近幾年，在上海整個商業(yè)的積極發(fā)展過程中，商圈的重要性已經(jīng)被很多人所認(rèn)識，雖然我們對商圈的研究還是剛剛起步，但對于商業(yè)企業(yè)的從業(yè)人員而言，必須對自己所處商圈方方面面了如指掌，才有可能獲得的收益。

　　影響商圈繁榮的因素

　　從對商圈影響的因素來看，一般可以分為外在條件（形成商圈的條件）與內(nèi)在條件（支持商圈的條件）等兩大方面。外在條件因素再可細(xì)分成“量”與“質(zhì)”兩大元素。內(nèi)在條件因素亦可細(xì)分成“自身”及“配套”兩大條件。

決定零售商圈具備條件

外在條件 （形成商圈的條件）

量的元素

人口數(shù)量（城市人口、周邊人口）

人口密度

交通道路

質(zhì)的元素

文化水平、年齡性別、職業(yè)

收入水平、消費形態(tài)、消費能力

內(nèi)在條件（支持商圈的條件）

自身性條件

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

市政計劃，商業(yè)綜合開發(fā)計劃

商業(yè)（街）的規(guī)模（商店數(shù)、面積）.

商品結(jié)構(gòu)、業(yè)種結(jié)構(gòu)及其配置

商品類（業(yè)種類）店鋪數(shù)，賣場面積

大型賣場店及主力店的經(jīng)營狀況 促銷、物業(yè)管理能力

配套性條件

公共服務(wù)機(jī)構(gòu)

文化休閑設(shè)施

公共設(shè)施配套

　　商圈形成的七個階段

　　商圈的發(fā)展會因收入水平、消費行為等作一些改變，筆者把它們分為七個階段，而每一階段在“業(yè)種”與“業(yè)態(tài)”的組成上有些不同。

　　商圈形成的階段

　　發(fā)展階段 業(yè)種構(gòu)成 業(yè)態(tài) 在上海類似形態(tài) 參考地區(qū)

　　階段

　　形成期 農(nóng)貿(mào)品為（以點的分布為主） 主要的形態(tài)是著重于“什么商品都賣”即所謂的雜貨店 各地弄堂 各新村、小區(qū)

　　階段

　　初生成長期 農(nóng)貿(mào)品+生活基本必需品 新店的形成或轉(zhuǎn)形，即前述的雜貨店增加商品內(nèi)容，并注重店環(huán)境 小區(qū)商圈 綠地世紀(jì)商業(yè)城

　　第三階段

　　成長期 農(nóng)貿(mào)品+日常生活便利品+選購性商品 相關(guān)商店產(chǎn)生三業(yè)種交互的店鋪如超級市場 社區(qū)商圈 彭浦新村、塘橋

　　第四階段

　　強(qiáng)化期 日常便利性商品+選購性商品更強(qiáng)化 選購性商品中，流行性、趣味性商品增加，新店鋪也會產(chǎn)生進(jìn)而整個商圈氣氛形成 區(qū)域商圈 張楊路、昌里路、武寧路

　　第五階段

　　多元期 選購性商品+日常便利品+專門性商品 文化性、流行性、個性、 性、專門性的商品漸增，新店鋪產(chǎn)生或是轉(zhuǎn)形 專業(yè)商圈 新天地、仙霞路

　　第六階段

　　擴(kuò)展期 選購性商品+日常便利品+專門性商品+娛樂、餐飲 整個商店街服務(wù)消費的內(nèi)容擴(kuò)大，而且吸引力增加。 副商圈 徐家匯商圈、中山公園

　　第七階段

　　成熟期 綜合性業(yè)種，或?qū)ｉT性業(yè)種 集食品、餐飲、便利性、選購性等商品一體的專業(yè)商業(yè)街可能形成。 市商圈 人民廣場

　　投資者需全面考慮的問題

　　了解了影響商圈的一些因素之后，投資者在商業(yè)街投資前，就必須對這些問題有一個全面的考慮，要有個全盤規(guī)劃，才能達(dá)到經(jīng)營的目標(biāo)。另外對于一些要素如 “形成商圈的條件”與“支持商圈的條件”，以及商圈發(fā)展的階段，也必須在予以測定后再決定應(yīng)展開的諸項活動與措施。

　　分析 內(nèi)容

　　對客流分析 如距離車站、換乘站、商圈的遠(yuǎn)近、周邊設(shè)施與人流量等

　　地形規(guī)模 如地點優(yōu)劣、地塊面積、可供使用的營業(yè)面積等。

　　法規(guī)規(guī)定 如容積率、高度、用途或其他相關(guān)法規(guī)上的限制等

市政設(shè)施情況 如上、下水道、水電、煤氣等的供給情況

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