一、 什么是經(jīng)濟(jì)適用房？

    經(jīng)濟(jì)適用房是指納入政府住房建設(shè)規(guī)劃、建設(shè)用地由政府行政劃撥提供、政府提供優(yōu)惠政策、限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、限定購(gòu)房條件、限定銷售價(jià)格、向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的商品住宅。

    從上面的定義我們可知：經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家和政府為了構(gòu)建和諧社會(huì)，為中低收入家庭制定的政策性福利性住房，它的特點(diǎn)是政府高度參與，計(jì)劃性強(qiáng)，強(qiáng)制性強(qiáng)。有趣的是，在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)管理辦法中，我們似乎看到了國(guó)六條的影子（在下面我將具體對(duì)比）。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，了解和研究經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該是一項(xiàng)政策分析的本分工作。

    二、 經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)流程（根據(jù)鄭州市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法列示）

    根據(jù)2005年9月26日鄭州市政府第146號(hào)令所發(fā)布的《鄭州市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的主管部門(mén)是市房管局。經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)流程如下：

　　1、 分析預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求 編制發(fā)展規(guī)劃 本項(xiàng)工作由政府組織房管局、發(fā)改委、市建委、市規(guī)劃局、國(guó)土局等部門(mén)完成；

　　2、 編制年度建設(shè)計(jì)劃和用地計(jì)劃 本項(xiàng)工作由市發(fā)改委會(huì)同房管局、建委、規(guī)劃局、國(guó)土局完成并報(bào)市政府批準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模和用地規(guī)劃納入城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量和土地供應(yīng)計(jì)劃；

　　3、 提出項(xiàng)目用地意見(jiàn) 房管局會(huì)同規(guī)劃局、國(guó)土局、發(fā)改委和土地儲(chǔ)備提出具體的用地意見(jiàn)，報(bào)市政府批準(zhǔn)；

　　4、 項(xiàng)目招標(biāo) 選定項(xiàng)目法人 由經(jīng)濟(jì)適用房管理辦公室組織實(shí)施，招標(biāo)評(píng)標(biāo)委員會(huì)由房管局、發(fā)改委、財(cái)政局、建委、規(guī)劃局、國(guó)土局、物價(jià)局等政府部門(mén)以及土地儲(chǔ)備、相關(guān)專家組成。在本流程中投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件，并提交根據(jù)國(guó)家國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部2002年11月17日發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》中所規(guī)定的定價(jià)辦法而制定的項(xiàng)目定價(jià)申請(qǐng)書(shū)（具體內(nèi)容見(jiàn)本文附件）；

　　5、 簽訂《經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目合同書(shū)》項(xiàng)目法人與政府經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理辦公室簽約；

　　6、 辦理項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)工手續(xù) 由項(xiàng)目法人持中標(biāo)通知書(shū)、項(xiàng)目合同書(shū)等文件到政府相關(guān)部門(mén)辦理有關(guān)項(xiàng)目審批手續(xù)、減免費(fèi)確認(rèn)手續(xù)、項(xiàng)目備案登記等；

　　7、 公布項(xiàng)目情況 由市房管局在開(kāi)工前向社會(huì)公布項(xiàng)目基本情況及住房銷售價(jià)格；

　　8、 進(jìn)入正常的建設(shè)和銷售階段

　　9、 其他 在以程中因?yàn)榘凑铡稗k法”條文順序，所以忽略了一些必備的程序，它們是：設(shè)計(jì)制作標(biāo)書(shū)、項(xiàng)目合同書(shū)、審定投標(biāo)人資格、審定投標(biāo)方案、審定項(xiàng)目?jī)r(jià)格等由政府主管部門(mén)負(fù)責(zé)完成的工作；制作項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工方案、設(shè)計(jì)和制作投標(biāo)文件、計(jì)算建設(shè)成本、確定銷售價(jià)格等由開(kāi)發(fā)商完成的工作。

    三、 經(jīng)濟(jì)適用房的定價(jià)

    經(jīng)濟(jì)適用房的定價(jià)，牽涉到政府政策性住房建設(shè)的落實(shí)問(wèn)題，也牽涉到開(kāi)發(fā)商是否賠本的問(wèn)題，因此，可以說(shuō)這個(gè)問(wèn)題決定了經(jīng)濟(jì)適用房政策能否實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題。對(duì)此，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部于2002年11月17日發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》。

    辦法規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用房基準(zhǔn)價(jià)格由“開(kāi)發(fā)成本”、“稅金”、“利潤(rùn)”三部分組成。下面對(duì)三部分具體作一分析：

　　1、 開(kāi)發(fā)成本

　　　1.1 征用土地和拆遷安置費(fèi)

　　　1.2 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

　　　1.3 建筑安裝工程費(fèi)

　　　1.4 基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　　1.5 管理費(fèi)用（按照上列4項(xiàng)的2%計(jì)算控制）

　　　1.6 財(cái)務(wù)費(fèi)用（開(kāi)發(fā)商為建設(shè)項(xiàng)目在銀行發(fā)生的貸款利息）

　　　1.7 行政事業(yè)性收費(fèi)（按照國(guó)際有關(guān)規(guī)定計(jì)收）

    在以上內(nèi)容中，我們看不到通常的土地出讓金（土地由國(guó)家劃撥）、銷售費(fèi)用（不須打廣告）、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（這可是非常重要的一項(xiàng)費(fèi)用被刪除了）。

    2、 稅金 依國(guó)家現(xiàn)行稅目稅率計(jì)算

    3、 利潤(rùn) （按照開(kāi)發(fā)成本前4項(xiàng)的3%計(jì)算控制）

    從以上內(nèi)容我們可以看到，較容易產(chǎn)生問(wèn)題的環(huán)節(jié)是經(jīng)濟(jì)適用房的高度計(jì)劃性與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律性所造成的價(jià)格變動(dòng)。政策要求房?jī)r(jià)要在開(kāi)工前就像社會(huì)公布，而且是“明碼標(biāo)價(jià)”不得擅自變動(dòng)，但是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)可不給你這個(gè)理由，建材該漲的漲誰(shuí)又管你政策規(guī)定如何？就是管理費(fèi)用也是各不相同的，管理費(fèi)用里面的物料消耗一項(xiàng)就很難控制，例如，汽油價(jià)格一漲再漲，他哪里管你2%？類似問(wèn)題還有很多，但歸結(jié)起來(lái)就是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的差異，這個(gè)差異的大小決定了承接經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的開(kāi)發(fā)商能否在開(kāi)發(fā)中獲利而不是虧損。從另一個(gè)角度講，那個(gè)開(kāi)發(fā)商更有計(jì)劃調(diào)控項(xiàng)目的能力（綜合經(jīng)營(yíng)管理能力），那個(gè)開(kāi)發(fā)商就可能從經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)切取較大份額。

    需要說(shuō)明的是：政府應(yīng)該針對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)格波動(dòng)因素提出經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格浮動(dòng)范圍，以調(diào)整定價(jià)使之更具有現(xiàn)實(shí)性。

    四、 經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策和國(guó)六條九部委新政對(duì)比聯(lián)想

    從今年的國(guó)六條和后來(lái)的九部委新政中，我們對(duì)比經(jīng)濟(jì)適用房政策，發(fā)現(xiàn)很有些相同之處，九部委新政要求新開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目90㎡以內(nèi)的戶型面積不得小于70%。鄭州市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理辦法第16條規(guī)定：?jiǎn)翁鬃》拷ㄖ娣e不得超過(guò)120平方米，其中建筑面積80平方米至100平方米的住房不低于總套數(shù)的60%。當(dāng)然，該管理辦法，隨著國(guó)六條的出臺(tái)，應(yīng)該會(huì)有所調(diào)整；還有，凡購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房者，5年之內(nèi)不得出售。
 
    從以上內(nèi)容可見(jiàn)：國(guó)六條也好，經(jīng)濟(jì)適用房政策也好，特點(diǎn)就是：明顯的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)痕跡。因此，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的加強(qiáng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理，促進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也應(yīng)該加強(qiáng)計(jì)劃管理的能力，否則，就不能適應(yīng)新形勢(shì)的需要，就可能走下坡路。

    計(jì)劃管理對(duì)于全國(guó)而言是很難的，但是對(duì)于一個(gè)企業(yè)就是比較容易的了，比較容易而且十分必要，那么企業(yè)應(yīng)該怎么做也是十分明顯的了。

    至于國(guó)家在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下加強(qiáng)計(jì)劃管理，可以理解為：要對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展速度作宏觀調(diào)控，而計(jì)劃調(diào)控是較容易的一個(gè)途徑，如果其計(jì)劃出自正確的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)信息分析后的決策，則計(jì)劃調(diào)控就是非常必要的了。當(dāng)然，計(jì)劃調(diào)控所帶來(lái)的全國(guó)一個(gè)藥方子的負(fù)面作用還是會(huì)明顯表現(xiàn)出來(lái)的。

    五、 其他

    為了加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格管理，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法還規(guī)定了要建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)負(fù)擔(dān)卡制度，目的是杜絕政府有關(guān)部門(mén)向企業(yè)亂收費(fèi)；

　  對(duì)于違反價(jià)格管理辦法的開(kāi)發(fā)企業(yè)，將會(huì)受到該辦法和《價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》的處罰。

　  非常重要的一點(diǎn)是：在經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)建設(shè)中除了要求4‰的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)用房以外，還允許開(kāi)發(fā)商建設(shè)不超過(guò)總建筑面積5%的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房，但是，該部分房屋所占土地要補(bǔ)交土地出讓金，該部分商業(yè)面積的出售不在經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)范圍之內(nèi)，因此，選擇合適的地理位置，通過(guò)5%的商業(yè)面積獲得高額利潤(rùn)，應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)的動(dòng)機(jī)。其次，通過(guò)規(guī)模效應(yīng)實(shí)現(xiàn)一定的利潤(rùn)，也是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)途徑，只是這個(gè)利潤(rùn)率確實(shí)太低，而越有規(guī)模，開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)，計(jì)劃性越差，漲價(jià)因素越多，越容易虧損，這是一對(duì)矛盾。

　  由于本人僅僅是根據(jù)《鄭州市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》兩份文件作為依據(jù)來(lái)進(jìn)行的“紙上談兵”式的主觀臆斷，難免會(huì)有很多謬誤之處，僅供參考。聊宅網(wǎng)友-踏莎行

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