二手房交易時，由于購賣雙方的角度和心態(tài)各異，賣方總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價來類比，開價與商品房差價不大；而購方總強調(diào)一個“舊”字，結果往往是購賣雙方提出的價格相差懸殊，無法成交。其實只要真正站在市場的角度，以房屋的市場價值為基礎，以供求關系為參考，具體分析測算，二手房的價格還是有規(guī)律可循的。如果您想給舊房估個價，主要應抓住以下三大因素：

　　一、房屋因素房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型(小廳、小廚、小衛(wèi))-10%。此外，樓層對價格也產(chǎn)生影響。以7層樓房為例：2層和5層為基準價，1層和6層-3%，7層-5%，3層和4層＋3%，若是樓頂則-5%；房間如無朝南門窗，-5%。

　　二、環(huán)境因素環(huán)境因素既有自然的也有社會的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結構、文化氛圍、配套建設等都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別扣減5%，位于省、市中小 的＋15%。

　　三、心理因素如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意購舊房；如果舊房的價格同新房相差不大，購舊房就會有難以逾越的心理障礙。心理因素：-8%。

　　現(xiàn)舉某實例加以驗證：某住宅1989年建成，此房位于6樓(共7層)，建筑面積51平方米，屬二級地區(qū)，房屋結構為混合一等。得出“三小”套型：-10%，折舊率12年×（-2%)＝-24%，樓層：-3%，朝向：南北，非小區(qū)和無物業(yè)管理：(-5%)＋(-5%)＝-10%，中小 ：＋15%，心理因素：-8%。當?shù)厣唐贩績r格為4500元／平方米，求得此房的價格為：4500-(4500×10%＋4500×24%＋4500×10%＋4500×3%＋4500×8%-4500×15%)＝2700(元／平方米)。因而此房的實際成交價格14萬元左右，而面積同等的新商品房價為23萬元左右。

　　房產(chǎn)評估9步走

　　如果您請房地產(chǎn)評估機構為房地產(chǎn)估價，其程序一般包括以下9個步驟：

　　1、接受估價委托；2、明確估價基本事項；3、擬定估價作業(yè)方案；4、搜集估價所需資料；5、實地查勘估價對象；6、選定估價方法進行計算；7、確定估價結果；8、撰寫估價報告；9、估價資料歸檔。

　　怎樣選擇評估機構

　　根據(jù)有關規(guī)定，“申請設立房地產(chǎn)價格評估機構，必須具備一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價專業(yè)人員和規(guī)定的注冊資本”。具有經(jīng)營資格的估價機構，由房地產(chǎn)管理部門根據(jù)專業(yè)人員狀況、經(jīng)營業(yè)績和注冊資本評出不同等級?！〔煌燃壍脑u估機構可承攬業(yè)務的地域范圍及價值數(shù)額不同。如果您想選擇房地產(chǎn)評估機構，除了要查驗其經(jīng)營資格外，還應要求評估事務所出示等級資質(zhì)證書，根據(jù)等級可以對該事務所的業(yè)務水平有個大概了解。

　　由于各評估機構的業(yè)務發(fā)展方向、工作經(jīng)驗、人員素質(zhì)有一定差異，因此要委托信譽較好的機構。

作者：愛吉
來源：千龍新聞網(wǎng)

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