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用商業(yè)的策劃思路開發(fā)商業(yè)地產減少運營風險提高商業(yè)地產開發(fā)的成功率，避免誤區(qū)

編輯：海南房產網發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當天閱讀 1217 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

用商業(yè)的策劃思路開發(fā)商業(yè)地產減少運營風險

　　戴欣明工作室認為，很多商業(yè)在開發(fā)時往往是先是定位地產，后定位為商業(yè)，這是商業(yè)地產開發(fā)的的誤區(qū)。那么如何可以避免商業(yè)地產的運營風險，提高商業(yè)地產開發(fā)的成功率，請參閱下面的忠告：

　　所謂商業(yè)地產，是房地產類別中按照用途劃分用于商業(yè)用途的房地產品，也就是說這類房地產品的開發(fā)目的不是用于居住或其他，而是供商業(yè)活動使用。商業(yè)房地產范圍很廣，包括商場(百貨、購物等)、專業(yè)市場、娛樂場所、休閑性場所和各類消費場所的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與經營。

　　與住宅開發(fā)項目比較而言，商業(yè)地產開發(fā)項目可能有更高的和，但也可能潛伏著更大的風險。由于受商業(yè)地產高利潤、高回報的巨大誘惑，許多商家將精力和資金都投向商業(yè)地產領域，其中個別開發(fā)商跟風盲從，只要拿到臨街土地就開發(fā)商業(yè)地產，對于商業(yè)定位是否有偏差、業(yè)態(tài)是否重復、區(qū)域經濟環(huán)境是否適合等不多考慮，從而導致我國商業(yè)地產空置率正以每年上升25％左右的速度遞增，商業(yè)地產開發(fā)領域所積累的各種風險越來越多。當前奉行大開發(fā)、大招商、大回報的商業(yè)地產開發(fā)模式，更是對風險有放大作用。

　　商業(yè)地產開發(fā)與一般房地產開發(fā)的不同就在于商業(yè)地產需要考慮商業(yè)運營已經后期管理。商業(yè)地產市場的健康發(fā)展，需要投資者的理性選擇，同時也需要開發(fā)企業(yè)的理性開發(fā)和商業(yè)代理、商業(yè)管理公司的成熟運作來保證。通過對國內商業(yè)地產開發(fā)中的大量案例進行研究，我們不難發(fā)現，大多數開發(fā)項目的失敗源于商業(yè)運營的缺失或不成熟。各種商業(yè)地產開發(fā)風險中，較難應對、較為突出的是商業(yè)運營風險。但是，商業(yè)和地產經常還是“兩張皮”，商業(yè)地產開發(fā)商不懂商業(yè)的現象普遍存在，在這種狀況下，商業(yè)地產投資項目前期風險是很大的。目前應該在統籌管理方面尋求消除隱患、化解商業(yè)地產風險的辦法。商業(yè)地產開發(fā)中，要防范商業(yè)運營風險可考慮如下對策方略。

　　一、要樹立投資靠商業(yè)運營增值的正確開發(fā)理念

　　商業(yè)地產開發(fā)所追求的不是現值，而是未來的升值，正是在這一點上使它區(qū)別于通常意義上的房地產開發(fā)。

　　商業(yè)地產開發(fā)應按照投資靠商業(yè)運營來增值的理念去運作，不僅事前要經過定向、規(guī)劃、定位幾個階段才能破土動工，而且在建筑工程完工之后還要通過一系列的商業(yè)運作使地產獲得升值。建筑工程的完工僅僅是商業(yè)地產開發(fā)新階段的開始而不是終結，通過后期的商業(yè)開發(fā)和運作才能使地產獲得升值，并可進一步擴大周邊住宅和其他建筑設施的開發(fā)規(guī)模，為開發(fā)商和投資商帶來更大的利益。只有地產開發(fā)，缺少商業(yè)開發(fā)，或是地產開發(fā)與商業(yè)開發(fā)互不搭界，這種斷層式的商業(yè)地產開發(fā)不僅難以使地產獲得升值。同時又因為沒有商業(yè)開發(fā)的支撐使得地產開發(fā)本身也難以獲得成功。一旦開發(fā)失敗，遭受損失的就不僅僅是開發(fā)商、投資商和經營商，甚至會波及金融機構，并形成一個難以解開的債務鏈。

為了獲得未來的升值，商業(yè)地產開發(fā)不僅要將地產開發(fā)與商業(yè)開發(fā)統一起來，而且還需要一支由具備一定實力的開發(fā)商和投資商，以及富有商業(yè)經營經驗的經營商組成的團隊，由這樣一支團隊來共同運作才能實現開發(fā)目標。尤其是在商業(yè)運營的開始階段會出現許多矛盾，這些矛盾的化解需要經歷一個較長的磨合期，只有經歷了這樣的磨合期，使商業(yè)運營走上有條不紊的軌道，才可能帶來商業(yè)地產的逐步升值。如果不能在商業(yè)地產的未來升值上獲得成功，并確立投資靠商業(yè)運營增值這樣一種理念，那么前期的商業(yè)地產開發(fā)就是不成熟的，也注定不會有什么發(fā)展前景。

　　二、項目未動，商業(yè)策劃應先行

　　國際上對一個風險投資項目的考察，頭要的就是看這個項目的商業(yè)策劃是否可行，而不單單是技術是否先進以及市場是否可觀等等。既然商業(yè)地產開發(fā)的成敗主要系于商業(yè)運營，那么開發(fā)商對商業(yè)地產項目的考察論證，頭要的主題應該是看商業(yè)運營是否科學合理。

　　目前國內不少商業(yè)地產開發(fā)商由住宅開發(fā)轉化而來，缺乏一定的現代商業(yè)經營運作理念。

　　商業(yè)地產開發(fā)項目若仍沿襲傳統的的房地產模式——先地產后商業(yè)，將開發(fā)與銷售分割開來。關心的只是商場選址是否好，是否容易招商，其結果要么是商業(yè)運營考慮欠周影響招商，要么則是賺了樓市卻虧了商場，演變成為經營上的短期行為。究其原因，就是開發(fā)商只重規(guī)劃建設與開發(fā)招商，缺少更深層次的調研和全方位的全程策劃，重“實”輕“虛” ，開發(fā)缺少策劃。

　　因此搞商業(yè)地產應項目未動、策劃先行。商業(yè)地產從前期選址、定位、規(guī)劃布局到中期招商、租售、開業(yè)策略，再到后期的競爭力經營管理、物業(yè)增值等，都離不開整體精心策劃環(huán)環(huán)緊扣，相輔相成。要用整體觀念開發(fā)商業(yè)地產。強調商業(yè)地產開發(fā)各個環(huán)節(jié)的不可分割要求開發(fā)商能夠多站在經營者、商家的立場上去全盤策劃開發(fā)商業(yè)地產。真正的全程策劃能夠以較少投入獲得的回報，策劃優(yōu)劣決定開發(fā)風險的大小。要突出商業(yè)主題，突出現代商業(yè)運作規(guī)律的整體規(guī)劃布局，才能取得好的回報。商業(yè)地產以經營效益論成敗，不論是將商場分割銷售，還是只租不售，開發(fā)商自始至終都要承擔社會責任，不斷投放資金，采取主動措施化解商業(yè)經營風險。

　　三、項目小“定位”要服從城市大“規(guī)劃”

　　城市規(guī)劃服務于城市的總體發(fā)展目標，有益于塑造城市總體形象。

　　城市規(guī)劃一般會對商業(yè)地產進行合理布局，協調好城市商業(yè)、社區(qū)商業(yè)和城市近郊商業(yè)的關系。要確保商業(yè)地產項目在商業(yè)上的市場承受力，就必須使項目的小“定位”服從城市大“規(guī)劃”。如果城市規(guī)劃得當，項目定位就比較容易確定。而若城市的商業(yè)地產開發(fā)缺少統一規(guī)劃，處于一種無序狀態(tài)，只要開發(fā)商拿到了地產開發(fā)權，就可以憑他們的主觀構想把樓房蓋起來，在臨街的樓內留出一些鋪面就是所謂的商業(yè)地產。這樣開發(fā)的商業(yè)地產價值其實很低，從長遠來看不利于城市與商業(yè)的發(fā)展，因而也不利于商業(yè)地產的增值。

　　有的城市人均年消費性支出才7000多元人民幣，人均擁有商業(yè)面積卻接近2平方米，大大超出發(fā)達國家在人均年消費5000-8000美元時擁有1平方米人均商業(yè)面積的國際警戒線。那些已經建成卻又被長期閑置的樓宇、商廈導致了資金的沉淀，也浪費了寶貴的城市土地資源，開發(fā)的過度超前使城市正面臨著商業(yè)地產過剩的風險；有的城市不是從市場需求和商業(yè)布局出發(fā)來考慮網點設置，而是立足于城市建設的形象工程，或者是在原有商業(yè)網點比較集中的老商業(yè)街扒倒重建。或者是圍繞著城市主干道年復一年地改造，使得原來那些商業(yè)網點密集的地區(qū)愈發(fā)密集，而相當一部分居民區(qū)又存在著網點不足的失衡狀況。由于缺少統籌規(guī)劃，導致商業(yè)地產開發(fā)在商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇上又相互趨同，網點布局失衡和業(yè)態(tài)結構趨同所導致的后果不僅僅是給居民購物帶來不便，無法滿足多樣性的消費需求，也使那些商業(yè)網點密集的地區(qū)和業(yè)態(tài)結構趨同的領域出現過度競爭，面臨經營艱難的窘境，帶來較大的商業(yè)風險。

　　對于以上情況，商業(yè)地產開發(fā)在定位、規(guī)模等問題上更應該慎重，不妨多等待、多考察，防止商業(yè)布局進一步失衡、業(yè)態(tài)進一步趨同。商業(yè)地產項目的規(guī)劃設計除了必須依據詳盡的市場調研以外，還應該符合城市發(fā)展規(guī)劃，要依據城市發(fā)展規(guī)劃確定商業(yè)地產項目的選址、定位、規(guī)模、檔次等，而不是一味追求高端大型商業(yè)物業(yè)開發(fā)。

　　四、針對目標消費群體正確選擇商業(yè)業(yè)態(tài)

　　商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇對個商業(yè)地產的經營至關重要，良好的業(yè)態(tài)規(guī)劃可以在內部形成造血作用，在一個商圈內，每一家商鋪一方面在消化固有的客源，成為其他商鋪的競爭者，另一方面也在吸引新的客源，為其他商鋪貢獻人氣。開發(fā)商和經營者也會自覺的采取差異化經營策略，從而使得不同商業(yè)形態(tài)之間形成很好的互補，形成自動循環(huán)的造血系統，互相拉動。

　　正確選擇商業(yè)業(yè)態(tài)的前提是要研究商業(yè)地產面對的目標市場，即要有科學合理的目標市場定位，針對目標消費群體謀劃好商業(yè)業(yè)態(tài)。具體可進行兩階段定位，階段是初步定位。這個階段的主要工作是結合區(qū)域與城市經濟發(fā)展水平，發(fā)展商自身情況、城市現有商業(yè)格局、當地消費能力等方面情況對商業(yè)形態(tài)類型和投資區(qū)域、地段作出選擇，確保投資類型和區(qū)域、地段選擇對路，并對項目發(fā)展的地段、業(yè)態(tài)、功能、規(guī)劃布局和經營策略等方面進行初步研究與決策。階段是詳細定位。這個階段主要工作是在詳細調查分析城市經濟指標、歷史人文、商脈、商圈商業(yè)布局、消費層次與消費能力、商圈現有業(yè)態(tài)的功能和規(guī)模以及周邊生活服務設施等因素基礎上，提出詳細的目標市場、開發(fā)規(guī)模、功能與主題內涵及業(yè)態(tài)規(guī)劃，并根據發(fā)展商自身的實際、業(yè)主需求、盈利需求及經營管理能力，作出盈利模式和經營管理方式定位，同時，結合地段、功能和規(guī)模，對項目進行概念性規(guī)劃設計，對商業(yè)地產的空間結構布局、建筑個性和景觀主題進行定位。

　　作為商業(yè)街區(qū)型購物，肯定要布局大量的專業(yè)店和專賣店，高端次的大型商業(yè)街區(qū)還需要考慮起龍頭帶動作用的核心主力店和次店，核心店一般由百貨店擔任，次主力店一般為超市和主題商場組成，專賣店由品牌店或直銷店擔任。對一般小型特色商業(yè)街則不必考慮主力店。當周邊有兼容效果的大型百貨店時，也不考慮設

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