海南省社科聯(lián)副主席、海南省委決策咨詢小組成員曹錫仁教授認為，海南房地產(chǎn)市場目前在正常軌道上運行。

　　房地產(chǎn)業(yè)界和學界的專家們是如何看待當前的海南房地產(chǎn)市場?就在前兩天，有北京的房地產(chǎn)商直言，海南的房地產(chǎn)商需要備好“過冬棉衣”。但記者采訪發(fā)現(xiàn)，業(yè)界和學界的看法不盡相同。房地產(chǎn)業(yè)界的研究人士認為，當前海南的樓市形勢已是“相當嚴峻”，而學界的專家則表示，目前仍在“正常的軌道上運行”。

　　“目前市場比較嚴峻”

　　“目前海南的房地產(chǎn)市場，我們非常清楚，是比較嚴峻的。”天利(海南)旅游開發(fā)集團的銷售總監(jiān)紀誠22日下午接受深圳商報記者采訪時如此表示。此前，海南萬科營銷部負責人石凱成也表示，現(xiàn)在雖然是傳統(tǒng)上的海南樓市旺季，但目前從市場表現(xiàn)來看，市場相對慘淡。

　　石凱成分析海南各地房價走勢時稱，三亞的房價比較堅挺，主要是三亞作為純旅游度假型城市，消費更多是一種純投資，受調控的影響較小。?？谑鞘≌诘?，更多的是滿足剛需、改善居住的客戶需求，面對的客戶更多是當?shù)氐木用?，受調控影響較大。

　　紀誠認為，海南的房地產(chǎn)市場和其他城市不太一樣，海南的房地產(chǎn)市場大多數(shù)是投資加自住型的，還有一種是養(yǎng)老地產(chǎn)。在目前房地產(chǎn)市場形勢不是特別明朗的情況下，這部分投資房地產(chǎn)的客戶觀望情緒嚴重。“像我們的天利龍騰灣，投資度假的客戶比較多，但在國家調控的大背景下，也受到了一定的影響。對于今年的銷售，我們也只是完成了一部分。”具體到海南房價的走勢，紀誠認為還是要看市場的較終表現(xiàn)。“我們預計，海南的房價經(jīng)過這一輪調控，會有一定的調整。至于較終下調10%還是15%得由市場來決定。目前我們還在看市場的情況，暫時沒有確定是否要采取一些調整策略。”

　　紀誠認為，“現(xiàn)在不能說是寒冬，而應該是一個調整期。相信經(jīng)過這個調整期之后，會是一個理性發(fā)展的市場，而不是泡沫叢生、投機者充斥的市場。”

    “開發(fā)商不要過于樂觀”

　　“很多的開發(fā)商，在我看來，已經(jīng)過于樂觀了。從去年國家進行樓市調控以來，房地產(chǎn)業(yè)到現(xiàn)在事實上已進入了一個寒冬期。”中原地產(chǎn)海南分公司資源管理研究主任黃宏坦言，“現(xiàn)在很嚴峻。”

　　黃宏的判斷來自一系列數(shù)據(jù)。從一級土地市場來看，今年前10個月海南省的土地供應量，均已超過前兩年每年的供應量，達到了265宗。但今年的土地成交宗數(shù)卻大為減少，僅為193宗。“2011年以來，海南的土地供應沒有減少，但土地流拍率急劇增加。今年前10個月的土地流拍量比前兩年的流拍總和還要多13宗。這表明房地產(chǎn)商拿地更為謹慎了。”在二級市場，樓盤的開盤量從9月起開始上升，9月的實際開盤量為15個，10月的實際開盤量達到22個，而11月擬開盤的數(shù)量也在27個。“開盤量猛增，除了季節(jié)的原因之外，更多的新產(chǎn)品爭相入市，也在一定程度上反映開發(fā)商回收資金的要求強烈。”

　　但在成交量上，今年前10個月成交612萬平方米的成績，與去年全年的854.73萬平方米相比，有較大的差距。黃宏認為，前10個月的實際成交量，要比目前所看到的備案數(shù)據(jù)低得多。2009年，海南新開工面積807.48萬平方米，成交560.34萬平方米;2010年，新開工面積1136.12萬平方米，成交854.73萬平方米;今年前10個月新開工615萬平方米，成交612萬平方米。他由此預計，“短期內海南樓市有可能會出現(xiàn)賣不動房的情況，而隨著前兩年新開工項目的陸續(xù)入市，海南未來的供應量將會持續(xù)走高，庫存壓力加大，海南樓市未來前景堪憂。”黃宏認為，海南目前的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出高價無市的格局，大多數(shù)的交易來自?？诘鹊氐闹械投藰潜P，海口供大于求的情況將在年底達到頂峰。隨著“金九銀十”的破滅，意味著?？跇鞘性谀陜然嘏目赡苄圆粡痛嬖?。

　　他還表示，海南的中小開發(fā)商比較多，他們由于對市場缺乏了解，很多在市場策略制定上，大多以老板的個人意愿為主。他們盲目地認為這一輪的調控持續(xù)時間不會太久，所以在價格上采取了堅守的策略。此外，還有一些大開發(fā)商認為，海南的房地產(chǎn)即使降價也賣不動，所以還不如守著。“但現(xiàn)在的真實情況是，市場已經(jīng)慘淡到連客戶上門都沒有。據(jù)我們監(jiān)測到的信息，現(xiàn)在的客戶上門量已經(jīng)減少了90%以上。”

　　他直言，開發(fā)商樂觀的一個前提，是他們在海南開發(fā)房地產(chǎn)的資金成本實在太低。“開發(fā)商較主要的成本是土地，海南這邊很多的土地都是早期拿的，成本很低。由于沒有多大的資金壓力，他們有的寧愿封盤也不賣。”“仍在正常軌道上運行”

　　海南省社科聯(lián)副主席、海南省委決策咨詢小組成員曹錫仁教授21日向記者表示，“海南房地產(chǎn)市場目前在正常軌道上運行，長遠來看是有利于海南經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展的。”

　　曹錫仁認為，在國家限購令的背景下，全國房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)波動，海南的房地產(chǎn)市場雖然不能說逆市飄紅，但總體來看依舊堅挺，“下滑幅度依然不大，在10%～20%左右”。他認為，這個格局“與全國基本一致”。

　　為什么只是小幅下滑呢?曹錫仁認為，主要是因為海南的房地產(chǎn)市場在上世紀90年代以來，長期處于消化泡沫之中，在全國房地產(chǎn)市場高速增長之際，一直處于價格低點。在2009年底傳出國際旅游島概念，迅速引爆了海南房地產(chǎn)市場的增速引擎。“雖然就它自身的價格增長是超常規(guī)的，但這只是初步的啟動?，F(xiàn)在，海南的房價和深圳、杭州、大連、青島相比更是屬于低價位。所以在整個大盤滑落的態(tài)勢下，隨之小幅下滑是很正常的。”

　　曹錫仁表示，海南的房地產(chǎn)還沒有達到它應有的性價比，“這個滑落是有限的，因為海南的房地產(chǎn)嚴格來說沒有大的泡沫。”他表示，海南的房地產(chǎn)雖然也有炒房者，但更大程度上是一種家庭理財方式。海南的房地產(chǎn)分析不能僅僅只看海南本地，因為它的市場70%以上都是面向島外銷售的。曹錫仁表示，在發(fā)展國際旅游島的過程中，必須警惕海南島又成為一個單純的房地產(chǎn)島。“如果沒有其他產(chǎn)業(yè)的支撐，沒有經(jīng)濟社會的全面互動，海南的經(jīng)濟肯定是不健康的。”

　　“目前海南房地產(chǎn)市場的房價回調是有利于長遠發(fā)展的。”海南產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究院院長李仁君教授在接受記者采訪時表示，在全國房地產(chǎn)調控的大背景下，海南不可能獨善其身，但海南在做好保障性住房的前提下發(fā)展高端旅游地產(chǎn)，目前的調控影響也不會太大。“海南如何來應對這個問題?我覺得也不用過于擔心。畢竟海南定位于國際旅游島，它有著獨特的自然資源和發(fā)展前景。”李仁君如此說。

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