如果給“房地產(chǎn)開發(fā)模式”功能定性，沒(méi)有哪個(gè)比喻比“武器”更為貼切。開發(fā)模式就是開發(fā)商的“武器”，誰(shuí)武器先進(jìn)、精良，誰(shuí)就有可能打敗對(duì)手。武器的使命在于征服，在于改寫既有的競(jìng)爭(zhēng)格局。

　　房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)完整的商品生產(chǎn)過(guò)程，它至少應(yīng)包含三個(gè)重要環(huán)節(jié)：生產(chǎn)要素、生產(chǎn)工具和生產(chǎn)方式?？v觀中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)歷程，在不同時(shí)期，這三個(gè)環(huán)節(jié)都曾擔(dān)當(dāng)過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的“利潤(rùn)”。生產(chǎn)要素、生產(chǎn)工具、生產(chǎn)方式構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)模式的三個(gè)環(huán)節(jié)要素，讓問(wèn)題變得逐步清晰。而要談其“轉(zhuǎn)變”，“利潤(rùn)”的推移，無(wú)疑是一個(gè)合適的視角。

　　廣州維森置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理張維倫認(rèn)為，實(shí)際上，從中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局正是圍繞上述三個(gè)“利潤(rùn)”順次推進(jìn)的，“目前是個(gè)階段，從春秋戰(zhàn)國(guó)到三國(guó)演義?！睆姆康禺a(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局的變化以及在此過(guò)程中出現(xiàn)的“利潤(rùn)”移位現(xiàn)象，可以清晰地透視房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。

　　生產(chǎn)要素競(jìng)爭(zhēng)階段 土地、金融主客易位

　　在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的個(gè)階段，土地是較核心的生產(chǎn)要素。一方面，資金可以靠銀行貸款解決；另一方面，對(duì)于剛剛起步的房地產(chǎn)市場(chǎng)，個(gè)性化需求尚未形成，“不管是什么樣的房子，只要是開發(fā)出來(lái)的房子，基本都不愁賣”。因而，土地就成為當(dāng)時(shí)整個(gè)房地產(chǎn)界完全的“利潤(rùn)”。資金和開發(fā)則從屬于土地。

　　當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)商不能叫房地產(chǎn)商，可能更多叫地產(chǎn)商?！?993年在海南，我們拿一塊地，從4樓到5樓，一轉(zhuǎn)手就能賺幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)?！北藭r(shí)正年輕的張維倫清楚地記得他們之中一些人的發(fā)跡史。

　　但是這一切很快就結(jié)束了。導(dǎo)致局面出現(xiàn)變化的原因，除了眾所周知的土地供應(yīng)日益緊縮化、透明化之外，還有來(lái)自金融市場(chǎng)的變化。偉業(yè)顧問(wèn)總經(jīng)理林潔戲稱這一切變化是“香港前財(cái)長(zhǎng)——‘兩緊松’（梁錦松）”：個(gè)“緊松”，是指金融政策對(duì)于作為供方的房地產(chǎn)開發(fā)商日漸偏緊，但對(duì)于作為需方的購(gòu)房人而言，“雖然也曾一度偏緊，但目前許多城市已經(jīng)有了非常明顯的放松信號(hào)”。個(gè)“緊松”，是針對(duì)開發(fā)商的貸款、融資，國(guó)內(nèi)銀行和金融機(jī)構(gòu)的控制越來(lái)越緊，但境外的投融資渠道逐漸增多，所謂“內(nèi)緊外松”。

　　以“兩緊松”為代表的一系列來(lái)自土地、金融等政策環(huán)境的變化，正在顛覆傳統(tǒng)的“土地利潤(rùn)制”的房地產(chǎn)開發(fā)模式。

　　一個(gè)具有預(yù)見(jiàn)性的案例是，萬(wàn)通頭腦馮侖日前對(duì)本報(bào)記者提及，萬(wàn)通將在今后兩年完成企業(yè)轉(zhuǎn)型，將公司業(yè)務(wù)明確劃分成4部分：住宅、萬(wàn)通商業(yè)物業(yè)、定制服務(wù)和土地運(yùn)營(yíng)。“住宅的開發(fā)銷售可以創(chuàng)造現(xiàn)金流量，商用物業(yè)創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和穩(wěn)定收入，定制是為我們創(chuàng)造利潤(rùn)較快的，而土地（運(yùn)營(yíng)）是調(diào)節(jié)器?！?/p>

　　中體奧林匹克花園集團(tuán)曾“很認(rèn)真地研究過(guò)”萬(wàn)通的這種把土地運(yùn)營(yíng)和開發(fā)流程分開的做法，集團(tuán)副總裁范睿認(rèn)為，土地和開發(fā)分開縮短了房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，把開發(fā)收益和土地收益主次分開，是順應(yīng)利潤(rùn)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)之舉。因此，中體奧林匹克花園集團(tuán)早有效法萬(wàn)通之意：“今年我們成立了一些區(qū)域公司，包括遼寧、江蘇、上海、山東中體，區(qū)域公司一個(gè)核心的目標(biāo)，就是土地儲(chǔ)備，區(qū)域性的土地儲(chǔ)備?！?

　　與此同時(shí)，金融主導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的局面趨于明朗。隨著土地市場(chǎng)的公開化供應(yīng)，尤其是2004年整個(gè)土地招拍掛體系建立之后，資金成為獲取土地的、甚至是惟一的籌碼。相應(yīng)地，制約房地產(chǎn)開發(fā)的較關(guān)鍵瓶頸是融資。在2005年，信托、私募、海外上市這些字眼在中國(guó)房地產(chǎn)界活躍?！?004年我們組織了10家股東，募集2億資金，牽頭成立了中體奧林匹克花園投資公司。較近我們又和澳大利亞的一家房地產(chǎn)投資公司密切接觸?！鳖愃七@樣的新聞，媒體總是在時(shí)隔很久才從非官方渠道獲得。但不管怎樣，“少說(shuō)多做”或“只做不說(shuō)”無(wú)法掩飾金融日益成為房地產(chǎn)開發(fā)主導(dǎo)的事實(shí)。

　　毋庸置疑的是，對(duì)于處在由增量開發(fā)向存量開發(fā)過(guò)渡階段的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)而言，今后很長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期，土地仍是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的核心生產(chǎn)要素，但它的“主導(dǎo)地位”正在逐步走向暗淡?？梢灶A(yù)見(jiàn)到，土地和金融將在一個(gè)特定的歷史節(jié)點(diǎn)上發(fā)生“主客易位”。金融作為下一個(gè)“利潤(rùn)”的趨勢(shì)日漸明晰。

　　生產(chǎn)工具競(jìng)爭(zhēng)階段 從品牌輸出到管理輸出

　　中國(guó)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局的個(gè)階段、也就是我們目前正面臨的這個(gè)階段，是生產(chǎn)工具的競(jìng)爭(zhēng)階段?；陂_發(fā)理念、產(chǎn)品品質(zhì)等所形成的房地產(chǎn)品牌以及基于產(chǎn)品線路所形成的專業(yè)管理模式是開發(fā)商縱橫馳騁的“利器”。觀察眾多企業(yè)的成長(zhǎng)、放大過(guò)程，可以清晰地看到，在這一階段，房地產(chǎn)開發(fā)模式的整體變化趨勢(shì)是從品牌輸出走向管理輸出。這其中暗含著“把品牌做實(shí)”的一種趨勢(shì)。

　　陽(yáng)光100是較早實(shí)踐品牌輸出模式的房地產(chǎn)企業(yè)之一。公司副總經(jīng)理范小沖認(rèn)為，陽(yáng)光100對(duì)傳統(tǒng)“項(xiàng)目制”房地產(chǎn)開發(fā)模式的顛覆性意義在于，將品牌連鎖這一現(xiàn)代商業(yè)游戲規(guī)則引入房地產(chǎn)界，打破了過(guò)去“項(xiàng)目做完、公司解散”的運(yùn)作僵局，使一個(gè)項(xiàng)目品牌得以長(zhǎng)期延續(xù)。

　　范小沖在總結(jié)這種模式時(shí)，用到了一個(gè)關(guān)鍵詞“延伸”：“比如我們?nèi)?jì)南開發(fā)，你要開發(fā)什么項(xiàng)目、叫什么、組織架構(gòu)、管理等等，較簡(jiǎn)單的辦法就是把北京的做法延伸過(guò)去?！毖赜霉餐漠a(chǎn)品開發(fā)線路，運(yùn)用統(tǒng)一的產(chǎn)品形象。這就是初期的品牌連鎖模式。找房地產(chǎn)資料,到中國(guó)地產(chǎn)商 www.zgdcs.com

　　經(jīng)實(shí)踐檢驗(yàn)這種模式奏效以后，后繼者云涌。中體奧林匹克花園集團(tuán)算是將此模式做到了有效?！拔覀儗?shí)際上是細(xì)分為A、B、C三個(gè)模式?！狈额Ｕf(shuō)，A模式就是指中體奧林匹克花園集團(tuán)直接控股的項(xiàng)目，股份在51%以上，屬于直營(yíng)連鎖；B模式是指集團(tuán)各地的參股項(xiàng)目，參股比例在20%以下，屬于特許經(jīng)營(yíng)、加盟連鎖模式；C模式是其產(chǎn)品模式，即以“體育+商業(yè)+地產(chǎn)+住宅”為核心內(nèi)容的“中奧廣場(chǎng)”模式。

　　上述提到的B模式對(duì)中體奧林匹克花園集團(tuán)至關(guān)重要。因?yàn)槟壳皝?lái)看，“外行做地產(chǎn)”仍是中國(guó)當(dāng)前不爭(zhēng)的事實(shí)。外行想入行，頭先缺的是品牌，因而這種需求給品牌輸出模式提供了市場(chǎng)。范睿表示，B模式不但是其“每年的很重大的一塊收益”，并且助其實(shí)現(xiàn)迅速擴(kuò)張，短短兩三年，集團(tuán)在全國(guó)各地已有39個(gè)項(xiàng)目。

　　品牌輸出模式讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模效益立竿見(jiàn)影。但一連串的問(wèn)題馬上跟著來(lái)了：如何對(duì)分散于各個(gè)地域且由不同團(tuán)隊(duì)操作的項(xiàng)目通盤管理以保證產(chǎn)品品質(zhì)、維護(hù)品牌純潔度？一旦某個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，是否會(huì)傷害品牌、殃及其他項(xiàng)目？此外，集團(tuán)異地本土化以及品牌擴(kuò)張中對(duì)融資的渴求，都是制約品牌拓展能力的瓶頸。

　　量增大了，區(qū)域不同了。從小到大、從量變到質(zhì)變的過(guò)程，必然對(duì)既有模式提出挑戰(zhàn)。但張維倫認(rèn)為，以品牌輸出作為利潤(rùn)的這個(gè)階段，在中國(guó)至少還有5~8年的路?！霸蚍浅：?jiǎn)單，因?yàn)橹袊?guó)產(chǎn)業(yè)化的程度還不高，專業(yè)資源仍舊稀缺?！睆埦S倫據(jù)此判斷，管理輸出將是下一個(gè)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　中體奧林匹克花園集團(tuán)判斷，未來(lái)幾年，中國(guó)的二三線城市發(fā)展會(huì)加快。更多的城市化運(yùn)動(dòng)會(huì)發(fā)生在二三線城市，“那里會(huì)有許多機(jī)會(huì)”。因而，品牌輸出+管理輸出模式，仍有廣闊市場(chǎng)?！氨荛_大路走兩廂”的房地產(chǎn)資本擴(kuò)張路線隱約可現(xiàn)。

　　生產(chǎn)方式競(jìng)爭(zhēng)階段 （廠長(zhǎng)+導(dǎo)演）/2=不投錢的開發(fā)商？

　　這是一個(gè)很奇怪的計(jì)算公式。但它卻能形象地勾勒出目前已初現(xiàn)端倪的中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)模式的新樣本。這或許是較順應(yīng)中國(guó)未來(lái)發(fā)展方向的一種模式。

　　所謂“廠長(zhǎng)”和“導(dǎo)演”是馮侖給出的一個(gè)形象比喻，分別代表房地產(chǎn)開發(fā)的“香港模式”和“美國(guó)模式”。香港模式下的開發(fā)商是“全能型”的，就像“廠長(zhǎng)”，融資、資產(chǎn)管理、設(shè)計(jì)和營(yíng)銷等什么都做，“包打天下”。這種模式的“利潤(rùn)”是制造和加工，“靠的是成本競(jìng)爭(zhēng)和加工品質(zhì)、快速流通、大規(guī)模?！薄跋愀勰Ｊ揭粋€(gè)較典型的特征，就是以銀行貸款為主要融資手段進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作。”無(wú)疑，就生產(chǎn)方式這個(gè)層面而言，中國(guó)現(xiàn)行的主流開發(fā)模式仍舊是“香港模式”。

　　另外一種就是所謂的“美國(guó)模式”，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就兩條：一是高度的專業(yè)化細(xì)分，在價(jià)值鏈過(guò)程中每個(gè)人做一段；二是發(fā)達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)金融，促使價(jià)值鏈每一段的財(cái)務(wù)安排多樣化和快速的進(jìn)入退出，保持風(fēng)險(xiǎn)的分散化。在馮侖看來(lái)，“美國(guó)模式”下，開發(fā)商更像一個(gè)“導(dǎo)演”，所做的工作，就是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的無(wú)縫對(duì)接。

　　隨著來(lái)自前述政策、市場(chǎng)環(huán)境以及企業(yè)自身戰(zhàn)略、視野等一系列的調(diào)整，“香港模式”日漸為人所詬病，“美國(guó)模式”開始逐漸受到推崇，一個(gè)顯見(jiàn)的事實(shí)是，目前在中國(guó)房地產(chǎn)界隱約可見(jiàn)各種“美國(guó)模式”的變體。正如范睿所言，更多的人只是學(xué)了“美國(guó)模式”的前半程，比如引入戰(zhàn)略投資概念?！叭珀?yáng)光100，其合作伙伴是兗州煤礦局。泰達(dá)和萬(wàn)通的合作，也是這個(gè)意味。”

　　對(duì)于根深蒂固的傳統(tǒng)開發(fā)模式而言，這一轉(zhuǎn)變已初具革命意義。它的進(jìn)一步放大，無(wú)疑會(huì)顛覆中國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)生產(chǎn)方式。但問(wèn)題是，無(wú)論漸遠(yuǎn)漸去的“香港模式”，還是姍姍而來(lái)的“美國(guó)模式”，都要經(jīng)歷一場(chǎng)中國(guó)式的本土化改造。

　　張維倫就曾提出這樣的想法，所謂的“中國(guó)模式”，應(yīng)該是“比‘香港模式’少做一點(diǎn)、比‘美國(guó)模式’多做一點(diǎn)”的模式。通俗地講，它比香港開發(fā)商少做的，是把金融這個(gè)環(huán)節(jié)剝離出去，交給專門的投資人去做；而它比美國(guó)開發(fā)商多做的一點(diǎn)，是對(duì)房地產(chǎn)操作的定位和管理。

　　這個(gè)觀點(diǎn)基于兩個(gè)基本判斷：，中國(guó)內(nèi)地比香港大，因而在中國(guó)內(nèi)地，跨區(qū)域裂變式的開發(fā)，一定要有社會(huì)分工。張維倫說(shuō)，“所以中國(guó)開發(fā)商不能做太多，做太多精力分散?！保袊?guó)的產(chǎn)業(yè)化程度不高，即便很多所謂的“專業(yè)公司”，仍舊沒(méi)有達(dá)到和其他專業(yè)公司無(wú)縫對(duì)接的專業(yè)程度，因而需要專業(yè)的管理公司指導(dǎo)、監(jiān)督。

　　上述模式可以用偉業(yè)顧問(wèn)總經(jīng)理林潔的一句調(diào)侃概括，“香港模式加美國(guó)模式除二，等于中國(guó)模式”。基于這種模式，房地產(chǎn)運(yùn)作的

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