在房地產(chǎn)交易過程中，估價(jià)常常是必不可少的環(huán)節(jié)。比如：土地使用權(quán)出讓、作價(jià)入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險(xiǎn)、納稅、征地和房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)（如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、合并兼并等）等。

　　房地產(chǎn)估價(jià)如何進(jìn)行？不論是何種房地產(chǎn)估價(jià)，當(dāng)事人都應(yīng)向有關(guān)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行委托，按規(guī)定簽訂房地產(chǎn)估價(jià)委托合同，并遞交該房地產(chǎn)的權(quán)屬證明和其他有關(guān)資料。評(píng)估機(jī)構(gòu)派出專業(yè)人員，選擇合理的評(píng)估方法，確定評(píng)估價(jià)格，較后出具評(píng)估報(bào)告。

　　選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　有房地產(chǎn)估價(jià)的需要后，當(dāng)事人應(yīng)認(rèn)真選擇房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。目前，本市經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)從業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有67家，當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)需要，選擇與評(píng)估目的相應(yīng)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。如，土地使用權(quán)出讓底價(jià)的評(píng)估，上市公司土地使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估，一定要選擇A級(jí)機(jī)構(gòu)；而一般房地產(chǎn)購賣、抵押等估價(jià)，可選擇A級(jí)、B級(jí)或C級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

　　估價(jià)委托合同是委托估價(jià)方和受理估價(jià)方權(quán)利和義務(wù)的確定，包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)，需提供的資料，估價(jià)收費(fèi)，估價(jià)報(bào)告書的交付及其他有關(guān)事項(xiàng)的相互約定。

　　估價(jià)專業(yè)人員

　　本市的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員現(xiàn)有三種：

　　1.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是通過國家人事部、建設(shè)部的全國統(tǒng)一考試合格，取得房地產(chǎn)估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊(cè)登記后允許從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)人員，目前，本市有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)的有1359 人。

　　2.土地估價(jià)師是經(jīng)國家國土資源部全國統(tǒng)一考試合格，取得土地估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資格證書》的專業(yè)估價(jià)人員，目前本市有土地估價(jià)師資質(zhì)的人員有307人。

　　3.房地產(chǎn)估價(jià)員是經(jīng)上海市房屋土地資源管理局考試合格取得崗位合格證書的專業(yè)估價(jià)人員，目前，本市有房地產(chǎn)估價(jià)員686人。房地產(chǎn)估價(jià)員可以在注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師或土地估價(jià)師指導(dǎo)下從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，但不得獨(dú)立簽署估價(jià)報(bào)告。

　　估價(jià)方法

　　房地產(chǎn)估價(jià)有三大基本方法，即市場比較法、收益法、成本法。其他估價(jià)方法都是上述三大基本方法的派生。

　　市場比較法指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等的修正，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估價(jià)方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代原理，適用于類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多的場合，在房地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的情況下，它是一種說服力較強(qiáng)，具有現(xiàn)實(shí)性，較常用的估價(jià)方法。

　　收益法指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值后累加，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估價(jià)方法。收益法適用于評(píng)估有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。

　　成本法指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估價(jià)方法。成本法適用于房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)，難以運(yùn)用市場比較法的房地產(chǎn)估價(jià)，對(duì)于既無收益又很少出現(xiàn)購賣的公用建筑也比較適用。

　　估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)的是滬價(jià)房（1996 ）第088 號(hào)文，采取差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，即按房地產(chǎn)價(jià)格總額大小劃分費(fèi)率檔次，分檔計(jì)算各檔的收費(fèi)，各檔收費(fèi)額累計(jì)之和為收費(fèi)總額。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：據(jù)悉，上海市《中介服務(wù)收費(fèi)管理辦法》實(shí)施細(xì)則已頒布，明確了房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。有關(guān)部門正在制訂、調(diào)整房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度以及執(zhí)行期。

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