專業(yè)市場管理策劃咨詢公司解析：專業(yè)批發(fā)市場成功要素

　　從純商業(yè)角度講，中國的專業(yè)批發(fā)市場走過了上世紀80年代起步、90年代發(fā)展到21世紀初的升級換代三個時期，經過近20多年的穩(wěn)步發(fā)展，現在已逐漸進入相對成熟的發(fā)展階段。從房地產或商業(yè)地產角度講，由開發(fā)商參與到專業(yè)批發(fā)市場的規(guī)劃開發(fā)與經營管理還是近幾年的事情，一切也才剛剛上路。細數全國中大型的專業(yè)批發(fā)市場，成功的不多，失敗的不少。那么從拿地開始如何操作一個成功的專業(yè)批發(fā)市場項目？需要具備哪些基本的要素？面對這個問題，在這個商業(yè)地產市場中，開發(fā)商還是晚來者，需要補的功課還甚多。　　

一、市場基礎　　

　　專業(yè)批發(fā)市場是商業(yè)地產中的一類目標產品，既然是一種產品，就需要有市場基礎。以專業(yè)市場為目標產品的市場基礎有兩個：　　

　　一是立地條件。從地產角度理解就是“商業(yè)選址”。商業(yè)的各業(yè)態(tài)都有自己的選址標準，一般是市場周邊的人流狀況、交通條件等，有些業(yè)態(tài)也會選址在一些商業(yè)網點不足地區(qū)，看中的是未來的發(fā)展和人流潛力。但專業(yè)批發(fā)市場不同，它不再是市場的空白點，新的專業(yè)批發(fā)市場的生存和發(fā)展必須依賴原有市場在若干年的發(fā)展中所培養(yǎng)起的商圈氛圍，從廣州的白馬服裝商圈到東莞的虎門服裝商圈，均是在原有的商圈氛圍中慢慢擴張輻射和發(fā)展壯大的。離開這些成熟商圈去打造新的專業(yè)市場大多命運堪憂?！　　　?/P>

　　二是產業(yè)條件。
　
　　一般中小型專業(yè)批發(fā)市場對立地條件要求較高，對產業(yè)加工條件要求不高，但是隨著專業(yè)批發(fā)市場這個業(yè)態(tài)的成熟，同樣面臨一個再發(fā)展的問題，一方面是規(guī)模不斷擴大，另一方面是硬件不斷升級。從虎門早期的富民批發(fā)市場，到今天的新興的專業(yè)批發(fā)市場——廣州天匯城服裝交易，已不可同日而語。商圈內部擴張的同時，需要輻射的半徑也就更大，但是隨著資源和空間的受限，這個擴大總會遇到瓶頸。從外部環(huán)境和內部發(fā)展的需要，專業(yè)批發(fā)市場對產業(yè)加工、整合能力的要求也就越高。沒有產業(yè)支撐和集群效應，或集中產業(yè)區(qū)距離市場較遠時，信息成本、物流成本、時間成本的增加，都會給市場帶來經營成本的增加。產業(yè)條件不足的市場或者商圈必然就會在競爭中落伍或者被淘汰出局。因此我們看到專業(yè)批發(fā)市場更多主要分布在經濟相對發(fā)達，相關產業(yè)發(fā)展成熟的區(qū)域?！　?/P>

　　無錫新世界國際（紡織服裝城）的生存和發(fā)展就很好地說明這一點，新世界國際已經構建起了一個集現貨批發(fā)、訂單批發(fā)、區(qū)域代理、連鎖加盟、網上交易等多種交易模式于一體的國際紡織服裝交易平臺，成為一個集物流、電子商務、技術交流、人才交流、潮流發(fā)布、旅游等于一身的綜合性產業(yè)服務基地。我們看到項目的發(fā)展基礎是無錫及周邊城市強大的產業(yè)集群效應，紡織服裝產業(yè)是無錫的支柱產業(yè)和優(yōu)勢產業(yè)，無錫擁有紡織企業(yè)4000多家，其產量約占全國總量的1/5，無論是產業(yè)規(guī)模還是檔次在全國都處在較為領跑的地位。總建筑體量130萬㎡的新世界國際正是依托長三角強大產業(yè)發(fā)展，由此締造長三角2公里輕紡產業(yè)集群帶，形成從生產到流通的較完整的產業(yè)鏈條。另外，義烏小商品批發(fā)市場的成功也有賴于浙江及周邊溫州、臺州地區(qū)等小商品加工產業(yè)的快速發(fā)展。 　　

二、政府支持　　

　　專業(yè)批發(fā)市場的發(fā)展壯大往往離不開當地政府的大力支持。一方面專業(yè)批發(fā)市場的交易額較大，是政府稅收的重要一塊，近年來各地政府較為重視其發(fā)展。另一方面，專業(yè)批發(fā)市場在發(fā)展中需要政府在政策、交通、招商、配套等方面提供大力支持，這些支持是市場手段替代不了的。另外，專業(yè)批發(fā)市場的生存也常常受到城市發(fā)展和區(qū)域產業(yè)政策的影響，產業(yè)政策的調整對專業(yè)批發(fā)市場的發(fā)展往往是致命的。新專業(yè)批發(fā)市場的開發(fā)與運作，如果沒有當地政府支持，前景令人擔心?！　?/P>

　　還是以新世界國際為例，政府與市場定位與后續(xù)發(fā)展成為一種互相促進、相輔相成的裙帶關系。新世界國際在無錫市政府的大力支持下，選址打造當代全球頭屈一指一站式采購的“布碼頭”。與此對應的是，市場能夠解決的由市場解決，市場不能解決的由政府解決。無錫市計劃3年內投資100億元，將市區(qū)內50多家紡織企業(yè)全部轉移到新世界國際旁邊的工業(yè)園區(qū)，使其成為一座占地面積達6000畝的專業(yè)化紡織產業(yè)城，這意味著整整4平方公里的土地都將是紡織服裝產業(yè)集散地。無錫還計劃再斥200億巨資，圍繞紅豆、華西等知名企業(yè)打造特色化纖基地等五大產品集群，從而迅速提升無錫紡織業(yè)在全球市場中的核心競爭力，也為新世界國際未來的發(fā)展創(chuàng)造了一個強大的產業(yè)資源平臺。  　　

三、物流條件　　

　　專業(yè)批發(fā)市場商品的流動性強、量大，對物流環(huán)節(jié)有著非常高的要求?，F在新興的市場都越來越重視物流在市場經營管理中起到的重要作用?！　∫耘l(fā)為主的專業(yè)市場大都離長途客運站或火車站較近。廣州白馬服裝商圈的發(fā)展如果沒有周邊廣州火車站為依托，很難發(fā)展到今天。而新興的天匯城服裝批發(fā)城也正是看中了項目地處廣州東站和**站的交通便利優(yōu)勢?！　?/P>

　　早期在城市發(fā)展起來的專業(yè)市場，隨著城市車輛的增多和交通環(huán)境的惡化、物流成本在不斷增加，遷址是很多在城市區(qū)專業(yè)批發(fā)市場面臨的又一個難題。新開發(fā)的專業(yè)市場選址不宜選在城市區(qū)，更不宜選在物流交通條件不好的地方?！　?/P>

　　專業(yè)市場的發(fā)展離不開物流配，怎么建立適合新型現代專業(yè)市場的物流？“第四方物流”是一個不錯的選擇?！暗谒姆轿锪鳌倍x為“一個供應鏈集成商，調集和管理組織自己以及具有互補性服務提供的資源、能力和技術，以提供一個綜合的供應鏈解決方案”。“第四方物流”不僅控制和管理特定的物流服務，而且對整個物流過程提出方案，并通過電子商務將這個程序集成起來?！暗谒姆轿锪鳌睘榭蛻魩淼男б姘ㄌ岣哌\作效率、降低營運成本、促進利潤增長?！　?/P>

　　“第四方物流”同“第三方物流”相比，其服務的內容更多，覆蓋的地區(qū)更廣，對從事貨運物流服務的公司要求更高，要求它們必須開拓新的服務領域，提供更多的增值服務?！暗谒姆轿锪鳌钡年P鍵和優(yōu)越性，在于為顧客提供較佳的增值服務，即迅速、高效、低成本和個性化服務；保證產品得以“更快、更好、更廉”地到需求者手中。　　

四、功能規(guī)劃　　

　　就專業(yè)批發(fā)市場來說，發(fā)展到一定程度，它必將從功能得到擴展，而不是從定位提高。　　

　　專業(yè)批發(fā)市場發(fā)展到今天，那種一個大棚子或簡易加蓋子的商業(yè)市場時期已經過去。升級的專業(yè)批發(fā)市場對軟硬件如停車、電梯、空調、防火、人流動線、人貨分流等指標要求也越來越高，這些在建筑產品的規(guī)劃設計時必須充分考慮到?！　?/P>

　　現在新興的專業(yè)批發(fā)市場的建筑設計做得非常先進，漂亮，但舒適、人性化的購物環(huán)境的建造還做得不夠。隨著人們消費理念的日趨成熟和以人為本的觀念的深入，市場更應注重提升舒適、人性化的交易購物環(huán)境，增加更多體驗式的市場元素，打造市場的人文形象特色和品牌。專業(yè)批發(fā)市場將不再是臟亂差的商品中轉交易站，而是集商品流轉、娛樂休閑，批零一體化的購物天堂。合適的市場空間、合理的市場標識系統等人性化設計將是未來專業(yè)市場硬件設施發(fā)展的趨勢。　　

　　在市場功能方面，現在的很多專業(yè)批發(fā)市場只是作為一個交易實體的簡單平臺，功能限度體現在交易的便利方面，而其他功能一直無從突破。除了交易平臺，專業(yè)批發(fā)市場還應該建立物流、人才專業(yè)、體驗休閑、餐飲酒店服務等。另外，為適應商業(yè)國際化、信息化發(fā)展趨勢要求，專業(yè)批發(fā)市場的電子商務、時尚品牌等功能配套也是必不可少的?！　?/P>

五、經營管理　　

　　進入商業(yè)運作階段，專業(yè)批發(fā)市場較重要的能力是經營管理能力。統一的經營和良好的管理是成功打造專業(yè)批發(fā)市場，并可持續(xù)經營發(fā)展的必要條件之一?！　?/P>

　　專業(yè)批發(fā)市場更需要專業(yè)化的運作，頭先需要專業(yè)化的開發(fā)。專業(yè)化開發(fā)體現在三個階段：階段是項目定位之初的專業(yè)化調查研究。專業(yè)化研究要走出地產圈里的人在地產圈里研究商業(yè)的誤區(qū)，在拿地之前就要完成市場調查研究并有了清晰準確的定位；階段是規(guī)劃設計。這個階段一方面要根據市場變化修正定位，一方面要根據定位正確規(guī)劃和設計建筑產品；第三階段是研究銷售對后期經營管理的影響，當然較好是只租不售。這三個階段要強調的是，開發(fā)商一定要走出自己的地產圈子，請真正有商業(yè)經驗的專家人士或機構支持。走完這三個階段，也只是在整個項目運作中完成了一半，剩下的一半就是市場的商業(yè)銷售招商和經營管理階段?！　?/P>

　　市場的經營管理務必聘用一些知名的專業(yè)機構和專業(yè)人才。開發(fā)商再想自己把這后面的事情做起來就涉及跨行業(yè)發(fā)展，多半會失敗。專業(yè)市場對商業(yè)招商和經營管理的要求非常高，即使前面四項因素解決得好，市場也不一定就能長期經營。管理不行，經營不旺場，租金上不去，此時就算進行業(yè)態(tài)調整，租金下調，商家來了照樣走人。所以說市場的經營管理好壞直接關系到開發(fā)商、投資業(yè)主、經營者和采購者的利益?！　?/P>

　　當然重要的是建立一個專業(yè)的經營管理團隊，專業(yè)批發(fā)市場的經營成功需要一個專業(yè)化的隊伍。有了專業(yè)化的隊伍，更重要的是進行專業(yè)化的經營，專業(yè)化經營是專業(yè)批發(fā)市場今后是否具備競爭力的重要體現。為商戶提供個性化、專業(yè)化服務，加強品牌孵化功能和渠道營銷功能，營造市場的經營推廣服務特色。以專業(yè)的市場管理和專業(yè)化的市場營銷服務打動商家，提升市場的品牌號召力和競爭力。專業(yè)化經營主要體現在經營管理理念的轉變和對經營管理細節(jié)的重視，經營理念的轉變主要是指轉變從前管理者思路，真正站在經營者的角度經營市場，將商家看作是自己的客戶，尊重他們的利益，在合理的范圍內為商戶提供全程服務，做到有效溝通，不斷提高服務效率和服務態(tài)度，維護好商戶關系。同時在做足功課的情況下更要注重細節(jié)，細節(jié)是決定市場發(fā)展前景的重

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