商業(yè)地產(chǎn)策劃顧問價格分析商業(yè)地產(chǎn)的定位主體有誰？ 

1、投資商。

　　投資商作為定位的主體，具有承擔投資風險的功能。在投資行為中，投資商盡量將商業(yè)調(diào)查的投資風險降低較低，并盡量避免在后續(xù)經(jīng)營過程中遭遇的投資風險。

　　從風險控制的角度分析，投資商盡量避免投資行為承擔風險，盡可能避免和減少投資風險。投資風險分為資金（成本）風險和利潤風險兩個主要方面。前者是投入產(chǎn)出的風險，屬于在投資決策過程中就必須明確的風險，后者是在投資后可能產(chǎn)生的后果，屬于對投資行為的預期風險。投資行為在一定時間內(nèi)發(fā)生，在一定時間內(nèi)結(jié)束，投資者希望投資的時間盡量短，的速度盡量快，壓縮投資收益周期，增加資金流和效益流的周轉(zhuǎn)速度。

2、開發(fā)商。

　　開發(fā)商可能是投資商，也可能是投資商的合伙人，具有實施投資和執(zhí)行投資的分工。在商業(yè)地產(chǎn)定位發(fā)生過程中，開發(fā)商要開發(fā)什么樣的商業(yè)地產(chǎn)項目，未必完全取決于開發(fā)商，涉及到更多的利益層面，更多情況下開發(fā)商只是商業(yè)地產(chǎn)項目的執(zhí)行者。開發(fā)商可以依據(jù)自己的專業(yè)建筑設(shè)計人才、地產(chǎn)專業(yè)人才等，進行專業(yè)開發(fā)方面的設(shè)計和規(guī)劃，以及后續(xù)工程的開工建設(shè)等，并依據(jù)這些專業(yè)知識，對商業(yè)地產(chǎn)定位決策提供相關(guān)的參考。

3、政府主管部門。

　　政府部門對于商業(yè)地產(chǎn)的準公共部分提供政策支持和土地受讓支持。由于受到城市規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展等多重政績因素的影響，商業(yè)地產(chǎn)的決策帶有一定的地方政府政績工程的色彩。很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)伴隨城市規(guī)劃和城市功能建設(shè)的一部分，政府主管部門和開發(fā)商、投資商之間，會就某種利益而進行商談、合作，形成商業(yè)地產(chǎn)項目定位帶有一定成分的政府政績工程的影響。

4、經(jīng)營者。

　　經(jīng)營者包含后續(xù)的商業(yè)地產(chǎn)項目的運營商和經(jīng)營者，經(jīng)營者包括商鋪經(jīng)營者、購購者或承包者者，以經(jīng)營為目的和手段的主體，在后續(xù)運營過程中，或以購購產(chǎn)權(quán)的小投資者，或以租賃、合作經(jīng)營等形式的主體。原則上這些主體應該參與商業(yè)地產(chǎn)的定位決策，如訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，就必然要圍繞定制客戶的需求進行訂單開發(fā)，這些大的運營商或經(jīng)營者對于商業(yè)地的業(yè)態(tài)、面積、區(qū)位等具有自己獨特的要求，如何定位，這些主體具有表達權(quán)和決定權(quán)。

5、消費者。

　　消費者主要以具有消費、購購行為發(fā)生的主體，在商業(yè)地產(chǎn)項目定位過程中，這些主體經(jīng)常被忽視甚至忽略，而這些主體發(fā)生的購購、消費行為、消費能力，直接影響商業(yè)地產(chǎn)定位的準確與否，直接關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)項目后續(xù)經(jīng)營成功與否。

6、媒體。

　　媒體在商業(yè)地產(chǎn)定位過程中，看似沒有直接的關(guān)系。媒體的評頭論足、媒體的煞有介事，往往處于社會公平的需要和群眾輿論的需要，以及個別媒體從業(yè)人員的所謂獨特視角和發(fā)現(xiàn)需要，對商業(yè)地產(chǎn)的定位錯處評判，從而影響社會輿論，導致給予商業(yè)地產(chǎn)項目加壓，給予所在區(qū)域的政府主管部門施加壓力。商業(yè)地產(chǎn)定位過程中，媒體扮演了不該扮演的角色，前期推波助瀾后期可能就是口水潑婦。媒體在商業(yè)地產(chǎn)定位過程中，從局外者的角度發(fā)生著影響決策的作用。

7、銀行。

　　銀行作為商業(yè)地產(chǎn)的大量投資資金來源，銀行需要利潤，銀行經(jīng)營需要經(jīng)營利潤和降低經(jīng)營風險。在商業(yè)地產(chǎn)項目定位過程中，對于是否能夠獲得銀行資金支持，是否能夠在后續(xù)銷售、運營階段獲得銀行的資本支持，影響到商業(yè)地產(chǎn)的運營模式、盈利模式，銀行是商業(yè)地產(chǎn)定位的重要決定性者之一。

8、潛在投資者。

　　潛在投資者是那些具有投資欲望，存在觀望心里的投資者、購購者，這些投資和購購者，主要是以產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)形式表達，目的是為了投資，而不是為了經(jīng)營，卻希望獲得后續(xù)經(jīng)營的利潤，通過投資的機會把握的主體。

9、海外投資者。

　　海外投資者進入中國投資，基本上通過五條途徑實現(xiàn)其投資意圖，一是在中國尋找投資合作代理人，以基金等形式出現(xiàn)；二是直接投資，注冊公司，成立投資機構(gòu)；三是直接和國內(nèi)投資者、進行合作參股進行投資；四是通過第三方投資機構(gòu)或股票購購等形式進行投資；五是通過后續(xù)運營商的角色或渠道進行投資。

10、神秘投資者。

　　神秘投資者是商業(yè)地的投資資金來源和定位的主要影響力。這個影響力具有巨大的市場誘惑力和作用力。神秘投資者身在暗處，但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、投資商的行為當中、決策當中，具有神秘投資者影響的影子，神秘投資者可以是國內(nèi)的民間組織、資本大鱷，也可能是民間投資團體甚至個人資本持有者。民間資本投資組織，將成為神秘投資人的重要組成部分。

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