樓市轉(zhuǎn)冷的信號(hào)正逐漸傳導(dǎo)至土地市場(chǎng):二季度全國土地成交價(jià)款增速迅速回落,地價(jià)上漲動(dòng)力明顯減弱。土地市場(chǎng)趨冷,地產(chǎn)開發(fā)商們對(duì)后市預(yù)期如何?樓市定價(jià)策略會(huì)如何調(diào)整?

　　土地市場(chǎng)釋放遇冷信號(hào)

　　“2014年1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示,全國土地市場(chǎng)趨冷態(tài)勢(shì)明顯。前6月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14807萬平方米,同比下降5.8%;土地成交價(jià)款4031億元,增長(zhǎng)9%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,全國土地成交量的大幅回落,主要是因?yàn)樯习肽陿鞘斜憩F(xiàn)低迷,開發(fā)商資金鏈緊張,購地意愿不高所致。

　　中原集團(tuán)研究數(shù)據(jù)顯示,一季度僅28%的開發(fā)商經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正,這一情況與2008年一季度大致相當(dāng)。而2008年二季度開始,全國即出現(xiàn)了大范圍的降價(jià)情況。

　　據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè),截至今年6月底,十家標(biāo)桿房企權(quán)益購地總金額為1219.6億元,相當(dāng)于去年全年購地金額的36.6%。如中海和招商的購地金額是去年同期購地金額的六成,其他房企的購地金額均不及去年同期購地金額的四成。

　　市場(chǎng)趨冷,流拍與地王卻并存

　　素有全國樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的上海,在今年土地市場(chǎng)趨冷的情況下,不僅出現(xiàn)了頭幅流拍地塊,同時(shí)還“誕生”了全國單價(jià)新地王。

　　6月9日,上海規(guī)土局終止了奉賢區(qū)某地塊的出讓。該地塊起始總價(jià)53339萬元,規(guī)劃建筑面積197549平方米。自5月16日接受競(jìng)購申請(qǐng)以來,僅有5名競(jìng)購人領(lǐng)取了競(jìng)購申請(qǐng)書,實(shí)際參與競(jìng)購申請(qǐng)人數(shù)依舊為0。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示,一般來說,土地市場(chǎng)出現(xiàn)地塊流拍,與樓市低迷有很密切的關(guān)聯(lián)性。在2008年、2011年均出現(xiàn)類似的情況。

　　時(shí)隔僅一個(gè)月,上海市黃浦區(qū)五里橋街道一宗純宅地被麗豐控股旗下公司以5.77億元價(jià)格競(jìng)得,溢價(jià)62.5%,成交樓板價(jià)59859元/平方米,剔除30%的保障房部分,該地塊的土地樓板價(jià)高達(dá)85513元/平方米,刷新了全國單價(jià)地王紀(jì)錄。

　　世邦魏理仕中國區(qū)主管陳仲偉認(rèn)為,單價(jià)地王的誕生并不具備標(biāo)桿意義,這反而正是土地市場(chǎng)趨冷的一種特有現(xiàn)象。“一般來說,在市場(chǎng)蕭條的時(shí)候,政府會(huì)推出好地塊。由于該區(qū)域地塊的稀缺性和‘迷你’性,產(chǎn)生全國單價(jià)地王也并不為怪。”

　　地市趨冷將影響開發(fā)商定價(jià)策略

　　實(shí)際上,曾被業(yè)內(nèi)認(rèn)為“只漲不跌”的一線城市在此輪調(diào)整中并未能“獨(dú)善其身”。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2014年上半年,上海的土地出讓總面積和成交總價(jià)同比分別下降12.8%、10%。

　　其他一線城市的土地成交也大幅縮水。數(shù)據(jù)顯示,北京6月土地零成交;深圳在5月土地成交放量后,6月成交再次見底,土地出讓金不足2億元;廣州6月土地成交金額為28億元,較5月縮水三成以上,同比下滑達(dá)八成。

　　記者采訪的多家房企普遍認(rèn)為,地市遇冷將對(duì)后期定價(jià)策略產(chǎn)生一定影響。

　　某業(yè)內(nèi)人士表示:“在房?jī)r(jià)漲幅回落態(tài)勢(shì)已經(jīng)確立的情況下,如果房企長(zhǎng)期拿地不開發(fā),囤地的成本就將高于其資金成本,甚至?xí)哑髽I(yè)拖死。”

　　世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅也坦言,目前市場(chǎng)雖然處于觀望期,但需求并未喪失。“市場(chǎng)低迷時(shí),開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力就剩下了價(jià)格。在這樣的情況下,我們就要改變定價(jià)策略,甚至開盤流程和開盤節(jié)點(diǎn)也要改變。”

　　瑞銀頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤表示,目前市場(chǎng)情緒低迷、庫存高企且仍不斷上升,再加上開發(fā)商面臨財(cái)務(wù)困境,開發(fā)商可能會(huì)在“金九銀十”到來之前加快建設(shè)速度,從而提高銷售、加快周轉(zhuǎn),房?jī)r(jià)下行壓力也會(huì)逐漸加大。

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