5月的樓市并沒有給開發(fā)商帶來更多的欣慰，伴隨著孫宏斌入主綠城中國，宋衛(wèi)平離場專心打造藍(lán)城，悲愴的氛圍成為樓市的主旋律，老宋一句趁著綠城中國還能賣個好價錢時應(yīng)該出手的言論讓人頗有樓市已到臨界點的感觸。而在外面，眾多國際投行紛紛拋出看空中國樓市的觀點，更讓局面雪上加霜，同時一些富裕已經(jīng)把置業(yè)目光轉(zhuǎn)向海外，這對于樓市而言無異于釜底抽薪。

　　房企業(yè)績直降

　　“這個月我們公司賣了7套房，業(yè)績300多萬元，來集團開會本以為又要墊底，沒想到許多分公司的業(yè)績?nèi)珤炝肆?，居然我們的排名跳出了集團的后十名，真沒想到現(xiàn)在的形勢這樣不樂觀。”某國內(nèi)排名前十的龍頭房企工作人員向記者透露。

　　截止到5月26日，共有22家房企公布了中期業(yè)績預(yù)告（其中19家公布了業(yè)績具體數(shù)據(jù)），其中嘉凱城、榮豐控股和銀潤投資等6家公司預(yù)虧，嘉凱城虧損金額，達(dá)1.3億元。而中期業(yè)績將同比下降的公司有9家，上述3家公司降幅都在100%以上，世榮兆業(yè)、廣宇集團等5家公司降幅也超過五成。萬業(yè)企業(yè)、深深房A、上實發(fā)展和迪馬股份4家凈利潤將翻倍。

　　“現(xiàn)在雖然拿到了預(yù)售證，但是基本上也不做推廣銷售了，現(xiàn)在不是市場觀望而是根本沒有人來問，購房者基本上都在等著降價。”北京某項目負(fù)責(zé)人向記者表示。

　　日前，中天城投發(fā)布公告稱，依據(jù)貴陽國際金融一期商務(wù)區(qū)項目可行性研究報告，項目類型為商業(yè)地產(chǎn)項目，可行性研究報告所預(yù)測的商業(yè)地產(chǎn)平均銷售價格為7933.2元/平方米。根據(jù)合富輝煌《貴陽市商品房2014年3月成交月報》，募投項目貴陽國際金融一期商務(wù)區(qū)項目所在地貴陽市觀山湖區(qū)2014年3月寫字樓平均成交價為9108元/平方米。

　　考慮到項目有一定的開發(fā)周期，中天城投假設(shè)項目較終銷售均價在正負(fù)15%范圍內(nèi)變化時，對于項目收益的情況進行了測算。而測算的結(jié)果是，當(dāng)金融項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利潤率為10.83%，仍可實現(xiàn)盈利。另外，中天城投指出，當(dāng)項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現(xiàn)盈虧平衡。

　　也就說開發(fā)商降價30%左右依然能實現(xiàn)盈虧平衡，無疑在暗示購房者可以等等再出手。
　　
　　其實在公開場合下表示降價意愿的企業(yè)并不在少數(shù)，合景泰富主席孔健岷曾表示：“不介意旗下項目降價促銷，但凈利潤率要控制在15%以上，因行業(yè)凈利潤水平一般為12%-13%，故認(rèn)為15%屬于高水平。”

　　外資看空中國房地產(chǎn)

　　在國內(nèi)房地產(chǎn)市場陷入分化調(diào)整之時，外資機構(gòu)也是一片看空之聲。

　　近日，巴克萊發(fā)表的研究報告指出，雖然中國內(nèi)地樓市前景充滿挑戰(zhàn)，但多家內(nèi)地房企表示對達(dá)成全年銷售目標(biāo)有信心，為了達(dá)標(biāo)將不惜犧牲項目毛利率。該機構(gòu)稍早之前的一份報告稱，中國房地產(chǎn)市場悲觀情緒正迅速惡化。由于2013年下半年貨幣融資條件進一步緊縮、過度開發(fā)和開發(fā)商杠桿比率的提高，當(dāng)前樓市供需情況惡化。巴克萊預(yù)計中國內(nèi)地房地產(chǎn)的衰退趨勢將延續(xù)至2015年。

　　同時，穆迪投資者服務(wù)公司宣布，將中國房地產(chǎn)業(yè)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。穆迪預(yù)計未來12個月內(nèi)，中國住宅房地產(chǎn)銷售增長將大幅放緩，庫存水平較高，流動性趨弱。該機構(gòu)分析稱，房地產(chǎn)業(yè)銷售增長下降的主要原因是：國內(nèi)流動性收緊，按揭貸款利率提高，購房者預(yù)計房價會進一步下降，中國GDP增長將放緩。自2012年11月至此次調(diào)整，穆迪對中國房地產(chǎn)業(yè)的展望一直是“穩(wěn)定”。

　　瑞銀發(fā)表的研究報告認(rèn)為，房地產(chǎn)持續(xù)大幅下滑將是未來兩年中國經(jīng)濟面臨的風(fēng)險，中國的房地產(chǎn)市場正面臨拐點，而政策支持的空間和有效性與2009-2010年相比較為有限。

　　野村證券更是直接判斷，目前中國住房市場上存在嚴(yán)重的供應(yīng)過剩問題，同時開發(fā)商又面臨缺少融資的困境，由于投資下降的緣故，房屋建筑和銷售水平也都在下降，從而導(dǎo)致這一市場開始進入低迷期。

　　外資對于中國樓市的判斷直接影響到了房企海外融資成本。

　　龍湖地產(chǎn)本月宣布，與匯豐、摩根士丹利訂立協(xié)議，發(fā)行20億元、2018年到期的優(yōu)先票據(jù)，票息率為6.75%。與之相比，龍湖地產(chǎn)3月與7家本地及國際銀行簽訂一項29.25億港元的五年期定期貸款信貸融資，融資成本為3.1%+Shibor，綜合成本不到4%。

　　在近期內(nèi)地民營房企操作的境外融資中，龍湖地產(chǎn)的融資成本較低，一個重要原因是在境外機構(gòu)的評級中，龍湖地產(chǎn)長期保持較高的信用評級。相比之下，本月碧桂園發(fā)布的兩項美元優(yōu)先票據(jù)的融資成本都在7%以上，水務(wù)地產(chǎn)的一筆境外融資成本達(dá)12.5%。

　　北京中原地產(chǎn)研究的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月內(nèi)地房企共發(fā)布12項境外融資計劃，合計融資額度45.9億美元，較此前幾年明顯下降。大部分企業(yè)發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)的融資成本上升至7%以上。

　　樓市“下半場”到來

　　在內(nèi)憂外患的影響下一些房地產(chǎn)大佬對于未來的地產(chǎn)形勢也表現(xiàn)出了悲觀情緒。“從提示風(fēng)險的角度，我認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入下半場，企業(yè)對于可能存在的市場風(fēng)險要有充分的認(rèn)識，積極應(yīng)對是必要的。”萬科總裁郁亮表示，萬科對于行業(yè)的態(tài)度很明確，可用八個字概括為“謹(jǐn)慎樂觀，積極應(yīng)對”。

　　“我依然看好房地產(chǎn)行業(yè)，否則萬科現(xiàn)在要做的就不是輕資產(chǎn)，而是零資產(chǎn)、退出原有的業(yè)務(wù)了。”郁亮認(rèn)為，積極應(yīng)對的前提是對行業(yè)前景有信心，以前的樓市是黃金時代，現(xiàn)在是白銀時代，輕輕松松誰都能賺錢的時代已經(jīng)過去，但行業(yè)發(fā)展的空間仍然很大。中國的城市化還遠(yuǎn)未結(jié)束，中國的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、不動產(chǎn)精細(xì)化才剛剛開始。而無論是拆除重建，還是進行功能改造，都會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來很多的機會。

　　中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容直言，持續(xù)上漲了這么久的住房價格開始掉頭下跌，各個城市的住房銷售量下降，這些現(xiàn)象都表明中國住房市場的周期性調(diào)整已經(jīng)開始了。而且這種調(diào)整已經(jīng)成為一種趨勢，如果沒有重大的政策沖擊，想阻礙這種調(diào)整已經(jīng)是不可能的了。

　　其實，中國房地產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)持續(xù)多年。北京市二環(huán)內(nèi)的住房價格在十幾年時間里由3000元/平方米上漲到6萬元/平方米以上，上漲幅度達(dá)到20倍不止。這在世界房地產(chǎn)市場發(fā)展史上都是見所未見的。中國的房地產(chǎn)泡沫不僅規(guī)模大，而且持續(xù)時間長，十多年的時間里房價可謂狂飆，這個巨大的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)在是不可持續(xù)了。

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