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商業(yè)地產(chǎn)策劃一般性模塊

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當天閱讀 888 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

商業(yè)地產(chǎn)策劃一般性模塊

部分、商業(yè)市場調(diào)研

據(jù)多年商業(yè)策劃經(jīng)驗總結，影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結構，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力，商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時，市場調(diào)研成了商場成敗的橋頭堡。

調(diào)研種類所需資料/研究范圍

商圈研究對項目所在地的商圈作出基礎研究，另找出商圈的輻射范圍，營業(yè)品種，人流狀況與交通狀況及其購購力。

消費者研究對消費者的消費習慣、收入、偏好等作調(diào)研。

投資客戶研究對投資客戶所投資的商鋪作基本調(diào)研，如客戶區(qū)域、投資動向、營業(yè)時間、業(yè)績、鋪面狀況等。

競爭對手研究包括競爭項目面積，基本狀況及競爭研究等。

一、市場調(diào)研概況

調(diào)研時間、地點區(qū)域、回收問卷、調(diào)查方法（消費者座談會、實地考察法、分區(qū)域隨機抽樣法等）與基本結論

二、宏觀背景分析

1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較

2、國民經(jīng)濟主要技術經(jīng)濟指標、

3、政府有關舉措與城市遠景規(guī)劃、社會因素分析等

三、區(qū)域商業(yè)市場研究

（一）、區(qū)域商圈研究

1、城市發(fā)展狀況：GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結構等。

2、項目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費結構等。

3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時間、每次消費、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。

4、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內(nèi)的競爭項目等。

（二）、終端消費者研究

1、消費習慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。

2、逛商場頻度：是影響商場人流的關鍵。

3、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因。

4、對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格、對商場滿意度等。

（三）、投資客戶研究

1、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。

2、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營時間、營業(yè)時間、經(jīng)營業(yè)績等。

（四）、競爭對手研究

1、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質(zhì)、優(yōu)、劣勢等。

2、競爭項目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。

四、消費者消費習性探討

1、基本結論：

消費群體對商場業(yè)態(tài)構成、消費品要求、地段要求、消費心態(tài)、對商場規(guī)劃與配套的要求、信息來源、購購方式、消費習慣等

2、專題研究

專題一：不同消費群體消費意向（例：民營企業(yè)老板、公務員、個體工商業(yè)者、白領、工薪等等）

專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習慣

五、項目經(jīng)營方式論證

1、項目與同類型物業(yè)的比較論證

2、項目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證

3、項目消費者群體分析及引導性消費行為論證

4、項目的商業(yè)價值及租金價值風險性論證

5、項目設計標準及經(jīng)營管理水平的論證

部分、項目可行性研究

一、前言

項目總體情況進行說明、分析、總結

二、項目概況

1、項目所處的具體位置、規(guī)模

2、項目規(guī)劃經(jīng)濟技術指標

三、整體市場分析

1、區(qū)域商業(yè)市場狀況

2、根據(jù)項目特點分析當?shù)嘏c所評估項目相關的商業(yè)零售業(yè)市場供需狀況及價格水平分析價格、居民收入、消費偏好、相關產(chǎn)品價格、對未來預期及經(jīng)濟政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響，通過對這些因素的分析和預測項目的市場發(fā)展趨勢。

3、主要競爭對手分析，對區(qū)域內(nèi)競爭者進行調(diào)查及分析比較

4、項目SWOT分析

通過對項目的優(yōu)勢、劣勢、機會與威脅的分析，為項目的定位提供依據(jù)

5、項目市場定位

通過比較分析，確定項目的整體市場定位、功能定位、檔次定位、客戶定位、價格定位、營銷定位等方面，為確定項目的開發(fā)設計方案提供依據(jù)

6、項目初步開發(fā)設計方案

通過前述分析比較，確定項目較佳的開發(fā)、設計方案

7、項目投資成本估算

估算項目的投資費用，包括土地費用、前期工程費、主體開發(fā)費、其他費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費及稅費

8、項目投資效益預測

主要根據(jù)項目未來銷售收入及收益情況，計算項目的投資利潤率、財務凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟指標及敏感性分析，據(jù)此測算項目建成后的近期效益、遠期效益。

9、風險分析

對項目可能產(chǎn)生的風險進行分析及規(guī)避風險措施

10、可行性研究

可行性研究結論

第三部分、項目規(guī)劃發(fā)展建議

一、項目分析

1、基本情況分析：區(qū)位概況、背景資料、交通狀況、周邊環(huán)境、周邊配套。

2、綜合評價（SWOT）：優(yōu)勢與劣勢、機會與威脅。

二、項目定位建議

1、綜合定位：特征定位、名稱定位、價格定位。

2、品質(zhì)定位：檔次定位、風格定位、形象定位。

3、市場定位：目標客戶群體定位、群體表現(xiàn)特征。

三、綜合素質(zhì)營造建議

1、整體設計建議：商場設計目標及理念

2、單體設計建議：建筑風格

3、素質(zhì)營造：活動場地、裝修標準等

4、環(huán)境、景觀塑造建議

5、物業(yè)管理與服務要點

6、項目配套設施與功能建議

四、商業(yè)布局建議

1、項目商業(yè)策劃與規(guī)劃方案整改建議

2、商業(yè)分區(qū)功能布局及調(diào)整方案

3、商業(yè)銷售及租賃區(qū)域規(guī)劃建議

4、項目外觀及景觀建議

5、項目人流及物流動向建議

五、項目商業(yè)組合建議

1、商業(yè)結構及業(yè)態(tài)分析

2、項目商業(yè)組合的可行性探討

3、項目電梯位置和利用建議

4、項目環(huán)境、景觀塑造：購物氣氛的營造建議

5、項目配套設施與功能建議

第四部分、招商、營銷傳播策略

一、項目商圈分析

商圈分析（SWOT）：商圈結構性分析

二、項目租售價格定位

1、租賃價格：

1）標準租賃期；

2）租金價格厘定；

3）租金水平展望及預測；

4）租金調(diào)整環(huán)境及遞增率；

2、銷售價格

1）銷售價格厘定；

2）銷售區(qū)域及鋪位分割建議

3）銷售價格之階段策略性建議

4）銷售與租金的價格互動建議及檢討

三、商場經(jīng)營方式建議

1、直接及間接商鋪出租

2、商場經(jīng)營方式的可行性探討

3、草擬《商場租賃意向書》及《租約藍本》

四、營銷傳播策略建議

1、招商攻擊戰(zhàn)術

2、階段性招商推廣建議及節(jié)點劃分

3、市場營銷攻擊戰(zhàn)術

4、階段性營銷推廣建議及節(jié)點劃分

5、營銷與招商傳播推廣策略互動建議

6、宣傳資料及媒介選擇

五、招商營銷執(zhí)行

招商營銷執(zhí)行方案

第五部分、經(jīng)營管理建議

一、商場前期經(jīng)營管理建議

1、商場商業(yè)布局的設計及控制

2、全程客戶跟進

3、商場商戶安排

4、商場內(nèi)外部設計裝潢顧問

5、開業(yè)宣傳推廣傳播策略

6、商場日常管理建議

7、經(jīng)營管理問題咨詢及處理

8、統(tǒng)一管理、經(jīng)營、規(guī)

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