知名房地產(chǎn)商任志強(qiáng)16日在北京表示，自己并不看衰中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存仍然巨大，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)投資增速會(huì)繼續(xù)下滑，估計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)在底部運(yùn)行一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間，到明年9月份會(huì)出現(xiàn)反彈。

　　任志強(qiáng)是在一個(gè)年會(huì)作出上述表示的。他指出，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)看，今年前11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)11.9%，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資全年增速在10%左右，而單月來(lái)看出現(xiàn)了低于10%的增長(zhǎng)速度，總體而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速將持續(xù)下降，明年可能仍然處于持續(xù)下滑的趨勢(shì)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86601億元，同比名義增長(zhǎng)11.9%，增速比1-10月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資58676億元，增長(zhǎng)10.5%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　任志強(qiáng)指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下滑是由于當(dāng)前房地產(chǎn)庫(kù)存較多。“開(kāi)發(fā)商如果能按市場(chǎng)化的辦法去減速，降低投資的增速，減少生產(chǎn)，將對(duì)消化庫(kù)存和對(duì)未來(lái)價(jià)格穩(wěn)定起到良好作用。”

　　在談到房?jī)r(jià)時(shí)，任志強(qiáng)指出，房?jī)r(jià)在今年9月份以后開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，但前一段時(shí)間庫(kù)存過(guò)大，從目前看，價(jià)格迅速回升的可能性不大。“由于還有一個(gè)巨大的庫(kù)存，大部分企業(yè)還要消化庫(kù)存之后才可能看到價(jià)格的高速反彈。

　　任志強(qiáng)表示，改變宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和個(gè)人消費(fèi)產(chǎn)生的作用是巨大的，所有開(kāi)發(fā)商可能都會(huì)為出臺(tái)一些新的政策而感到高興，現(xiàn)在已經(jīng)有降息了，可能還會(huì)有多次降息和降準(zhǔn)，但短期的降準(zhǔn)并不一定都完全會(huì)讓市場(chǎng)迅速反彈，即使降準(zhǔn)0.5或1個(gè)基點(diǎn)，釋放幾千億元資金，也不可能全用在房地產(chǎn)上，也不可能把庫(kù)存迅速在短期消化。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，房?jī)r(jià)會(huì)在底部運(yùn)行一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間，房?jī)r(jià)要迅速反彈還需要長(zhǎng)一點(diǎn)時(shí)間，估計(jì)房?jī)r(jià)在底部運(yùn)行要到明年9月份左右，或者到年底，也就是明年四季度會(huì)出現(xiàn)反彈。

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　　一線城市住宅存銷(xiāo)比下跌明顯 房?jī)r(jià)上漲概率在加大

　　近期瘋狂的股市吸引了大部分人的眼球，不過(guò)，樓市的表現(xiàn)也不賴。

　　中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，54個(gè)主要城市住宅合計(jì)簽約27萬(wàn)套，這一成交量環(huán)比10月上漲了8.9%。一二線城市環(huán)比上漲幅度均達(dá)到了13.2%。創(chuàng)造了年內(nèi)較高成交月度紀(jì)錄。

　　這其中，四大一線城市表現(xiàn)尤為亮眼。16日發(fā)布的報(bào)告顯示，11月份，一線城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為14.6個(gè)月，相比10月份15.7個(gè)月的數(shù)值下跌明顯。這和11月份一線城市改善型需求積極釋放有關(guān)。

　　在房?jī)r(jià)方面，11月份，一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為23484元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)5.0%，同比增長(zhǎng)6.8%。11月份成交均價(jià)比10月份增加了1115元/平方米。

　　研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，11月份，從庫(kù)存和庫(kù)存去化周期等指標(biāo)來(lái)看，一線城市的庫(kù)存規(guī)模在高位盤(pán)整，但去化速度有所加快。隨著此類城市改善型購(gòu)房需求的積極釋放，以及市場(chǎng)預(yù)期在逐漸發(fā)生變化，總體上此類城市去庫(kù)存壓力減少。

　　他認(rèn)為，隨著一線城市各類利好政策效應(yīng)的疊加，購(gòu)房者入市門(mén)檻和購(gòu)房成本都在降低，這會(huì)促進(jìn)一線城市市場(chǎng)成交量繼續(xù)上行。在去庫(kù)存壓力逐漸減少的背景下，此類城市的房企將逐漸淡化以價(jià)換量的策略，進(jìn)而嘗試漲價(jià)。因此，一線城市房?jī)r(jià)上漲的概率在加大。

　　在今年以來(lái)房?jī)r(jià)較為堅(jiān)挺的二線城市廈門(mén)，當(dāng)?shù)匾患颐襟w做的一項(xiàng)年底廈門(mén)房?jī)r(jià)調(diào)查顯示，一千多人參與的調(diào)查問(wèn)卷中，有四成網(wǎng)友看漲廈門(mén)房?jī)r(jià)，認(rèn)為年底是購(gòu)房好時(shí)機(jī)。有16%的網(wǎng)友認(rèn)為廈門(mén)房?jī)r(jià)將基本穩(wěn)定，5%的網(wǎng)友表示漲跌不好說(shuō)，只有36%的網(wǎng)友看跌當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)?？礉q房?jī)r(jià)的比例也明顯超過(guò)了以往。

　　中原地產(chǎn)頭席市場(chǎng)分析師張大偉稱，11月新房市場(chǎng)成交量再創(chuàng)年內(nèi)新高的主要原因，既有市場(chǎng)交易氛圍在政策及信貸等利好因素刺激下逐步活躍，也有房企為沖刺年底業(yè)績(jī)而紛紛加大推盤(pán)力度。

　　不可忽視的是，各地市場(chǎng)并非集體回暖，市場(chǎng)分化依然存在。張大偉說(shuō)，未來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)將進(jìn)一步分化，一二線城市表現(xiàn)較好，三四線城市相對(duì)平穩(wěn)。不同區(qū)域、不同城市，甚至同一個(gè)城市，都會(huì)因?yàn)閰^(qū)域的屬性定位和價(jià)值以及本身的供求情況而出現(xiàn)不一樣的市場(chǎng)行情。

　　廣州一家房地產(chǎn)公司人士對(duì)本報(bào)記者分析，在一系列樓市新政后，購(gòu)房要保值增值，城市和地段十分關(guān)鍵，比如一線城市和廈門(mén)等二線核心城市的核心區(qū)域，長(zhǎng)期來(lái)看仍值得入手。

　　在市場(chǎng)交易表現(xiàn)活躍的情況下，一線城市及部分二線核心城市的土地市場(chǎng)表現(xiàn)也令人矚目。11月26日，上海楊浦區(qū)平?jīng)鼋值酪蛔诰幼∮玫乇魂?yáng)光城以21億元競(jìng)得，溢價(jià)率61%，樓面價(jià)達(dá)到41078元/平方米，創(chuàng)下楊浦區(qū)歷史單價(jià)紀(jì)錄。

　　12月3日，北京市土地整理儲(chǔ)備的掛牌公告顯示，豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊將于12月23日接受競(jìng)拍報(bào)價(jià)，掛牌文件顯示該地塊起始價(jià)為70.7億元，規(guī)劃建筑面積將近42萬(wàn)平方米，業(yè)界預(yù)計(jì)本地塊較后的成交總價(jià)將突破80億元。

　　政策暖風(fēng)頻吹、市場(chǎng)成交復(fù)蘇，房企對(duì)后市預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，張大偉對(duì)一線城市和部分二線核心城市的核心區(qū)域前景依然積極看好。

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