近日，金地集團(tuán)通過(guò)旗下全資子公司輝煌商務(wù)有限公司收購(gòu)星獅地產(chǎn)56.05%的股權(quán)，成功通過(guò)借殼上市的方式在香港擁有了融資平臺(tái)。金地成為繼萬(wàn)科、招商后，又一家成功購(gòu)殼登陸港交所的知名房企，加上保利、華潤(rùn)等原本就有在港上市公司的房企，已有越來(lái)越多的房企通過(guò)港交所等海外渠道融資。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房企加大海外融資力度，與調(diào)控以來(lái)國(guó)內(nèi)融資渠道堵塞有很大關(guān)系。“隨著近期房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的回暖，房企也從較初的單純通過(guò)增加融資渠道求生存，到現(xiàn)在力圖通過(guò)海外融資，為接下來(lái)的擴(kuò)張和拿地做好準(zhǔn)備。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。而金地和萬(wàn)科在實(shí)現(xiàn)借殼上市之后，同時(shí)都在公告中表達(dá)了進(jìn)行業(yè)務(wù)國(guó)際化嘗試的意圖。

　　赴港借殼

　　9月15日，國(guó)內(nèi)知名房企金地集團(tuán)發(fā)布公告，公司全資子公司輝煌商務(wù)以總對(duì)價(jià)約16.54億港元購(gòu)購(gòu)星獅地產(chǎn)56.05%的股份，成為后者控股股東。繼去年7月收購(gòu)至祥置業(yè)失敗后，金地在香港收購(gòu)上市公司的計(jì)劃終獲成功。

　　對(duì)此次在香港購(gòu)殼上市，金地在公告中表示，收購(gòu)?fù)瓿珊螅鸬貙⒓{入星獅地產(chǎn)旗下優(yōu)質(zhì)住宅和商業(yè)項(xiàng)目，不僅有效助力金地集團(tuán)“一體兩翼”戰(zhàn)略的推進(jìn)，更將持續(xù)加深金地在國(guó)際資本市場(chǎng)的影響力。金地表示，預(yù)計(jì)本次交易對(duì)金地未來(lái)兩年的總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)、負(fù)債率等關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)均不會(huì)有重大影響。

　　而在金地之前，今年招商和萬(wàn)科已經(jīng)先后在香港完成了借殼上市。5月13日，萬(wàn)科公告稱(chēng)，全資子公司萬(wàn)科置業(yè)（香港）有限公司與永泰地產(chǎn)有限公司達(dá)成協(xié)議，在南聯(lián)地產(chǎn)控股有限公司進(jìn)行重組后，萬(wàn)科置業(yè)將通過(guò)其全資子公司以約10.79億港幣向永泰地產(chǎn)收購(gòu)重組后的南聯(lián)地產(chǎn)1.92億股股份，占重組后的南聯(lián)地產(chǎn)已發(fā)行股份總數(shù)的約73.91%。此前不久，招商地產(chǎn)控股子公司瑞嘉投資實(shí)業(yè)有限公司所屬的全資子公司成惠投資有限公司分別與華能有限公司以及Greatest Mark Limited達(dá)成購(gòu)賣(mài)協(xié)議，購(gòu)購(gòu)其分別持有的東力實(shí)業(yè)控股有限公司66.18%以及4%的股份。

　　7月17日，香港上市公司僑福建設(shè)企業(yè)機(jī)構(gòu)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)僑福企業(yè)）發(fā)布公告，中糧集團(tuán)旗下的中糧香港以每股0.92港元作價(jià)，向公司主席黃健華及兄弟收購(gòu)3.937億股股份，涉及金額3.622億港元。交易完成后，中糧香港將持有僑福企業(yè)已發(fā)行股本的約73.5%。中糧香港表示，除了現(xiàn)在的物業(yè)及投資業(yè)務(wù)外，將研究是否適宜進(jìn)行任何資產(chǎn)或業(yè)務(wù)收購(gòu)。僑福企業(yè)則在此后的公告中表示，中糧集團(tuán)有限公司致力優(yōu)化其業(yè)務(wù)架構(gòu)、多元化發(fā)展涵蓋不同業(yè)務(wù)及地區(qū)的投資組合，并物色合適的投資機(jī)遇。收購(gòu)公司大部分股權(quán)符合中糧集團(tuán)有限公司的策略，并將為其提供接入國(guó)際資本市場(chǎng)的上市平臺(tái)。

　　鏈家地產(chǎn)分析師常清認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控之下，內(nèi)地的房企直接融資渠道堵塞，間接融資渠道也受到不同程度的影響，收購(gòu)香港上市房企開(kāi)辟新的融資渠道不失為另一種選擇。“從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，收購(gòu)后房企對(duì)香港上市公司的處理將會(huì)有兩種模式。一是以直接融資為目的央企集團(tuán)控股模式，在部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)在國(guó)內(nèi)上市的情況下，將另外部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入香港的上市公司，曲線上市。中糧集團(tuán)對(duì)其收購(gòu)的香港上市房企僑福企業(yè)的整合或會(huì)向這個(gè)方向發(fā)展。二是以間接融資為目的內(nèi)地房企控股模式，萬(wàn)科等已上市房企收購(gòu)香港上市公司，的可能還是注入部分資產(chǎn)，將其當(dāng)做債券發(fā)行和獲取海外信貸的實(shí)體，以利用香港發(fā)達(dá)和自由的金融資源，為房企融資。”常清表示。

　　在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)控周期，且調(diào)控展現(xiàn)出長(zhǎng)期化趨勢(shì)后，除了為了獲得國(guó)際化的融資平臺(tái)，利用好“港殼”，進(jìn)行國(guó)際化嘗試也成為龍頭房企們的選擇。金地在完成對(duì)星獅地產(chǎn)的收購(gòu)后，表示此舉也是公司加快實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)國(guó)際化步伐的動(dòng)作之一。而在此前收購(gòu)香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)時(shí)，萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰曾表示，國(guó)際化是萬(wàn)科需要思考的長(zhǎng)期發(fā)展方向之一，收購(gòu)南聯(lián)是萬(wàn)科國(guó)際化的嘗試。萬(wàn)科總裁郁亮表示，在香港的收購(gòu)，只是公司國(guó)際化戰(zhàn)略的一部分而已，而且只是一個(gè)窗口。“未來(lái)公司會(huì)成立一個(gè)美國(guó)業(yè)務(wù)的推進(jìn)小組，也會(huì)在全球?qū)ふ蚁鄳?yīng)的機(jī)會(huì)，其中香港仍是頭選。”郁亮曾對(duì)媒體表示。

　　融資發(fā)力

　　有房企通過(guò)借殼上市新增加海外融資平臺(tái)，那些本就有海外融資平臺(tái)的房企，今年以來(lái)更是加大了海外融資的力度。據(jù)了解，9月以來(lái)已有佳兆業(yè)、路勁、金隅、中航、榮盛等一大批房企發(fā)布了赴港融資公告，涉及資金超百億元。8月7日，華潤(rùn)置地宣布與多家銀行訂立34億港元的貸款融資協(xié)議，通過(guò)多輪海外融資今年以來(lái)華潤(rùn)在香港已成功融資近93億港元。

　　此前在海外融資市場(chǎng)有所收獲的還包括中國(guó)海外集團(tuán)曾獲62億元銀團(tuán)貸款、SOHO中國(guó)獲得約為6.26億美元的三年期貸款融資、遠(yuǎn)洋將獲得由多家銀行組成的財(cái)團(tuán)提供的本金額約6億美元的3年定期貸款融資、龍湖地產(chǎn)成功融資30.89億港元、新世界中國(guó)地產(chǎn)融資15億港元等。

　　中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，在經(jīng)歷近兩年的嚴(yán)厲調(diào)控后，房企對(duì)資金鏈的關(guān)注明顯加強(qiáng)，多渠道融資將有效降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。“同時(shí)近期企業(yè)對(duì)市場(chǎng)看好，做多的積極性提高，市場(chǎng)明顯的復(fù)蘇使得企業(yè)銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)，信貸松動(dòng)下，房企的資金情況明顯好轉(zhuǎn)，房企開(kāi)始積極入市拿地，對(duì)資金的需求也繼續(xù)增加。”張大偉對(duì)記者表示。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，上半年的房企融資和近期的融資又有所不同。“之前房企是在傳統(tǒng)的銀行信貸受阻后，通過(guò)信托和海外市場(chǎng)等新增融資渠道籌集生存所必需的資金，而較近隨著樓市銷(xiāo)售有所回暖，現(xiàn)階段房企銷(xiāo)售回籠難度大大減小，自有資金充實(shí)，融資的主要目的也由緩解經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)模擴(kuò)張。”常清對(duì)新金融記者表示。

　　月報(bào)顯示，龍頭房企中，萬(wàn)科8月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積104.4萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額113.5億元，8月共計(jì)新增銷(xiāo)售項(xiàng)目8個(gè)；保利8月實(shí)現(xiàn)簽約面積75.51萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.63%，實(shí)現(xiàn)簽約金額84.80億元，同比增長(zhǎng)40.82%；金地8月共實(shí)現(xiàn)簽約面積19.7萬(wàn)平方米，較上年同期增加20.6%，簽約金額22.3億元，較上年同期微增0.3%。

　　隨著銷(xiāo)售的回暖，且今年以來(lái)土地價(jià)格步入近兩年的低谷，拿地增加土地儲(chǔ)備重新成為龍頭房企謀發(fā)展的保證。從中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)所監(jiān)測(cè)的全國(guó)30個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性用地來(lái)看，2012年1月至9月20日的土地底價(jià)樓板價(jià)為1706元/平方米，較同期跌幅為6%，較2011年全年的跌幅為9%，基本上和2010年的底價(jià)樓板價(jià)相當(dāng)，濟(jì)南、廈門(mén)、青島、寧波、太原等地，2012年1至9月的土地底價(jià)樓板價(jià)和成交樓板價(jià)甚至低于2008年。

　　受地方政府加大推地力度、降低掛牌地價(jià)的影響，根據(jù)中原集團(tuán)研究監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，8月份10家標(biāo)桿房企總購(gòu)地金額達(dá)111億元，環(huán)比上升26%。土地市場(chǎng)的回暖跡象在9月份表現(xiàn)得十分突出，萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、綠地等巨頭在短短的幾天內(nèi)，累計(jì)新增儲(chǔ)備土地達(dá)百億元。

　　成本提升

　　在內(nèi)地房企看來(lái)，通過(guò)香港上市房企借款期限和利率，與內(nèi)地各項(xiàng)融資手段相比，都有明顯優(yōu)勢(shì)，借款期限較長(zhǎng)，且成本較低。同時(shí)，與國(guó)內(nèi)調(diào)控下房企獲得融資愈發(fā)困難相比，房企在香港既可以從銀行獲得支持，也可以比較容易地通過(guò)發(fā)行股票和債券融資。

　　然而，隨著越來(lái)越多的房企通過(guò)港交所平臺(tái)融資，這些優(yōu)勢(shì)正在逐步消失。一是海外銀團(tuán)或者基金往往在融資協(xié)議中有著苛刻的要求，甚至涉及融資房企的人事層面。

　　如此前SOHO中國(guó)融資的協(xié)議中規(guī)定，張欣必須擁有公司51%的股權(quán)，潘石屹及張欣仍將繼續(xù)擔(dān)任公司主席及行政總裁。否則，融資協(xié)議作廢。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的融資條款中規(guī)定，若中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司及南豐集團(tuán)合起來(lái)不再是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股東或不再實(shí)際持有不少于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已發(fā)行股本的30%；或者中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司、南豐集團(tuán)都并非遠(yuǎn)洋的單一股東時(shí)，該項(xiàng)融資即構(gòu)成違約。

　　二是海外融資的利率成本正在逐步提高。相比于海外融資正常的年利率4-6%的融資成本，今年以來(lái)房企的融資利率已經(jīng)普遍提高到10%甚至更高。如佳兆業(yè)5月份的融資，年利率即高達(dá)13.5%。而去年華南城控股有限公司海外融資債券融資2億-2.5億美元，更是付出了14.25%的融息率。

　　“開(kāi)拓海外融資平臺(tái)，豐富企業(yè)融資渠道，對(duì)于大房企來(lái)說(shuō)，不失為國(guó)內(nèi)調(diào)控常態(tài)化后一種不錯(cuò)的選擇。然而，但若被逐步升高的融資成本吞噬利潤(rùn)率，卻又有些得不償失。”業(yè)內(nèi)人士表示。

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