“房地產(chǎn)投資下滑已經(jīng)成為必然，甚至沒看到任何理由能阻止。”一向堅定看多樓市、對“空頭”頻頻開炮的“任大炮”，怎么忽然轉(zhuǎn)向了呢？

  “房地產(chǎn)投資下滑已經(jīng)成為必然，甚至沒看到任何理由能阻止。”近日，剛從華遠地產(chǎn)董事長任上退休不久的任志強罕見唱衰樓市，引起不小的關(guān)注。一向堅定看多樓市、對“空頭”頻頻開炮的“任大炮”，怎么忽然轉(zhuǎn)性了呢？

   “去庫存”或成持久戰(zhàn)

  不妨讓我們先來看看任志強此次在“全聯(lián)房地產(chǎn)商會2014年會”上，頭次看衰樓市的一些主要論點。

  國家統(tǒng)計局12月12日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至11.9%，為2009年8月以來64個月的較低值。任志強據(jù)此表示，從11月房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)看，國房景氣指數(shù)已經(jīng)超過歷史較低點，而且還在繼續(xù)下滑；當(dāng)月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)連續(xù)三個月低于10%，到年底和明年年初，持續(xù)下滑的趨勢不會改變；土地購置面積不足以支撐明年的銷售，新開工量也再次下降；房地產(chǎn)開發(fā)資金來源已經(jīng)降到歷史較低點，意味著房企沒有更多余力用于投資和生產(chǎn)了。

  “到目前為止，維持10%左右的投資增速已經(jīng)是竭盡全力了。”任志強說：“較嚴重的問題是我們的庫存在不斷加大，目前預(yù)售面積已經(jīng)超過6億平方米，達到歷史高峰。庫存壓力不僅出現(xiàn)在大城市，二、三、四線城市都出現(xiàn)了。”

  數(shù)據(jù)顯示，在6億平方米中住宅預(yù)售面積為3億平方米。一線城市的銷售降幅從三季度開始收窄，一線城市的銷售回升是比較明顯的，其中10月份銷售增長了60%，11月份銷售增長接近。但任志強指出，僅僅依靠一線城市的增長是不夠的。

  任志強進一步認為，如果底部運行在一個較長的周期，會有很多企業(yè)面臨現(xiàn)金壓力問題、資金周轉(zhuǎn)問題、銀行信貸問題、高利貸問題。而如果貨幣政策和財政政策不改變的話，這個周期就會加長，不能試圖因為降息、9·30房貸新政以及其他一些政策而過度樂觀，要消化現(xiàn)有的庫存，可能會持續(xù)比較長的時間。“到目前為止我們沒看到任何理由能阻止投資持續(xù)向下的趨勢，因此，希望所有的企業(yè)做好長期的思想準備。”任志強說。

  看衰前幾天尚在唱多

  對于任志強的此次“調(diào)槍頭”，大家的反響也各不相同。有人認為任志強這次雖說是頭次唱衰樓市，但對后市表現(xiàn)出的是一種“謹慎悲觀”的態(tài)度；也有人認為由于12月11日閉幕的經(jīng)濟工作會議只字未提樓市，因此任志強也跟許多房地產(chǎn)業(yè)的大佬一樣，在發(fā)言時明顯失落；更有人表示，任大炮多年以來之所以看多樓市，都是為背后的利益說話，現(xiàn)在退休了，終于說出了“良心話”。

  實際上，任志強此次唱衰樓市確實有些“突然”。12月初，剛剛卸任華遠房地產(chǎn)董事長的任志強還曾表示，盡管央行出臺了9·30、降息等一系列政策，但目前供求關(guān)系的供還沒有迅速變成正增長，供求關(guān)系估計要到明年底才能發(fā)生比較大的變化。

  “前提條件就是后半截的土地是不是能夠迅速地供給，能在下半年的時候迅速地開工。”任志強認為，目前待銷售的和正在開工建設(shè)沒有銷售的面積約20億平方米，今年大概能夠銷售10億平方米左右，明年應(yīng)該也能銷售10億平方米左右。如果新開工不增加，那么到明年房子基本上都要賣完。如果新開工面積繼續(xù)增長，且增長的速度要快于銷售去化的速度，才有可能維持一個總量平衡。

  同時任志強還強調(diào)，從全國的地價來看，二、三線城市的地價處于下降的趨勢，而一線城市仍然處于一個快速上漲的過程。

  甚至于就在唱衰的幾天前，任志強參加成都舉行的“2014中國西部商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇”時仍表示，當(dāng)城鎮(zhèn)化率在30%~70%時，房價處于一個加速增長過程；城鎮(zhèn)化率在30%以下時，才是房價低速增長期。而中國現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率在53%左右，正處于房價高速增長時期。“在19世紀之后，住房在國民收入分配中的比例越來越高，所有發(fā)達國家已經(jīng)這樣這么多年了，為什么住房收入分配的比例還越來越高？中國躲不開，你以為中國不一樣，除非你不想住進去。”任志強認為，未來中國住房消費仍然占主導(dǎo)地位。

   樓市“波動”還看政策

  對比任志強的前后言論我們可以發(fā)現(xiàn)，無論是對庫存、地價還是城鎮(zhèn)化的討論，其主要焦點的還是在于房地產(chǎn)的“增速”問題。唱衰時，其所謂的下滑指的僅僅是房地產(chǎn)的投資增速在下滑。甚至于如果死摳字眼，房地產(chǎn)投資的增速下滑和房價的增長似乎也可以算是兩個概念。

  “當(dāng)中國的宏觀經(jīng)濟速度放慢的時候，房地產(chǎn)常態(tài)也一定是放慢增長速度。”任志強還表示，2015年房地產(chǎn)業(yè)要密切關(guān)注“在干什么”，“‘微刺激’的概念就是會不斷地調(diào)”。雖然在此前的經(jīng)濟會議報告中沒有提到房地產(chǎn)，但任志強認為，在城鎮(zhèn)化中，房地產(chǎn)仍然是支柱，而且隱含涉及到房地產(chǎn)的內(nèi)容還是存在的。比如戶籍制度的改革和城鎮(zhèn)化改革。“如果沒有房地產(chǎn)作支撐也很難。”任志強說。

  但不可否認的是，在短短幾天時間內(nèi)，任志強對樓市確實從“堅定唱多”向“謹慎悲觀”發(fā)生了轉(zhuǎn)變。今年房企銷售業(yè)績的數(shù)據(jù)或可看出一些端倪，截至12月7日，公布11月銷售業(yè)績的上市房企有21家，僅恒大、綠城已提前完成年度任務(wù)，萬科、富力與合景也完成近9成，但合生等企業(yè)完成年度任務(wù)不足四成。整體21家企業(yè)，有超過15家已經(jīng)不可能完成年度任務(wù)。而去年，11月結(jié)束，碧桂園、融創(chuàng)、華潤置地、瑞安房地產(chǎn)以及旭輝地產(chǎn)等房企均超額完成年度任務(wù)。

  而對于樓市走到拐點、明年要大降等說法，任志強目前仍表示反對。“我不同意說樓市在低谷階段、面臨拐點。說從高增長變成中增長，我們房地產(chǎn)也是從高增長下了臺階，低谷那是繼續(xù)向下的過程。下臺階就是保持在比如6%到8%的一個常態(tài)，說的，它會維持一個相當(dāng)時間。怕的是從8%變成7%，7%變成6%，迅速下滑，所以現(xiàn)在是‘穩(wěn)’。”任志強說。

   任志強要賣“任小米” 明年四季度房價還會漲 中國新聞網(wǎng) 2014.12.31

  任志強對于房地產(chǎn)只說了兩個問題，一是預(yù)期2015年第四季度房價還會繼續(xù)上漲，至于原因，他沒有解釋太多。

  2014年10月，任志強正式退休，卸任北京華遠地產(chǎn)(華遠九都匯)董事長。不過，退休之后的任志強，似乎比以前更忙了。

  12月30日中午，和往年一樣，華遠地產(chǎn)邀請了諸多媒體聚餐。不同的是，這是任志強退休后的次年終聯(lián)誼。

  盡管不再擔(dān)任華遠任何職務(wù)，任志強的人氣并沒有因此受到任何影響。在正式開餐之前，大批記者像粉絲一樣排隊跟任志強合影。

  剪了頭，染了發(fā)，被夸贊精神十足的任志強顯得很是愉悅，對于合照的要求照單全收。

  每年聚餐上，任志強的發(fā)言總是較受關(guān)注的環(huán)節(jié)，今年也不例外。先進不同的是，退休后的任志強說公司、房地產(chǎn)少了，說公益事業(yè)更多了，而媒體更感興趣的則是任志強退休之后的收入問題。

   “房價還會上漲”

  任志強對于房地產(chǎn)只說了兩個問題，一是預(yù)期2015年第四季度房價還會繼續(xù)上漲，至于原因，他沒有解釋太多。

  在前幾日出席活動時，任志強曾表示并不看衰中國房地產(chǎn)市場，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場庫存仍然巨大，預(yù)計2015年房地產(chǎn)投資增速會繼續(xù)下滑，到2015年9月份才會出現(xiàn)反彈。

  前一段時間庫存過大，價格迅速回升的可能性不大。由于還有巨大的庫存，大部分企業(yè)消化庫存之后才可能看到價格的高速反彈，所有人都應(yīng)該做好長期準備。

  但任志強不認為這個時期會很長，因為頭先忍不住的就是政府。

  在聯(lián)誼會上，任志強還回應(yīng)了對不動產(chǎn)登記出臺的看法，他舉例稱：“銀行也是實名制，也可以去查存款金額，難道人們就不存錢了嗎？”

  12月22日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》出臺，并于2015年3月1日起施行。根據(jù)《條例》，國務(wù)院國土資源主管部門應(yīng)會同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，熱議數(shù)年的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度即將建立。

  隨后，潘石屹表示，中國的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不只是房地產(chǎn)行業(yè)有風(fēng)險，更大的是金融行業(yè)風(fēng)險。

  潘石屹認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例出臺后會增加市場供應(yīng)量，房價就會下跌，“要搞不動產(chǎn)登記，傻瓜都知道，變成人民幣會比較隱蔽一些。寧肯換成英鎊、美元、也不能換成房子。”

  任志強則持完全不同的意見，一直表示這對房地產(chǎn)沒有一點影響：“中國的產(chǎn)權(quán)登記是明文規(guī)定的，你只要不申請，就可以不登記，不違法，其實有很多人都不辦產(chǎn)權(quán)證。”

  “認為對房地產(chǎn)有影響，都是自己在嚇唬自己，我覺得很多人都不理解不動產(chǎn)登記到底在登記什么。”

  “貼錢做公益”

  除了發(fā)表和房地產(chǎn)有關(guān)的言論外，任志強還談到了退休之后的主要“事業(yè)”——慈善公益。

  他似假似真地抱怨：“退休了比上班還忙，上班只要按著點去就好。做慈善到處跑，還要自己貼錢。”

  據(jù)任志強表示，退休之后的工作就

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