央行近日的一個(gè)舉動(dòng)，激起了房地產(chǎn)市場(chǎng)的大躁動(dòng)。

　　5月12日央行副行長(zhǎng)劉士余召集了15家商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人進(jìn)行座談，研究落實(shí)差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作。央行對(duì)商業(yè)銀行進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)工作提出以下要求：

　　一、合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭頭次購(gòu)購(gòu)自住普通商品住房的貸款需求。

　　二、科學(xué)合理定價(jià)，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，合理確定頭套房貸款利率水平。

　　三、提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。

　　四、有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款各項(xiàng)管理規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)分析。

　　五、建立信息溝通機(jī)制，對(duì)社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，及時(shí)給予回應(yīng)。

　　“央五條”出在樓市敏感時(shí)期

　　“央五條”一出，引起了金融、房地產(chǎn)業(yè)界的廣泛討論，各種聲音不斷，在樓市下行風(fēng)險(xiǎn)加劇，“拐點(diǎn)論”“崩盤論”盛行的樓市敏感時(shí)期，央行力挺頭套房貸需求，更是引來(lái)社會(huì)上的廣泛關(guān)注。

　　2013年底以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳，降價(jià)風(fēng)潮四起，較初二三線城市出現(xiàn)降價(jià)，甚而一線城市房?jī)r(jià)也搖搖欲墜。絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交冷淡，價(jià)格下滑，觀望情緒嚴(yán)重，多地松綁限購(gòu)，近期也有少數(shù)城市對(duì)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)房地產(chǎn)的政策進(jìn)行了微調(diào)，地方政府救市之勢(shì)大顯。

　　據(jù)相關(guān)報(bào)道稱，2014年以來(lái)，各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)持警惕態(tài)度。去年底以來(lái)，個(gè)人住房貸款一直偏緊，頭套房?jī)?yōu)惠利率已基本取消，且多數(shù)商業(yè)銀行都有上調(diào)；貸款審批和發(fā)放期限一般都從原來(lái)的一個(gè)月拉長(zhǎng)到兩個(gè)半月；個(gè)別銀行甚至已暫停了住房按揭業(yè)務(wù)。頭套房貸款難、審批長(zhǎng)、利率高的現(xiàn)象終于引來(lái)了央行的窗口指導(dǎo)。

　　“央五條”作用有多大？業(yè)界反應(yīng)不一

　　海南重慶商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、力寶集團(tuán)海南公司常務(wù)副總裁譚仁斌認(rèn)為，“央五條”的出臺(tái)對(duì)“風(fēng)雨交加”的樓市將會(huì)起到“遮風(fēng)擋雨”的作用，也將會(huì)給那些長(zhǎng)期唱衰中國(guó)樓市的所謂磚家們當(dāng)頭棒喝，是傳達(dá)清晰的房地產(chǎn)市場(chǎng)路徑的明確表示；同時(shí)，對(duì)購(gòu)房者的信心將會(huì)有極大的穩(wěn)定和提升作用，無(wú)疑將對(duì)穩(wěn)定樓市起到積極的作用，有利于樓市中長(zhǎng)期健康發(fā)展。

　　新世界美麗沙營(yíng)銷總監(jiān)莫添瑜對(duì)“央五條”的態(tài)度也比較樂觀，認(rèn)為“央五條”的發(fā)布從短期來(lái)看可以為全國(guó)樓市帶來(lái)很多利好，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心也起到一定的提振作用。“央五條”保護(hù)了剛需型購(gòu)房者的利益，對(duì)于省會(huì)城市來(lái)說(shuō)更能夠帶來(lái)明顯利好。

　　海南天來(lái)泉旅游不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)公司策劃總監(jiān)秦陳虹認(rèn)為，央行發(fā)布“央五條”增強(qiáng)了各銀行的服務(wù)力度。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的高資將會(huì)把資產(chǎn)更加優(yōu)化，投資的對(duì)象也將更加多元化，減少對(duì)住宅的投資；中產(chǎn)也將會(huì)縮小對(duì)房地產(chǎn)的投資比重；對(duì)于普通人群，剛需型的購(gòu)房者對(duì)住宅的需求受外界影響不大，剛需購(gòu)房者還是“該購(gòu)就購(gòu)”。

　　縱橫投資、長(zhǎng)風(fēng)房產(chǎn)總經(jīng)理車守輝對(duì)“央五條”的態(tài)度顯得略為悲觀，他認(rèn)為“央五條”的實(shí)質(zhì)研究意義并不大，“央五條”出臺(tái)的態(tài)度比實(shí)際作用要大。“銀行關(guān)心房地產(chǎn)，因?yàn)槟鞘侨澜玢y行也都認(rèn)為房地產(chǎn)是較好的抵押品。所以銀行比任何角色都希望房地產(chǎn)好，而召集這個(gè)會(huì)并沒有具體決定，只是比較泛的說(shuō)辭。所以說(shuō)實(shí)質(zhì)利好還找不到依據(jù)，只是這個(gè)舉足輕重的角色在告訴社會(huì)，他們不會(huì)看著房地產(chǎn)行業(yè)出事而坐視不管。”

　　面對(duì)窗口指導(dǎo) 銀行大倒苦水

　　一位銀行人士日前表示，選擇少做或者不做個(gè)人按揭貸款，是商業(yè)銀行根據(jù)目前資金成本和需求的現(xiàn)實(shí)情況，做出符合自身商業(yè)利益的市場(chǎng)化選擇。目前大中型銀行都已經(jīng)上市，在銀行業(yè)整體營(yíng)利壓力增大的趨勢(shì)下，幾乎沒人愿意干“賠本賺吆喝”的購(gòu)賣。另一位股份制銀行人士認(rèn)為，監(jiān)管者不能一邊快馬揚(yáng)鞭地推進(jìn)利率市場(chǎng)化，一邊又用種種行政手段干涉商業(yè)銀行自己的業(yè)務(wù)策略。

　　銀行壓縮房貸的另一個(gè)背景是，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈下行趨勢(shì)，房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)正在加大。

　　央行智庫(kù)余永定近期對(duì)媒體表示，如果2014年中國(guó)經(jīng)歷一場(chǎng)危機(jī)，則這場(chǎng)危機(jī)的觸發(fā)點(diǎn)很可能是房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，房地產(chǎn)價(jià)格暴跌沖擊金融體系的榜環(huán)節(jié)是銀行按揭抵押貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款。盡管房地產(chǎn)業(yè)貸款在銀行貸款中占比20%左右，但如果房地產(chǎn)價(jià)格下跌，和房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，相關(guān)貸款也會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

　　“央五條”一經(jīng)發(fā)布，便有媒體連線?？谝患疑虡I(yè)銀行負(fù)責(zé)人。該負(fù)責(zé)人表示，目前尚未接到總行的通知，具體如何執(zhí)行還需細(xì)則。該負(fù)責(zé)人還告訴記者，四五年前，房貸業(yè)務(wù)是銀行的黃金業(yè)務(wù)，而現(xiàn)在已不那么理想，所以很多政策的出臺(tái)還是要考慮銀行的自身情況，利率的調(diào)整不是解決購(gòu)房的根本。

　　剛需購(gòu)房者福利？ 市民盼頭套房貸利率下調(diào)

　　央行要求銀行“優(yōu)先滿足居民家庭頭次購(gòu)購(gòu)自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定頭套房貸款利率水平”、“及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款”，對(duì)購(gòu)房者特別是頭次置業(yè)人群來(lái)說(shuō)無(wú)疑是重磅級(jí)的利好消息。

　　目前銀行個(gè)人房貸放款遲緩的現(xiàn)狀讓許多購(gòu)房者困擾，?？谑忻裢跸壬鷮?duì)申請(qǐng)個(gè)人房貸深有體會(huì)，“手續(xù)繁瑣，附加條件多，貸款指標(biāo)緊。”

　　海口市民楊女士在?？诠ぷ骺鞚M8年，她十分希望“央五條”的發(fā)布能讓頭套房利率水平再下調(diào)一些，這樣的話，她在購(gòu)房時(shí)能減輕還貸壓力，提高生活質(zhì)量。

　　去年來(lái)海口各銀行房貸業(yè)務(wù)數(shù)量下滑 利率上浮

　　“在海南，盡管工農(nóng)中建交等國(guó)有大行都還在正常提供房貸，但業(yè)務(wù)量已不能與昔日同語(yǔ)，數(shù)量下滑較多，中小銀行已基本上很難貸到款，至于早前的8.5折優(yōu)惠政策完全已絕跡。”?？诙辔徊辉妇呙你y行工作人員向媒體記者坦言。

　　“現(xiàn)在房貸額度確實(shí)比較緊張，落實(shí)貸款時(shí)間比較久，一般都會(huì)往后延遲，兩個(gè)月都算快的。”一家股份制銀行的信貸經(jīng)理告訴媒體記者，從去年末以來(lái)，銀行的存款數(shù)量并沒有太大的提升，放貸的速度自然也慢了。

　　“對(duì)于頭套房，大部分銀行執(zhí)行頭付至少三成，基準(zhǔn)利率上調(diào)5%的政策，至于優(yōu)惠，已經(jīng)沒有了。而二套房則按照央行的政策，執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%。”一國(guó)有大行房貸經(jīng)理近日向媒體記者表示，現(xiàn)在銀行面臨各方面的壓力，不能將更多資源分配到房貸業(yè)務(wù)。

　　實(shí)際上，從去年起，一些大銀行頭套房貸款就有利率上浮的情況。而這一現(xiàn)象，在股份制銀行更為普遍。記者進(jìn)一步了解到，目前，海南的股份制大行如光大銀行、中信銀行、招商銀行等都上浮了房貸利率，有的處于半停貸狀態(tài)。而較大的利率上浮“陣營(yíng)”，是普遍上浮10%。

　　“既然市民有需求，我們銀行就會(huì)做這個(gè)業(yè)務(wù)，只是發(fā)放時(shí)間會(huì)相對(duì)延遲。”光大銀行海口分行有關(guān)負(fù)責(zé)人近日對(duì)媒體表示，光大銀行不會(huì)停貸，當(dāng)前頭套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮5%政策，二套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%。

　　另?yè)?jù)海南媒體報(bào)道，中信銀行和招商銀行在?？诘姆抠J業(yè)務(wù)也沒有停止，但是會(huì)考慮樓盤與銀行的合作情況，且審核流程更多。而平安銀行?？诜中泻兔裆y行三亞分行沒有開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。

　　至于未來(lái)個(gè)人住房貸款的投放趨勢(shì)，?？诙辔汇y行 人士預(yù)測(cè)，短期內(nèi)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款意愿難以回暖，銀行利潤(rùn)上不去，存款壓力大，個(gè)人房貸收緊會(huì)持續(xù)。

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