“瘋了！”這是北京地產(chǎn)圈形容前日豐臺(tái)樊家村地王較多的詞匯。

10月20日下午，經(jīng)過近百輪廝殺，葛洲壩擊敗中國(guó)金茂、中鐵建以及多家開發(fā)商聯(lián)合體，以49.5億元總價(jià)，配建4.1萬平方米公租房、6.18萬平方米農(nóng)民回遷房代價(jià)奪得豐臺(tái)樊家村地王。

據(jù)測(cè)算，該地塊商品住宅部分單價(jià)高達(dá)7.5元/平方米，刷新了北京單價(jià)地王的歷史較高紀(jì)錄。

一邊是遍地豪宅的新建商品房市場(chǎng)，一邊是頻創(chuàng)紀(jì)錄的地王。畸形的北京樓市正在進(jìn)入一個(gè)“更有想象力”的時(shí)代。

地王反射鏡

樊家村地王位于西南三環(huán)的豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)樊家村。據(jù)國(guó)土局官網(wǎng)掛出的資料顯示，該地塊規(guī)劃涉及居住、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等，土地面積132241平方米，建筑規(guī)劃面積203821平方米。

開拍前即獲得8次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)中國(guó)金茂、中鐵建、金地、龍湖保利頭開平安聯(lián)合體、萬科金融街聯(lián)合體等房企廝殺近百輪。

中原地產(chǎn)分析師張大偉以精裝修交付的公租房配建成本6000元/平方米測(cè)算，該項(xiàng)目商品住宅部分樓面單價(jià)高達(dá)7.5萬元/平方米。

北京萬科營(yíng)銷總監(jiān)楊曉陽認(rèn)為，北京新房市場(chǎng)將告別頭置時(shí)代，未來頭置購(gòu)房基本靠二手，改善靠新房，高端成新房主流。

幾家歡喜幾家愁。樊家村地王的出現(xiàn)讓豐臺(tái)區(qū)開發(fā)商異常興奮。面對(duì)動(dòng)輒單價(jià)10萬以上的樓盤銷售壓力，他們的信心又增加了一些。

“豐臺(tái)所有的開發(fā)商都很高興。”某央企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。與樊家村地王一路之隔的新盤項(xiàng)目懋源·釣云臺(tái)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也有同樣的感受。他們認(rèn)為自己是的受益者。該項(xiàng)目于10月18日取證，整體取證單價(jià)在10萬元/平方米，較高是13萬元/平方米。樊家村地王的出現(xiàn)讓他們對(duì)項(xiàng)目未來銷售預(yù)期更加樂觀。

北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志感慨說，按照房地產(chǎn)拍地的慣常規(guī)則，樊家村地塊旁邊的開發(fā)商會(huì)出現(xiàn)在土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)抬價(jià)，但懋源都沒有參與，該地塊也拍出了天價(jià)。

地價(jià)無疑決定了未來的房?jī)r(jià)。張大偉表示，作為城六區(qū)之一，過去多年的豐臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直平淡無奇，區(qū)域熱度甚至不如亦莊區(qū)域，主要原因就是土地供應(yīng)節(jié)奏滯后。隨著2013年龍湖、泰禾等品牌開發(fā)商接連進(jìn)軍西南市場(chǎng)，豐臺(tái)土地價(jià)格迅速攀升，數(shù)宗地王開始出現(xiàn)，直到2015年豐臺(tái)區(qū)多個(gè)頂豪項(xiàng)目開始熱銷，價(jià)格洼地日顯。

頭次置業(yè)困境

地王遍地的背后是豪宅遍地。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，北京已經(jīng)出現(xiàn)38宗地塊樓面單價(jià)超過3萬，其中樓面單價(jià)超過6萬的有5宗、超過5萬的有5宗、超過4萬的有11宗。

由此得出的結(jié)論是，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)未來房?jī)r(jià)預(yù)期單價(jià)在15萬元/平方米左右的將有10個(gè)項(xiàng)目；樓面價(jià)超過5萬的，未來售價(jià)挑戰(zhàn)10萬元/平方米以上的合計(jì)將有21宗，疊加部分老項(xiàng)目，未來北京售價(jià)高于10萬元/平方米的樓盤將有50個(gè)。

三四線城市的銷售困境令開發(fā)商將目光聚焦一二線。這也令一線城市諸如北京的地價(jià)水漲船高。

10月21日，中國(guó)金茂碧桂園聯(lián)合體以17.6億元競(jìng)得豐臺(tái)花鄉(xiāng)四合莊28-B金融用地。競(jìng)拍98輪，溢價(jià)率高達(dá)146%，可售樓面價(jià)格29753元/平方米。這標(biāo)志著南方企業(yè)碧桂園頭次進(jìn)京。

張大偉表示，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)超過房?jī)r(jià)成為新常態(tài)。在北京，2013年開始出現(xiàn)了地價(jià)超過房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，而從2015年6月大興等南城系列地王開始，出現(xiàn)了地價(jià)遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。北京商品房住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高端化，與香港類似，目前在售物業(yè)中低端占比非常少。

楊曉陽認(rèn)為，新供土地價(jià)格高導(dǎo)致未來新房成本高。按2015年上半年住宅地價(jià)推算，未來新房房?jī)r(jià)將超過50000/平方米，單套總價(jià)超400萬。從全北京范疇看，大部分現(xiàn)存主力頭次置業(yè)項(xiàng)目都在五環(huán)、六環(huán)之間。未來在產(chǎn)品定位中，開發(fā)商堅(jiān)定做頭次置業(yè)為主導(dǎo)理念的信心將會(huì)動(dòng)搖。其續(xù)稱，自住房的大量供應(yīng)，也導(dǎo)致頭置商品住宅和自住房有所重疊，分流客戶，競(jìng)爭(zhēng)難免。

北京新房市場(chǎng)顯然已經(jīng)不能用購(gòu)購(gòu)力的邏輯評(píng)估。龍湖地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理宋海林就表示，“北京的未來應(yīng)該是像香港、東京一樣，背后的邏輯仍然是供需關(guān)系。在一些政策調(diào)整之后，從2013年下半年開始，就明顯感覺到北京真正可以作為商品住房的供應(yīng)在快速減少。加上北京市現(xiàn)在人口增長(zhǎng)空間不大，正在謀求把部分低端人口置換出去。所以樓盤單價(jià)高并不意味著承受不了?！?/p>

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