人民幣基金熱潮，正擴(kuò)散到房地產(chǎn)領(lǐng)域。

3月，由數(shù)位房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人聯(lián)合發(fā)起的盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理（北京）有限公司破繭而出；金地集團(tuán)董事長凌克表達(dá)發(fā)起房地產(chǎn)投資人民幣基金的愿望；頭家外資管理的房地產(chǎn)投資人民幣基金投下了單;更多境內(nèi)房地產(chǎn)公司與外資機(jī)構(gòu)都在重復(fù)著他們的故事……

房產(chǎn)公司“關(guān)聯(lián)交易”？

從信托融資到設(shè)立房地產(chǎn)投資基金，在銀行信貸收緊期間，房地產(chǎn)公司總會(huì)孜孜不倦地找到新工具，給自身輸血。

3月8日，一家以房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資為主、債權(quán)投資為輔的房地產(chǎn)私募基金管理公司——盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理（北京）有限公司宣告成立，其管理的房地產(chǎn)投資基金頭期募資規(guī)模達(dá)到5億元。基金發(fā)起人包括陽光100置業(yè)集團(tuán)總裁易小迪和復(fù)地集團(tuán)董事長范偉，富匯投資管理公司董事長曾軍和全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)委托喜神資產(chǎn)管理有限公司執(zhí)行總裁曾勇等多位地產(chǎn)公司老總。

據(jù)悉，盛世神州基金管理公司作為盛世神州基金的普通合伙人（基金管理人），出資額達(dá)到一期融資規(guī)模的5%，其他發(fā)起人承諾出資會(huì)占基金頭期融資規(guī)模的約10%。

兩天后，金地集團(tuán)董事長凌克在2009年業(yè)績說明會(huì)上表示，金地集團(tuán)將和投資伙伴一起發(fā)起人民幣基金，主要投資住宅房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，期望三年人民幣基金管理的規(guī)模達(dá)到80億~100億元。

“在此之前，已有幾家房地產(chǎn)公司悄悄設(shè)立了房地產(chǎn)投資基金，但基本都是帶著投資項(xiàng)目募資?！币晃粐鴥?nèi)房地產(chǎn)投資基金負(fù)責(zé)人直言，房地產(chǎn)投資基金風(fēng)聲水起的背后，其游戲規(guī)則依然“模糊不清”。

在他看來，盡管房地產(chǎn)公司發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢(shì)明顯，包括提供足夠的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并具備專業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)等，但它們頭先得化解“關(guān)聯(lián)交易”的不確定風(fēng)險(xiǎn)。即房地產(chǎn)公司既是項(xiàng)目提供者，又是基金管理者，有些基金出資人會(huì)擔(dān)心資金能否流向優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，其中是否存在內(nèi)幕交易。

為此，盛世神州基金管理公司邀請(qǐng)?jiān)诿绹l(fā)起創(chuàng)辦JW Stone商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)的王戈宏擔(dān)任公司總裁，通過引進(jìn)獨(dú)立第三方解除出資人對(duì)關(guān)聯(lián)交易的疑惑。

較好的辦法，還是向出資人提供的公允的投資價(jià)格，及項(xiàng)目投資前景分析。出資人未必排斥關(guān)聯(lián)交易，但他們需要相信自己出的錢都流向杰出的開發(fā)項(xiàng)目。

“房地產(chǎn)投資基金比較傾向給市郊與二、三線城市地產(chǎn)項(xiàng)目融資，正好彌補(bǔ)銀行房產(chǎn)貸款收緊留下的資金缺口?！币晃唤ㄔO(shè)銀行信貸部人士告訴記者，目前很多銀行已不會(huì)批準(zhǔn)土地儲(chǔ)備貸款，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)貸款審批要求趨向嚴(yán)格，不但要求房產(chǎn)公司三年盈利，對(duì)貸款項(xiàng)目的審批要求也集中在城市地段等地價(jià)抗跌性較好的區(qū)域。這導(dǎo)致一些房地產(chǎn)公司通過設(shè)立房地產(chǎn)投資基金募資，給自身市郊或二、三線城市地產(chǎn)項(xiàng)目尋求資金支持。

外資機(jī)構(gòu)“水土不服”

在房地產(chǎn)企業(yè)牽頭模式之外，一些境外房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)也將目光瞄向了風(fēng)聲水起的房地產(chǎn)投資人民幣基金。

去年12月，普凱投資基金（Prax Capital）在天津開發(fā)區(qū)成立房地產(chǎn)投資人民幣基金，募集金額為6億元，主要投資于二線城市以住宅為主體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

3月中旬，普凱投資基金與藍(lán)光地產(chǎn)簽署投資合作協(xié)議書，共同投資開發(fā)“公館1881”項(xiàng)目。其中普凱出資等值約5000萬美元的人民幣資金，合作模式是雙方先設(shè)立一家專門開發(fā)“公館1881”的項(xiàng)目公司，普凱房地產(chǎn)人民幣基金以購購相應(yīng)股權(quán)的形式出資。

多年在中國運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的經(jīng)驗(yàn)，讓普凱投資傾向與二、三線城市住宅類地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合作，一方面這些項(xiàng)目拿地成本偏低，風(fēng)險(xiǎn)可控；另一方面則是銷售前景若被看好，預(yù)期高基本容易兌現(xiàn)。

“我們盡量不去碰那些拿地成本高的地產(chǎn)項(xiàng)目，必須考慮到當(dāng)市場(chǎng)前景極度不明朗時(shí)期，開發(fā)的房子還能不能賣得出去。”甘美蘭指出，“這讓很多境內(nèi)出資人信任我們，愿意出資。”

不過，普凱房地產(chǎn)人民幣基金的成功募資，只是個(gè)案。

記者發(fā)現(xiàn)，盡管多數(shù)境外房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)看好成立人民幣基金的發(fā)展前景，實(shí)際行動(dòng)卻是“雷聲大雨點(diǎn)小”。目前，除了普凱宣布募資成功，只有環(huán)信(天津)投資管理有限公司落實(shí)環(huán)球空港園區(qū)開發(fā)基金的4億元種子基金。

于是，有些外資房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)選擇聯(lián)合國內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立人民幣基金，以此獲得豐富的項(xiàng)目資源，與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的“中國經(jīng)驗(yàn)”，并通過其與房產(chǎn)開發(fā)商共同出資，募集更多的社會(huì)資金。

金地集團(tuán)總裁張華綱曾表示，繼2008年與瑞士銀行（UBS）合作組建美元房地產(chǎn)基金之后，金地集團(tuán)正在就成立人民幣私募基金進(jìn)行探討，不排除與瑞銀等金融機(jī)構(gòu)做類似PE方式的合作。

外資機(jī)構(gòu)設(shè)立人民幣房地產(chǎn)基金“水土不服”的難題，的是募資困境。

“除了法規(guī)法律的限制，外資機(jī)構(gòu)要設(shè)立房地產(chǎn)人民幣基金，得先贏得境內(nèi)出資人的信任，就得有成功投資案例與良好業(yè)績做鋪墊。”鄭錦橋分析說。

此前，普凱房地產(chǎn)美元基金從天津和武漢兩個(gè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目順利退出，投資收益率都至少達(dá)到25％，無疑成為吸引境內(nèi)出資人的重要募資籌碼。但有豐富國內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資經(jīng)驗(yàn)的外資機(jī)構(gòu)，的確。

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