“建設用地規(guī)模只減不增，以土地利用方式倒逼城市發(fā)展轉型；同時，工業(yè)不能空心化，要保留適度工業(yè)用地布局。”上海近期釋放了工業(yè)地產(chǎn)倒逼城市開發(fā)的信號：實行新增工業(yè)用地出讓彈性年期制，一般工業(yè)項目用地出讓年期為20年，對用地有特殊要求的市產(chǎn)業(yè)項目出讓年期可為20~50年。

這被業(yè)內解讀為物流地產(chǎn)的利好。5月12日，上海市經(jīng)信委、市規(guī)土局召開了產(chǎn)業(yè)用地新政解讀會，根據(jù)上海城市可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標，未來上海存量工業(yè)用地將作為土地盤活的突破口。

據(jù)世邦魏理仕研究統(tǒng)計，上海“630”大限前可能出現(xiàn)一手工業(yè)用地集中成交。“一手土地供應減少和工業(yè)用地用途轉變合力促進二手工業(yè)土地和物業(yè)市場發(fā)展。” 世邦魏理仕工業(yè)及物流服務部中國區(qū)負責人、董事羅瑾分析指出。

隨著電子商務爆炸式增長刺激了國內物流基礎設施整體升級，平安等投資機構也開始積極尋求國內物流地產(chǎn)投資機會。企業(yè)和機構都在籌劃或落實著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)私募基金，一時間，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金流涌動，但國內基金公司份額較小，尚難以抗衡，主要通過入股大型私募股權公司的形式進入。

電商興起是主因

“物流地產(chǎn)的興起，電商自建具有非常大的推助作用。”克而瑞研究總監(jiān)薛建雄指出，目前，阿里、京東、大物流（順豐、德邦、圓通等）都在搶物流、倉儲市場。其他公司優(yōu)勢不明顯?？傮w而言，物流地產(chǎn)還是以普洛斯、嘉民等外資巨頭為主流開發(fā)商。

“馬云和地方政府談項目，都是1000畝以上談的。” 羅瑾透露，以上海為例，用地指標一年只有1萬畝，每個區(qū)分攤下來較多1000畝，撇開住宅和其他配套，可能工業(yè)用地指標只有300至400畝。

2013年，阿里、銀泰集團聯(lián)合復星集團、順豐集團等物流公司以及相關金融機構，共同組建的“菜鳥網(wǎng)絡科技有限公司”正式成立。菜鳥的模式是自建自營+第三方配+物流配安裝體系。

世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，菜鳥的自有物業(yè)分布在上海、天津、鄭州、杭州、成都、重慶、廣州等9個城市。除了天津拿地1500畝，投30億做物流，阿里巴巴還在成都拿下1000畝做倉儲設施，在浙江金華拿地1500畝建物流園，在廣州耗69億，又在上海、深圳前海拿地。

據(jù)一位長期跟蹤電商物流業(yè)的業(yè)內人士稱，菜鳥“在300多個城市布點”，往往一個項目就占地千畝。“但阿里拿的很多地塊尚處于與地方政府協(xié)商階段，并沒有實質性進展。”

一位接近菜鳥的人士透露，菜鳥的股東有很多個，比如復星旗下的星泓基金在做的“蜂巢城市”，就是以菜鳥的名義去和政府談土地。

相比阿里巴巴，京東和蘇寧的步伐明顯更快。與阿里巴巴不同的是，京東已經(jīng)將物流地產(chǎn)打包進資產(chǎn)包，據(jù)該公司5月19日向美國證券交易所更新遞交的F-1招股書顯示，京東已在全國34個城市擁有82間倉庫，總建筑面積超過130萬平方米。京東宣稱還將進一步在三線和一線城市擴大版圖。

截至2013年12月31日，京東已在中國130萬平米的區(qū)域建82個倉儲，進34個城市建物流。

電商能夠圈到這么多地，與地方政府導向有關，地方政府認為電商做物流地產(chǎn)是地方產(chǎn)業(yè)結構轉型，項目落地后又能帶來稅收。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)PE適時涌入

一位大宗交易人士透露，資金現(xiàn)在都在關注物流地產(chǎn)，率高于寫字樓，而且現(xiàn)在價格便宜，資產(chǎn)價格的升值空間也大。

以上海為例，世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，自2011年以來，國內主要城市優(yōu)質倉庫整幢收購交易金額約為44億元，其中上海獨占九成。全國倉庫的平均率高達6.7%，高于寫字樓。

中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會研究局副局長楊再平曾對媒體表示，保險公司、信托公司、基金公司近來都躍躍欲試，希望通過工業(yè)地產(chǎn)投資基金、信托等金融產(chǎn)品為工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)打開一條暢通的融資渠道。

世邦魏理仕研究部根據(jù)公開信息整理的數(shù)據(jù)顯示，2013年5月至今，各路資金已經(jīng)在物流地產(chǎn)上投入了超過250億人民幣：包括2013年菜鳥網(wǎng)絡投資50億人民幣，2013年7月，嘉民集團增資5億美元；2013年8月，凱雷投資、The Townsend Group聯(lián)合投資上海宇培達2億美元；2013 年12月，阿里巴巴投資28.22億元港幣（其中18.57億港幣投向海爾電器旗下日日順物流）于海爾集團；今年2月，國內某保險公司、中銀集團投資有限公司聯(lián)合HOPU基金投了23.5億美元給普洛斯中國。普洛斯集團頭席執(zhí)行官梅志明表示，公司預計將在兩年左右的時間里使用上述投資資金繼續(xù)在中國擴張。

以普洛斯模式為范本的萬通控股和上海宇培所籌備的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金，將很有可能成為國內產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)核心型基金和增值型基金嶄新而有力的突破案例。

日前，萬通控股已經(jīng)封閉了去年發(fā)行的20億元規(guī)模的榜首只工業(yè)地產(chǎn)基金，在這只成功募集并順利并購6個完整物業(yè)項目的基金之后，萬通在2014年又準備再籌集工業(yè)地產(chǎn)基金二期，規(guī)模依然是20億元。目前，萬通持有以及待建的工業(yè)地產(chǎn)可出租建筑面積已經(jīng)超過120萬平米，在國內僅落后于普洛斯。

無獨有偶，平安不動產(chǎn)近日從領盛投資管理手中收購了一位于四川成都的物流倉儲物業(yè)。平安不動產(chǎn)工業(yè)物流團隊自去年5月成立以來，已鎖定了總租賃面積約80萬平米，總投資額約30億的項目。

如此密集的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)私募基金涌現(xiàn)，與市場資金的供給量大有關聯(lián)，尤其是從傳統(tǒng)地產(chǎn)領域擠壓而出、具有強烈避險需求的大量資金，以及看好國內產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前景的海外資本，成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金的踴躍參與者。

當然，資金潮涌動之下潛在風險也顯而易見：在很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍然熱衷于打著“政策擦邊球”以及整個領域都缺乏統(tǒng)一標準的情況下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金的安全穩(wěn)健仍是未知之數(shù)。

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