近一個時期，“拐點(diǎn)論”、“崩盤論”等鋪天蓋地的沖擊著整個房地產(chǎn)市場，媒體幾乎是一邊倒的唱衰中國樓市，整個市場彌漫著悲觀情緒，購房者普遍對房價下調(diào)有著較大的心理預(yù)期，市場觀望氣氛漸濃，各地商品房成交面積和銷售額都有較大的降幅。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國商品房銷售面積20111萬平方米，同比下降3.8%，商品房銷售額13263億元，同比下降5.2%。海南的樓市形勢更加嚴(yán)峻，據(jù)統(tǒng)計(jì)，海南樓市今年1-4月份商品房成交面積206.48萬平方米，同比下降28.14%，成交金額259.23億元，同比下降29.30%。從成交數(shù)據(jù)來看，海南樓市今年的表現(xiàn)也十分慘淡。

　　海南樓市的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　、海南樓市外銷為主。去年海南商品房按面積計(jì)算，超過75%的購購者為島外客，盡管?？诮衲甑耐怃N比例在下降，去年?？诘耐怃N比例在55%左右。由于海南外銷型樓市的特點(diǎn)，以及限貸政策的影響，使得購房者中按揭付款方式的比例遠(yuǎn)低于其他地區(qū)。因此，海南樓市幾乎不存在銀行由于沒有額度而延時審批和發(fā)放個人按揭貸款的情況。

　　、海南房價近年漲幅遠(yuǎn)低于全國漲幅。在國際旅游島獲批公布前的2009年，海南樓市銷售均價是6263元/平方米，2013年是7468元/平方米，這幾年海南的房價增幅為22.45%，遠(yuǎn)低于全國商品房同期漲幅32.84%。

　　第三、海南樓市的成交增幅遠(yuǎn)高于全國增幅。2009年海南商品房成交面積560.34萬平方米，而2013年海南商品房成交面積1154.86萬平方米，成交量增幅106.1%，遠(yuǎn)高于全國同期商品房成交增幅的39.33%。

　　第四、海南房價的上漲是跳空式一步到位的。2010年初，海南國際旅游島消息公布，海南房價跳空上漲，之后房價幾乎原地不動。這種跳躍式的突漲和逐漸式的上漲對市場的影響是完全不同的，由于房價沒有變化，海南樓市近幾年沒有投機(jī)機(jī)會，沒有出現(xiàn)大規(guī)模的炒樓現(xiàn)象，沒有高利貸資金進(jìn)入，投資的比例也非常小。國際旅游島后跟風(fēng)追漲的那部分購房者在這幾年海南樓市調(diào)整期中已得到了消化。

　　綜上所述，無論是資金面還是供求趨勢來看，海南樓市相比較而言風(fēng)險(xiǎn)沒有那么高。海南樓市當(dāng)前突出的問題是普通商品住宅的存量過大，結(jié)構(gòu)性不平衡問題較為突出。今年海南省政府提出“一增一減”的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整思路，目標(biāo)是將普通商品住宅項(xiàng)目的比重從目前的84%降到2017年的70%，同時提升經(jīng)營性房地產(chǎn)的開發(fā)比例。這是切合海南房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際的。我認(rèn)為，要完成省政府調(diào)結(jié)構(gòu)目標(biāo)，一方面要從土地出讓源頭上和入市門檻設(shè)置方面控制普通商品住宅的供應(yīng)量。針對當(dāng)前海南存量房過大、以及閑置土地過多的情況，建議海南暫停普通商品住宅項(xiàng)目土地的供應(yīng)。另一方面，改革或者調(diào)整土地出讓、稅收和金融等制度，盡快出臺相關(guān)優(yōu)惠配套政策，大力引導(dǎo)和扶持經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。
 

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