進入2005年，無論是“國八條”和“地產(chǎn)新政”，還是7月21日的“人民幣升值”，中國房地產(chǎn)業(yè)都不得不直面全新的行業(yè)政策、經(jīng)濟、需求的變革局面。國際、國內(nèi)資本正加速進入中國地產(chǎn)，地產(chǎn)業(yè)即將步入金融時代。

多重因素促使地產(chǎn)變革

    一年來，金融緊縮和土地嚴控，使大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)失去了“錢袋”和“糧票”，各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品借機進入房地產(chǎn)市場，海外地產(chǎn)基金也紛紛瞄準中國迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，像摩根士丹利、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、ING地產(chǎn)、美林投資銀行等國際地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進入中國房地產(chǎn)市場。

　　在此時，一些聰明的房地產(chǎn)企業(yè)也開始埋頭苦練內(nèi)功，準備著一場房地產(chǎn)革命。促使這場地產(chǎn)變革的，其中既有國內(nèi)因素，也有國際因素；既有市場因素，也有政策因素。

　　市場因素方面，隨著經(jīng)濟全球化的加快，國際資本流動提速，越來越多的國際資本瞄準中國房地產(chǎn)市場，尤其是近年來，國際地產(chǎn)大亨正以年增30多億美元的速度涌向中國地產(chǎn)業(yè)，隨著國際地產(chǎn)基金和國內(nèi)地產(chǎn)基金的擴張壯大，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)將發(fā)生改變。房地產(chǎn)開發(fā)商為了生存，主動向各種金融產(chǎn)品服務商示好。結(jié)果是在市場的選擇中，房地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)基金、其他金融產(chǎn)品服務商共同演繹著房地產(chǎn)的金融時代。

　　政策因素方面，和地方政府出臺的一系列調(diào)控政策，對房地產(chǎn)商的資金鏈造成很大壓力，在一定程度上，資金的充足與否直接決定著房地產(chǎn)商未來的發(fā)展，甚至存亡。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境在惡化，房地產(chǎn)企業(yè)間競爭在加劇。在過去房地產(chǎn)主要靠“關系競爭”的時代，大小房地產(chǎn)企業(yè)幾乎都可以通過關系拿來土地，從銀行獲得貸款，從而獲得房地產(chǎn)“暴利”。但是，經(jīng)過政策調(diào)整后，土地使用趨于透明，銀行貸款迅速減少，房地產(chǎn)業(yè)利潤空間越來越小。一系列的持續(xù)調(diào)控政策，已經(jīng)改變了房地產(chǎn)的生態(tài)系統(tǒng)。在此形勢下，生存和發(fā)展的壓力也迫使各種房地產(chǎn)企業(yè)“苦練內(nèi)功”，努力尋求新的融資通道，消除資金“瓶頸”。這無疑給房地產(chǎn)金融提供了廣闊的創(chuàng)新空間，這也許是地產(chǎn)新時代的開始。

資本意志起到主導作用

　　近兩年，房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動活躍，據(jù)盛陽地產(chǎn)基金戰(zhàn)略統(tǒng)計，2004年，房地產(chǎn)基金投向房地產(chǎn)資金超過7億美元，2005年，房地產(chǎn)基金投向房地產(chǎn)資金將達到28億美元；2004年，全國30家信托投資公司共計發(fā)行了約83個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約122億元，2005年，房地產(chǎn)信托募集資金將達到220億元?？梢钥闯?，隨著調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)融資就更加依賴于銀行信貸外的其他金融創(chuàng)新產(chǎn)品。

　　地產(chǎn)整合和分工是不可阻擋的大趨勢，整合和分工后的房地產(chǎn)競爭依然會加劇，當房地產(chǎn)競爭由開發(fā)和關系競爭上升到房地產(chǎn)金融競爭的時候，資本就會顯露他的本性，即流動性。

　　顯然，資本意志將主導這場房地產(chǎn)整合變革的內(nèi)容、方式和方向。資本的意志是以利益和控制為衡量標準，資本的意志要求房地產(chǎn)重寫游戲規(guī)則，并改變原有的經(jīng)營模式和角色定位，而房地產(chǎn)商為了生存，也許是為了活得更好，不得不與資本擁抱。

　　當資本一旦發(fā)揮他的流動性優(yōu)勢以后，資本將試圖通過快速流動來增加競爭優(yōu)勢，資本的利潤模式也將由以地產(chǎn)開發(fā)為主的實體經(jīng)濟，轉(zhuǎn)變?yōu)橐缘禺a(chǎn)金融為主的虛擬經(jīng)濟。這就標志著房地產(chǎn)已進入金融時代，如同今日的美國地產(chǎn)模式。

　　以后的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅是一個開發(fā)企業(yè)，頭先應成為一個資本企業(yè)，才能生存發(fā)展。房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合，將成就一批特大規(guī)模的地產(chǎn)商，誰掌控資本，誰就能瓜分更多的房地產(chǎn)開發(fā)利潤。在地產(chǎn)金融時代，地產(chǎn)基金更像是真正的房地產(chǎn)商，因為他擁有房地產(chǎn)的身軀和金融的靈魂。

　　市場反映正如分析的那樣，根據(jù)8月6日盛陽地產(chǎn)基金戰(zhàn)略發(fā)布的《2005中國外資地產(chǎn)基金研究報告》，今年外資地產(chǎn)基金的變化在于商業(yè)模式和盈利模式的轉(zhuǎn)變，商業(yè)模式將廢棄原來的合作開發(fā)模式，而更加熱衷于選擇基金委托管理模式，而從資本市場上獲利的盈利模式，將成為外資地產(chǎn)基金熱門的盈利模式。

　　外資地產(chǎn)基金的盈利模式不再完全依賴地產(chǎn)項目開發(fā)，通過資本快速流動，讓資產(chǎn)包上市，通過以地產(chǎn)金融為主的虛擬經(jīng)濟來獲取利潤，探索在資本市場獲利已經(jīng)是外資地產(chǎn)基金的愿望。

產(chǎn)業(yè)升級的必然趨勢

　　房地產(chǎn)實現(xiàn)金融化是產(chǎn)業(yè)升級的必然趨勢，地產(chǎn)進入金融時代是產(chǎn)業(yè)成熟的標志，國外房地產(chǎn)發(fā)展的成功經(jīng)驗證明，未來中國房地產(chǎn)金融化是必然趨勢。

　　從美國等成熟房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗來看，當土地實現(xiàn)完全市場化的公開供給后，土地的轉(zhuǎn)讓價格將基本體現(xiàn)市場對土地未來價值的預期；與此同時，土地交割以巨額土地轉(zhuǎn)讓金在短期內(nèi)支付為前提，銀行將不再向開發(fā)商放款以支付土地價款。結(jié)果是開發(fā)商將難以從低價囤積土地并高價賣出中獲取暴利，也難以借助銀行信貸資金“妙手空空”。在這種情況之下，開發(fā)商必須具備強大的金融運作能力或雄厚的自有資金實力以支持房地產(chǎn)開發(fā)對資金的巨量需求。

　　國內(nèi)一些地產(chǎn)企業(yè)也開始在地產(chǎn)金融方面大施手腳。據(jù)盛陽地產(chǎn)基金戰(zhàn)略統(tǒng)計，近一年來僅在北京就有近30個房地產(chǎn)業(yè)項目引入了外資投資，總建筑面積在500萬平方米以上，涉及投資總額近50億元人民幣。

　　由于中國房地產(chǎn)融資市場太狹窄，銀行資金占到房地產(chǎn)資金來源的主體，有巨大的金融潛在風險，所以國家及時采取了持續(xù)調(diào)控政策，這給地產(chǎn)基金提供了體現(xiàn)價值的大好機會，地產(chǎn)基金以直接投資方式投資房地產(chǎn)，降低了銀行金融風險，既促進了房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展，又活躍了相對滯后的資本市場。

　　事實上，地產(chǎn)金融時代離我們并不遙遠，因為中國金融開放步伐在加快，產(chǎn)業(yè)投資基金相關法規(guī)也有望出臺，同中國經(jīng)濟一樣，中國的資本市場也將迅猛發(fā)展，可以預見，中國房地產(chǎn)將是較先與資本市場完全接軌的行業(yè)。

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