店式公寓還位居市場(chǎng)主流。
　　事實(shí)上，隨著大量國(guó)際客源涌入，高端酒店式服務(wù)公寓將有很大發(fā)展?jié)摿?。根?jù)抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，在2001年來滬入境的200多萬人次中，以商業(yè)活動(dòng)為目的的占39.3%；從職業(yè)構(gòu)成來看，商貿(mào)人員占28.3%，職員占23.1%，專業(yè)技術(shù)人員17.6%，以上人員占總數(shù)的69%。上海未來幾年，每年將有不少于10萬的新增商務(wù)需要短、中期駐滬的外來人口，其中境外和外省市高層人士及經(jīng)濟(jì)、技術(shù)精英將在1萬～2萬。他們多數(shù)擔(dān)任高端管理人員（CEO、專家、總監(jiān)、高端會(huì)計(jì)師、部門經(jīng)理）等，有著優(yōu)厚的住宿津貼補(bǔ)貼，是中、高端酒店公寓消費(fèi)能力的市場(chǎng)主體。同時(shí)，國(guó)內(nèi)知名企業(yè)駐滬的高端管理人員也具備極強(qiáng)的消費(fèi)能力，他們絕大多數(shù)為公司的專業(yè)者和決策者，同樣也享受著公司給予的豐厚的福利待遇，且其工作時(shí)間也并非長(zhǎng)期或恒久性的，因此中、高端的酒店式公寓也是他們主要的選擇。未來5年內(nèi)，小戶型酒店式公寓仍將受歡迎，且仍能保持較高的房?jī)r(jià)。所以前幾年許多酒店式公寓常常亮出“客滿牌”，入住需要登記排隊(duì)，住宅需求缺口毋庸置疑。這兩年供應(yīng)量增多，出租率仍保持在80%以上。
　　服務(wù)和物業(yè)管理是關(guān)鍵所在而在硬件條件差不多的情況下，什么是競(jìng)爭(zhēng)中制勝的關(guān)鍵因素呢？很多人當(dāng)會(huì)脫口而出：服務(wù)。的確，設(shè)備很陳舊的香格里拉、長(zhǎng)富宮等物業(yè)，如今的租價(jià)都高于周邊新蓋的酒店，服務(wù)和管理在其中起了決定作用。高端酒店式公寓的優(yōu)勢(shì)也在于此。
　　因此，讓一個(gè)有基礎(chǔ)的項(xiàng)目發(fā)揮其的價(jià)值，關(guān)鍵在于其后期的物業(yè)管理水平和經(jīng)營(yíng)管理水平。在高端租務(wù)市場(chǎng)中，客戶去留的決定，60%～70%受物業(yè)管理水平高低的影響。提供良好的服務(wù)是評(píng)定物業(yè)好壞較基本的條件，可大大提高物業(yè)的附加值，直接影響到物業(yè)的租金和收益回報(bào)，因此，很多國(guó)際性知名酒店管理集團(tuán)都對(duì)高端酒店式公寓“情有獨(dú)鐘”。在整體市場(chǎng)環(huán)境、硬件水平相當(dāng)?shù)那闆r下，物業(yè)管理是未來酒店式服務(wù)公寓競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。
　　一般來講，高端品牌酒店式公寓所在的地理位置通常是傳統(tǒng)的高尚地段，或商務(wù)區(qū)的有效輻射地帶，其地域價(jià)值以及升值空間對(duì)投資者來說，都形成極強(qiáng)的吸引力。很簡(jiǎn)單的道理，誰提供特色的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，誰就能在市場(chǎng)占據(jù)先機(jī)，誰的投資就能較快見到收益。所以，高端酒店式公寓成為一枝獨(dú)秀，也在情理之中。
　　投資酒店式公寓需明辨優(yōu)劣
　　業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為酒店式公寓比同檔次公寓的投資具有更廣闊的前景，但如何保證提供高質(zhì)量的后期服務(wù)，尤其是優(yōu)質(zhì)的租賃經(jīng)營(yíng)管理，保證有充足的租住客源，是業(yè)主投資酒店式公寓特別要注意的問題。
　　目前，市場(chǎng)比較流行包租，開發(fā)商和投資客簽署相應(yīng)的包租協(xié)議，目的是想達(dá)到投資客和開發(fā)商的雙贏，上海就有多家樓盤采取這樣的行銷方式。
　　然而，任何投資都會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，投資客接受包租的方式時(shí)，不僅僅要看保證方有無實(shí)力，同時(shí)還要注意物業(yè)本身是否能滿足較終使用者的要求，更要看物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)力，是否有充足的租賃客來源。
　　因此，投資酒店式公寓，一定要注意辨明身份。新建酒店式公寓項(xiàng)目往往是開發(fā)商經(jīng)過市場(chǎng)的洗禮之后，從市場(chǎng)的角度設(shè)計(jì)出的人性化的、更加適應(yīng)廣大小業(yè)主和較終租借使用者需求的項(xiàng)目。同時(shí)，具有品牌和酒店服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的公司往往能夠保證客戶服務(wù)質(zhì)量和租賃客源的充足，從而保證到廣大小業(yè)主的權(quán)益。
　　產(chǎn)品的發(fā)展總是從無序走向成熟，任何新項(xiàng)目經(jīng)過市場(chǎng)的洗禮后必將趨于完善和理性。當(dāng)市場(chǎng)處于完全的供不應(yīng)求階段時(shí)，無論你端上來什么菜都會(huì)被饑餓的食客一搶而光，但當(dāng)大家漸漸填飽了皮以后必然開始對(duì)菜肴講究起來。而這個(gè)時(shí)候，以前產(chǎn)的弊端也開始逐漸暴露。因此，在今后的房產(chǎn)投資浪潮中，投資酒店式公寓一定要擦亮眼睛，對(duì)意向樓盤的質(zhì)量和服務(wù)進(jìn)行深入了解，盡量選擇全新設(shè)計(jì)和知名酒店集團(tuán)專業(yè)經(jīng)營(yíng)的新建項(xiàng)目，盡可能地深入研究。

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