監(jiān)管層更密切關注房貸 商業(yè)銀行如驚弓之鳥 限制炒房新政或將延后

   近期地產股、銀行股走勢疲軟，市場關于將出臺新房貸調控政策的傳言也不絕于耳。記者從深圳、上海的多家銀行以及監(jiān)管機構了解到，目前商業(yè)銀行從房地產業(yè)回收開發(fā)貸款的壓力很大，因此急需房產成交量的配合。而與此同時，在弱勢行情下，打擊炒房的新政或將延后。而在政策合理范圍下，部分商業(yè)銀行正在放低個人按揭門檻，加快從公司貸款到個人貸款的換轉速度。

部分銀行上收審批權

   上周，央行上?？偛肯虿糠帚y行下發(fā)了《關于協(xié)助調查房地產開發(fā)企業(yè)資金情況的通知》，要求銀行對上海市房地產企業(yè)資金情況進行一次抽樣調查，目的是“為密切跟蹤房地產信貸政策效應，掌握房地產開發(fā)企業(yè)資金情況”。不過，記者從深圳銀監(jiān)局獲悉，深圳近期并沒有向銀行下發(fā)類似的通知，也沒有要求銀行摸底房地產開發(fā)商的資金情況。

   某國有銀行支行長告訴記者，根據(jù)總行指示，從3月起，新建房產開發(fā)貸款審批權已經(jīng)全部上收北京。同時，銀監(jiān)局也將針對房地產貸款進行專項檢查。憑經(jīng)驗判斷，監(jiān)管機構可能要求分行提前收回貸款。他特別擔心的問題有兩個：一是集中還貸。大量房地產開發(fā)貸款發(fā)放于2005年和2006年，以3年開發(fā)期計算，今明兩年正好是集中還貸期；二是多頭授信。由于地產商往往向多家銀行申請貸款，因此一旦出現(xiàn)經(jīng)營風險，各家銀行將競相催債。從以往信貸緊縮的案例看，收不回貸款的銀行后果難料。

   在回收開發(fā)貸款的壓力下，銀行急需房產交易放量配合。按照中國房地產業(yè)的慣例，開發(fā)貸款和按揭貸款一般是同一家商業(yè)銀行。因此，在銀行的資產負債表上，新樓盤的銷售過程就相當于把“公司開發(fā)貸款”轉換成“個人按揭貸款”。按照巴塞爾協(xié)議，個人貸款所需資本金僅為公司貸款的50%，因此，每完成一次銷售，銀行貸款額度即可得到顯著增長。

房價下跌影響巨大

   然而在房地產市場交易冷清的背景下，滾雪球式的銀行地產聯(lián)動機制終止了。例如，一季度上海房地產成交量的萎縮，導致3月份上海中資商業(yè)銀行個人住房貸款減少9.7億元，同比多減12.1億元；深圳房價下降更是已成事實，尤其在某些前期漲幅居前的片區(qū)，甚至出現(xiàn)了降幅達30%至40%的現(xiàn)象。有些樓盤雖然價格沒有明降，卻普遍通過面積、打折等方式變相降價。深圳市國土資源和房產管理局發(fā)布的《2008年季度深圳房地產市場發(fā)展分析報告》顯示，3月深圳房價比2月環(huán)比降幅為16.53%，全市大部分樓盤出現(xiàn)不同程度降價現(xiàn)象。“從我們業(yè)務情況來看，目前購房基本上是自住需求，投資客入場的情況很少，因為房價一直在跌，投資客不敢貿然進場。”深圳幾位銀行個貸部門人士均向記者反映了類似的情況。

   某股份制銀行個貸部門人士表示，目前由于市場低迷，個貸業(yè)務壓力本來就大，“深圳的樓市調控已經(jīng)見成效了，成交低迷，降價也降了不少，如果再出臺房貸緊縮政策，相當于給目前的弱市再潑一瓢冷水。”她認為，如果出臺新的緊縮政策，他們將馬上想辦法應對新政策的出臺，以盡量降低新政對業(yè)務的沖擊。

   業(yè)內人士認為，監(jiān)管層出臺限制投資、投機政策，頭先要解決如何界定購房行為是投資、投機還是自住。另一位銀行人士稱，在實際操作中，很難界定客戶的購房行為是投資、投機行為還是自住需求。如果單純以套數(shù)來界定的話，客戶購套房也有可能出于小房換大房的自住需求。此外，客戶將手中的房產全部出售，名下的房產紀錄為零，再購房究竟是算自住需求還是投資、投機行為？對此，深圳平安銀行、工行、招行等多家銀行相關人士均表示，目前沒有收到限制投資、投機炒房的相關通知，也未聽說有緊縮房貸的新政策出臺。

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