物業(yè)管理與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)，近年來，物管企業(yè)與業(yè)主的沖突不時發(fā)生，物業(yè)管理已成為社會十分關(guān)注的熱點問題。一般認(rèn)為，物業(yè)管理不涉及高技術(shù)和復(fù)雜的管理問題，只是勞動密集型的服務(wù)行業(yè)。問題是這樣普通的行業(yè)為什么在運行中卻產(chǎn)生了如此大范圍的矛盾 (北京、上海、廣州等大城市都爆發(fā)了業(yè)主與物管企業(yè)的激烈沖突)?根本原因在于看似簡單的物業(yè)管理，由于理論研究滯后，對物業(yè)管理缺乏深刻的認(rèn)識，目前還沒有找到一套符合國情的有效的運行機制。

從歷史角度看，物業(yè)管理在我國城鎮(zhèn)的出現(xiàn)，是住房制度改革的產(chǎn)物。我國城鎮(zhèn)傳統(tǒng)的住房體制下，居民的住房幾乎全部由國家或單位建設(shè)和分配，低租金承租使用，與此相匹配，房屋的維護和管理也完全由政府部門的房管所和單位的房管部門來承擔(dān)。隨著房改的不斷推進，我國城鎮(zhèn) 80％以上的可售存量公房已出售給個人，停止住房實物分配后，個人購購新建商品房的比例已達(dá)到95％，2002年底，全國城鎮(zhèn)自(私)有住宅建筑面積56.83億平方米，住宅自(私)有率為72.86％。

由于產(chǎn)權(quán)主體的變化，客觀上引發(fā)了物業(yè)管理關(guān)系的調(diào)整，這種變化主要表現(xiàn)在物業(yè)(服務(wù))管理供應(yīng)主體和繳費主體的變化兩個方面。傳統(tǒng)體制下，物業(yè)管理供應(yīng)主體是政府下屬的房管所(這種房管所一般隸屬城市政府的房管局，按事業(yè)單位性質(zhì)設(shè)置)和單位的房管部門，居民幾乎不承擔(dān)物業(yè)費，所需物業(yè)費由房管所和單位房管部門在所收租金中列支，費用不足房管所申請由公共財政撥付，單位房管部門申請由所在單位補貼。

居民直接購購新建商品房，一開始就不存在房管所和單位房管部門作為物業(yè)供應(yīng)的主體，但是住房作為居民家庭的消費品和家庭較主要財產(chǎn)以及財富積累的主要形式，居民對住房的使用、維護、保潔存在客觀的服務(wù)的需求。如何滿足這種需求，自1981年開始我國便逐步產(chǎn)生了以企業(yè)作為供應(yīng)主體的物業(yè)管理服務(wù)。截止2002年底，全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過2萬家，從業(yè)人員超過230萬人。

由于物業(yè)管理企業(yè)采取向業(yè)主 (住房產(chǎn)權(quán)人)收費提供服務(wù)的方式，在現(xiàn)實中引發(fā)了很多沖突，個別地方甚至出現(xiàn)了物管企業(yè)工作人員毆打業(yè)主的現(xiàn)象，引發(fā)了社會矛盾，造成了不穩(wěn)定。在轉(zhuǎn)軌時期物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的沖突主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1.業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)消費與物業(yè)管理企業(yè)強制業(yè)主消費之間的矛盾。當(dāng)消費者是否接受服務(wù)的行為并不構(gòu)成對公共利益的威脅時，服務(wù)的接受是以消費者自愿為前提的。業(yè)主不選擇物業(yè)服務(wù)消費，并不構(gòu)成對公共利益的威脅，因此，物業(yè)管理企業(yè)不能將服務(wù)強加于業(yè)主?，F(xiàn)實中往往是開發(fā)商開發(fā)商品房的同時，也同時出資成立或選擇一家物業(yè)管理公司來進行管理，待業(yè)主入住時面臨的就是強制的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)公司服務(wù)好，這種服務(wù)提供與接受的關(guān)系能夠持續(xù)下去，物業(yè)公司服務(wù)不好，由此引發(fā)沖突；2.業(yè)主認(rèn)為物管企業(yè)收費高或者認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)沒有提供質(zhì)價相符的服務(wù)，而物管企業(yè)認(rèn)為收費低，引起企業(yè)虧損，無法生存；3.公共維修基金的托管和保值增值方式不當(dāng)，造成對業(yè)主利益的侵害。

本文試圖從經(jīng)濟學(xué)的角度對業(yè)主與物管企業(yè)存在沖突的三個主要問題進行深入分析，以便從機制上找到解決問題的辦法，促進物業(yè)管理健康發(fā)展。

一、產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性和物業(yè)管理組織方式的選擇

看似簡單的物業(yè)管理問題，但近 20年來始終未能探索出一套行之有效的解決辦法，關(guān)鍵在于理論界和操作部門忽略了對物業(yè)產(chǎn)權(quán)復(fù)雜性的認(rèn)識。

物業(yè)管理中的產(chǎn)權(quán)復(fù)雜性表現(xiàn)在三個方面：

一是產(chǎn)權(quán)的物質(zhì)復(fù)雜性。我國城鎮(zhèn)居民所擁有的住宅，絕大部分(80％以上，北京為90％以上)是多層(六層以下)和高層(六層以上)樓房，其建造形式基本上是集合式的，業(yè)主對其房屋享有的權(quán)利，包括可界定邊界的房屋的單獨所有權(quán)(業(yè)主戶門以內(nèi)部分)和不可單獨界定邊界的房屋公共空間(單棟樓房戶門以外部分)、共有設(shè)施(共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、非經(jīng)營性的車場車庫等)以及土地的共同所有權(quán)。由于單獨所有權(quán)和共同所有權(quán)并存，決定了業(yè)主行使所有權(quán)會影響關(guān)聯(lián)業(yè)主的權(quán)利，受到相鄰業(yè)主權(quán)利的制約。

二是存量公房產(chǎn)權(quán)制度復(fù)雜性。公房出售前產(chǎn)權(quán)歸政府或單位所有，開始出售公房后，在某一區(qū)域同時出現(xiàn)了政府產(chǎn)權(quán)、單位產(chǎn)權(quán)和個人產(chǎn)權(quán)并存的局面，不同主體對物業(yè)服務(wù)的選擇出現(xiàn)不一致。政府產(chǎn)權(quán)代表希望房管所進行物業(yè)管理，單位產(chǎn)權(quán)代表希望由單位的房管部門來管理，個人產(chǎn)權(quán)代表不希望有收費的物業(yè)管理，仍想搭便車，或者希望選擇物業(yè)公司進行管理。

三是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換過程帶來的復(fù)雜性。我國正處在經(jīng)濟起飛和城市化的高速成長期，為改善住房條件和為進入城市人口提供住房，每年要新建大量住房，不少居民所購房屋都是期房，物業(yè)管理企業(yè)在承擔(dān)新建房屋的物業(yè)管理過程中要同時應(yīng)對作為產(chǎn)權(quán)人的開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后的購房業(yè)主。前者是為房屋賣的好需要選擇物業(yè)，后者是為住用舒適安全需要選擇物業(yè)，二者在選擇物業(yè)管理企業(yè)的問題上經(jīng)常產(chǎn)生矛盾。

由于產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性決定了業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)消費不能個人說了算，需要通過相關(guān)業(yè)主集合決策的方式來選擇物業(yè)管理服務(wù)消費?？晒┻x擇的消費提供方式基本上有四個：一是繼續(xù)由房管所、單位房管部門提供物業(yè)服務(wù)，但這種模式已不適應(yīng)住房商品化、社會化的需要，被實踐證明是落后的供應(yīng)模式；二是由政府指定物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)，這種模式在特定時間和空間可以，全面施行不符合政府的職能定位，三是由開發(fā)商選擇物業(yè)管理企業(yè)，有利于開發(fā)與物管的銜接，但不利于為業(yè)主提供質(zhì)優(yōu)價廉的服務(wù)，四是由業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，這種模式尊重和維護了業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利。2003年6月8日國務(wù)院公布的《物業(yè)管理條例》就是將業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)作為物業(yè)管理的基礎(chǔ)，明確規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，由業(yè)主大會選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。

為維護共同的利益，由于產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，業(yè)主需要通過業(yè)主大會建立民主協(xié)商、自我管理的機制，但在具體的實施過程中會遇到交易費高昂的問題，增加操作難度。北京市有一個新竣工的住宅小區(qū)，14棟高樓，4500套住房，按每個居民購一套住房計算，就有4500個業(yè)主。組織召開4500人的業(yè)主大會需要尋找特定的會議場所，要支出高昂的會議費用。在北京市目前3300多個居住區(qū)項目中，推行物業(yè)管理的約占60％，成立業(yè)主委員會的不到300家，約占應(yīng)成立的10％。如要完成3000家業(yè)主委員會的組建并維持日常運行，交易費用會相當(dāng)高。

此外，按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行六項職責(zé)：召集業(yè)主大會會議；報告物業(yè)管理的實施情況，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，及時了解業(yè)主的意見和建議；監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實施。從履行的職責(zé)看，業(yè)主委員會承擔(dān)了相當(dāng)?shù)墓ぷ髁?，而現(xiàn)行的規(guī)定中，業(yè)主委員會的工作是沒有報酬的，違背了經(jīng)濟學(xué)的原則。由于業(yè)主委員會的勞動沒有報酬，現(xiàn)實中出現(xiàn)了業(yè)主委員會工作無人愿意承擔(dān)的現(xiàn)象。按照等價交換的原則，除對物業(yè)管理企業(yè)支付報酬外，還應(yīng)對業(yè)主委員會支付相應(yīng)的報酬，才能保證業(yè)主大會這一議事機制得以運轉(zhuǎn)。由此可以看出，在我國的組織權(quán)力設(shè)置中存在誤區(qū)，對決策人重榮譽，忽視經(jīng)濟利益，大到人民代表，小到業(yè)主委員會委員，只賦予決策權(quán)，但對其投入的勞動，沒有相應(yīng)的報酬，這種狀況削弱了決策的權(quán)威性。

如何解決因交易費用高，業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建運行困難的問題?在新建小區(qū)可以實施政府委派機制，即在業(yè)主大會缺位的情況下，由政府管理機構(gòu)指派杰出物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理。在成熟小區(qū)，將物業(yè)管理與社會發(fā)展結(jié)合起來，發(fā)揮社區(qū)居民委員會的作用，由居委會代行業(yè)主委員會的職能，從而節(jié)約資源，降低交易費用。

有一種看法，認(rèn)為居民委員會不是業(yè)主代表，因此，不能行使業(yè)主委員會的職能。在公房產(chǎn)權(quán)占主導(dǎo)地位的情況下，這是事實。但是，在70％以上的個人擁有住房的情況下，居民委員會已是業(yè)主參加組成的機構(gòu)，只要在現(xiàn)行的居民委員會職能的基礎(chǔ)上，增加其相應(yīng)的由業(yè)主委員會承擔(dān)的職責(zé)，實行一套人員兩塊牌子，通過物業(yè)收費方式支付居委會相應(yīng)報酬，完全可以使居委會這種地緣性組織在社會管理職能之外，承擔(dān)業(yè)主委員會的職能。這樣做既節(jié)約了資源，降低了交易成本，又減少了居委會和業(yè)主委員的磨合，還增加了業(yè)主大會的操作性。

二、通過競爭方式確定物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的定價

由于公共服務(wù)產(chǎn)品的消費選擇方式受到限制，因此其產(chǎn)品價格形成有一定的特殊性。實踐中，我國多數(shù)城市都由政府部門規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費的較高限價，運行中，物業(yè)管理企業(yè)都把這種較高限價作為向業(yè)主的收費標(biāo)準(zhǔn)。由于收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)提供之間沒有一套相互制衡的機制，物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)是多收費少服務(wù)，增加利潤，業(yè)主的目標(biāo)是少繳費多獲得服務(wù)，二者產(chǎn)生矛盾，激化的情況下，出現(xiàn)了不少業(yè)主拒繳物業(yè)費的現(xiàn)象。 找房地產(chǎn)資料,到中國地產(chǎn)商 www.zgdcs.com

應(yīng)該建立競爭性的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品價格形成機制，即通過業(yè)主委員會招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)在政府限價的基礎(chǔ)上通過投標(biāo)競報物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價格，由業(yè)主委員會選聘報價較低的投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)。如果物業(yè)管理企業(yè)在中標(biāo)后擅自提高服務(wù)產(chǎn)品價格，由業(yè)主會員提出勸戒，如果不改正，可以辭退物業(yè)管理企業(yè)，并開始新一輪招標(biāo)，由此形成良性互動的價格形成機制。

通過競爭降低物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價格，這種機制發(fā)揮作用還需要有物業(yè)管理規(guī)模化經(jīng)營相配套。據(jù)對北京市 1270家物業(yè)管理企業(yè)的調(diào)查，平均每個企業(yè)78人，管理面積是8.2萬平方米。如果物業(yè)費按每平方米2.5元收取，月物業(yè)費收入是20.5萬元。支出如下：1.人員工資，按1000元

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