如果說調(diào)整、降價是當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場的主流現(xiàn)象，那么市場現(xiàn)狀正反映了市場的一種普遍觀望的心態(tài)。然而，如果站在企業(yè)經(jīng)營和投資的角度看，這個下跌的市場并不排除潛在的機(jī)會。那么機(jī)會如何去尋找?如何去把握?

房地產(chǎn)市場是個綜合體

有人居住的地方是一個文化的概念，當(dāng)一個市場所提供的產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)和文化內(nèi)涵均比較豐富且融合于一體時，這個市場就成了一個綜合性的市場。房地產(chǎn)市場就是個綜合體。這個市場提供為人居住服務(wù)的產(chǎn)品，因此是一個綜合性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)部門。

仔細(xì)研究城市這個概念，城市這個綜合體有其自身的厚度，層次多樣。從經(jīng)濟(jì)層面上看，房地產(chǎn)市場夾雜了貨幣、價格、預(yù)期、偏好、政策等多種因素的混合體。從建筑層面上，這個市場又包含規(guī)劃、設(shè)計、工程、社區(qū)、和諧、舒適等多個要素。從金融投資層面上，這個市場也可以是的投資物業(yè)市場。

因此，不同的角度看房地產(chǎn)，可以將其冠以不同的稱謂，文化意義上的房地產(chǎn)叫做人居，建筑意義上的房地產(chǎn)從屬于工程施工，經(jīng)濟(jì)意義上的房地產(chǎn)具備固定資產(chǎn)的屬性，金融投資意義上的房地產(chǎn)叫做不動產(chǎn)市場。

同時，這個市場的綜合性可以從需求這個視角來觀察。人們在考慮置業(yè)選擇時，會綜合考慮地段、價格、社區(qū)文化、地區(qū)規(guī)劃、交通情況等諸多方面問題，因此，從這個角度看需求，也是一個復(fù)雜的概念。

價格膠著與市場機(jī)會同在

上海這個大都市，正是這種房地產(chǎn)市場綜合體的典型代表。近年的上海房地產(chǎn)市場，金融和經(jīng)濟(jì)的屬性更加明顯，而產(chǎn)品屬性、文化屬性卻退居次席。當(dāng)人們的經(jīng)濟(jì)利益沖突高于產(chǎn)品本身的屬性的時候，所關(guān)注的焦點轉(zhuǎn)化到了對利益分配和心理需求的平衡上。

如果說調(diào)整、降價是當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場的主流聲音，那么市場現(xiàn)狀正表明市場的一種普遍觀望的心態(tài)。

然而，如果站在企業(yè)經(jīng)營和投資的角度看，這個下跌的市場并不排除潛在的機(jī)會。那么機(jī)會如何去尋找?如何去把握?在此，我們提出幾點看法。

市場是可以分割的

頭先，市場并不是一個整塊的大餅，而是一個可以分割的綜合體。在此，我們提出多個緯度的解析方法。一是區(qū)域分割；二是產(chǎn)品分割；三是運作模式分割。

上海是一個大都市，區(qū)域分割的概念在這個市場上可以落實到行政區(qū)分割和環(huán)線分割兩個層面。所謂三城九鎮(zhèn)，所謂城區(qū)，所謂環(huán)線布局，所謂板塊效應(yīng)，都是從區(qū)域意義上去分割上海房地產(chǎn)市場。因此，如果把這些區(qū)域分割方式統(tǒng)一成一種詳細(xì)的市場細(xì)分模式，在無重疊的前提下考察各個細(xì)分市場的諸多特點，那么這種區(qū)域分割就是有效的，可以作為標(biāo)準(zhǔn)模式的分割方式。

產(chǎn)品分割的基礎(chǔ)是產(chǎn)品分析。從一般意義上的產(chǎn)品分析上看，我們可以將房地產(chǎn)產(chǎn)品劃分成普通住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)街、酒店、SHOPPINGMALL，綜合商業(yè)物業(yè)等多種類型，不同類型的物業(yè)產(chǎn)品有不同的運作模式和考察方式。因此，產(chǎn)品分割又是市場分割的一個重要方面。

運作模式的分割，可以說是運作模式的演變。傳統(tǒng)的土地運作模式，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式，傳統(tǒng)的投融資模式在現(xiàn)階段的市場上，正孕育著一場變革。

因此，從這三個角度看，上海房地產(chǎn)市場復(fù)雜而又有序，機(jī)會蘊藏在不同的領(lǐng)域中。

價格下跌不等于失去投資機(jī)會

其次，產(chǎn)品價格下跌不意味著市場失去投資機(jī)會。雖然當(dāng)前從全國市場來看，大多數(shù)城市的房地產(chǎn)價格仍然處于一個上升周期中，但現(xiàn)階段的上海，無疑已經(jīng)進(jìn)入了一個價格下跌的通道。

可以這樣說，上海市場的低迷一半出自政策調(diào)控，一半出自人們的心理預(yù)期。但需要注意的是價格下跌并不意味著市場失去投資機(jī)會。雖然從投資的角度去看，整體性的投資機(jī)會在下跌的市場氛圍中很難尋覓，但不難從一些細(xì)小的市場和運作環(huán)節(jié)中尋找突破，這些細(xì)小的市場的尋覓正來自有效的市場分割。

比方說我們近期觀察到的日漸紅火的高端寫字樓市場、高端酒店市場，以及經(jīng)濟(jì)型酒店市場、商鋪市場，還有特別地段特別形態(tài)的住宅市場，這些細(xì)分市場上的投資機(jī)會都要大于一般的傳統(tǒng)住宅市場。然而要想在這些市場上取得成功，還需要切實的理解和把握各自的操作模式和盈利模式，這樣才能抓住這種市場上的機(jī)會。

傳統(tǒng)運作模式將受到挑戰(zhàn)

再次，傳統(tǒng)的運作模式將受到挑戰(zhàn)，取而代之的是成熟的操作法則。從經(jīng)濟(jì)的角度來看，操作層面上的傳統(tǒng)的土地開發(fā)模式，房屋銷售模式，寫字樓和商業(yè)物業(yè)開發(fā)模式在當(dāng)前的階段上都需要改變。如何改變?怎么改變?我們認(rèn)為可以從現(xiàn)金流的控制入手，以控制資金的成本，開辟新的投融資渠道將是這個市場進(jìn)一步走向成熟的解決之道。因此，房地產(chǎn)商從開發(fā)商轉(zhuǎn)向投資商的運作模式的改變是一個大的方向。

不變的是善于發(fā)現(xiàn)的眼光

較后，一切都在變，不變的是善于發(fā)現(xiàn)的眼光。處于變化中的上海房地產(chǎn)，從市政規(guī)劃，到土地供應(yīng)，到建筑形態(tài)，再到投融資模式，所有涉及到上海房地產(chǎn)的方方面面的因素都在改變，面對這個綜合而又復(fù)雜的市場環(huán)境，制勝之道在于敏銳的分析和善于發(fā)現(xiàn)的眼光。

敏銳的分析表現(xiàn)在從對市場宏觀環(huán)境的把握，到市場微觀項目的定位，對人們需求的洞察和體驗，這些都是深入分析的所在。

比方說匯率波動問題對開發(fā)商財務(wù)成本的影響?對物料采購的影響?對購購力的影響?產(chǎn)業(yè)政策和稅費政策對市場需求變化的心理影響?政府規(guī)劃的改變，這個城市的定位的改變，城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和運營模式的微妙變化，會對房子的需求產(chǎn)生怎樣的沖擊?動拆遷政策的背后是怎樣的房屋市場需求?

只有考慮清楚方方面面的運營環(huán)境的變化對企業(yè)和產(chǎn)品所帶來的細(xì)枝末節(jié)上的沖擊，才能在這個市場中尋找到準(zhǔn)確的投資機(jī)會，并將風(fēng)險控制在較低的范圍之內(nèi)。而善于發(fā)現(xiàn)的眼光更在于運作模式的創(chuàng)新，銷售模式的創(chuàng)新和產(chǎn)品質(zhì)量的創(chuàng)新。因此，人們對房子的需求是夾雜了理性和情感兩方面的綜合，環(huán)境好價格便宜的房子未必是人們都需要的，而居住的氛圍可能是大家更關(guān)注的問題。

因此，我們認(rèn)為專業(yè)而準(zhǔn)確的經(jīng)營環(huán)境的分析，是一切創(chuàng)新和尋找新機(jī)會的起點。

至此，我們提出一個新的觀察市場的視角總結(jié)成以下兩點：，在市場研究思路上貼近到生活本身；，在運作模式上提升至成熟而專業(yè)。做到兩方面的很好融合是當(dāng)前市場決勝的關(guān)鍵。

上海的房地產(chǎn)市場是一盤棋，在對峙的市場局勢下，一著好棋能做到滿盤皆活，柳暗花明。　　　　　

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