住房是民生，房市穩(wěn)定、房?jī)r(jià)穩(wěn)定，老百姓才有可能通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題，住房市場(chǎng)化改革的根本目標(biāo)才能實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)一頭連著投資、信貸等影響宏觀經(jīng)濟(jì)走向的重要指標(biāo)，一頭連著建材、裝修等許多上下游產(chǎn)業(yè)，牽一發(fā)而動(dòng)全身。展望下半年，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，面臨著如何既遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、使普通老百姓能購(gòu)得起房，又兼顧投資增速和上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展、防止因樓市調(diào)控影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等“兩難”問(wèn)題。

房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)有待確認(rèn)，應(yīng)堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖

近4個(gè)月來(lái)，隨著新一輪樓市調(diào)控政策逐漸落實(shí)，調(diào)控的效果逐漸體現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比與上月持平。在北京、上海、廣州等一線城市，新項(xiàng)目以較低價(jià)格開(kāi)盤(pán)入市，二手房議價(jià)空間不斷加大，都顯示出經(jīng)過(guò)一段“量跌價(jià)滯”后，一直堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了松動(dòng)跡象。

但是，國(guó)家發(fā)改委剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份36個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.61%。為此，國(guó)家發(fā)改委提醒：從7月份的房?jī)r(jià)變化看，各地應(yīng)繼續(xù)做好穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作。

“在成交量持續(xù)近半年低迷后，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，但房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)還需要今后幾個(gè)月進(jìn)一步確認(rèn)。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一告訴記者，應(yīng)該繼續(xù)落實(shí)好國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的一系列政策。

高房?jī)r(jià)、高泡沫的房地產(chǎn)發(fā)展模式，既不利于普通老百姓通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題，也不利于房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，樓市調(diào)控勢(shì)在必行。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)大量居民需要改善住房條件，更需要房地產(chǎn)體現(xiàn)消費(fèi)品的特性。以遏制投機(jī)、遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、增加普通商品房供應(yīng)為目標(biāo)的本輪樓市調(diào)控符合我國(guó)的實(shí)際情況。

針對(duì)市場(chǎng)上關(guān)于樓市調(diào)控政策有可能松動(dòng)的傳聞，有關(guān)部門(mén)公開(kāi)表示，樓市調(diào)控的各項(xiàng)政策不會(huì)動(dòng)搖。盡管調(diào)控面臨一系列“兩難”問(wèn)題，政府此次堅(jiān)持樓市調(diào)控的決心和信心十分堅(jiān)定。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，持續(xù)近半年的成交低迷將導(dǎo)致四季度房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況逐漸趨緊，降價(jià)促銷(xiāo)的動(dòng)力會(huì)不斷增強(qiáng)，一線城市房?jī)r(jià)可能繼續(xù)震蕩下行。這一輪市場(chǎng)調(diào)整現(xiàn)在只是剛剛開(kāi)始，調(diào)控政策的效果還將進(jìn)一步顯現(xiàn)。

調(diào)控目的是減少經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，短期緊縮政策應(yīng)與長(zhǎng)期制度改革結(jié)合

在北京搞了多年裝修的工長(zhǎng)李廣生較近很清閑，往年七八月份是家庭裝修的旺季，他一般都要同時(shí)盯五六個(gè)項(xiàng)目，今年卻只有3個(gè)項(xiàng)目在做?！拜^近人們不購(gòu)房，裝修活兒就少了很多。”李廣生說(shuō)，“只有在2008年的時(shí)候碰到過(guò)這樣的情況。”

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的逐步落實(shí)，樓市調(diào)控對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的影響也逐漸體現(xiàn)出來(lái)。李廣生的清閑，恰恰是這種影響在微觀層面的體現(xiàn)。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)近期在一份報(bào)告中建議有關(guān)部門(mén)和地方政府密切關(guān)注市場(chǎng)走勢(shì)，給已出臺(tái)政策發(fā)揮作用的時(shí)間和空間，特別要考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目因建設(shè)周期而客觀形成的某些政策滯后效應(yīng)，并提出“目前暫不宜推出新的緊縮性政策”。

實(shí)際上，記者在這份報(bào)告原文中看到，中房協(xié)特別強(qiáng)調(diào)對(duì)“國(guó)十條”的落實(shí)，要進(jìn)一步加強(qiáng)政策落地的監(jiān)督、檢查和問(wèn)責(zé)，尤其要對(duì)那些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市實(shí)行監(jiān)控，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控的初步成果。

“調(diào)控的目標(biāo)不是打壓市場(chǎng)，而是要促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。我們認(rèn)為，應(yīng)該充分觀察新政落實(shí)后的實(shí)際效果，再根據(jù)實(shí)際情況決定政策調(diào)整的方向。”朱中一告訴記者，“我們建議暫緩出臺(tái)新的緊縮政策，決不是要求政策松動(dòng)，而是希望加強(qiáng)政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，以穩(wěn)定市場(chǎng)各方的預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。同時(shí)，將不利影響降到較低程度，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。”

國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人前不久也強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前市場(chǎng)觀望情緒仍然比較嚴(yán)重，要繼續(xù)跟蹤市場(chǎng)下一步走勢(shì)，適時(shí)把握好政策方向和力度。從近期各部門(mén)出臺(tái)的一些調(diào)控政策看，大多是對(duì)“國(guó)十條”中既有政策的細(xì)化和落實(shí)。顯然，抓緊落實(shí)現(xiàn)有政策并觀察效果，成為當(dāng)前調(diào)控的主要方向。

“任何形式的房地產(chǎn)調(diào)控政策都以抑制泡沫、防止對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)帶來(lái)過(guò)大沖擊為目標(biāo)，從而避免泡沫崩潰引發(fā)的經(jīng)濟(jì)震蕩，至少以不傷害經(jīng)濟(jì)為底線。”巴曙松說(shuō)，“房地產(chǎn)調(diào)控本身是要減少而不是增加經(jīng)濟(jì)波動(dòng)?！?p>專(zhuān)家普遍認(rèn)為，要破解房地產(chǎn)調(diào)控面臨的“兩難”問(wèn)題，當(dāng)務(wù)之急并不是繼續(xù)出臺(tái)更多短期的緊縮政策，而是在落實(shí)當(dāng)前短期樓市調(diào)控政策的同時(shí)，更加注重長(zhǎng)期制度建設(shè)。如改革和完善土地招拍掛制度，改變單純“價(jià)高者得”的土地供應(yīng)模式。研究改革和地方分稅制，改變地方財(cái)政過(guò)度依賴(lài)土地出讓收入的狀況。探索如何將差別化信貸政策常態(tài)化，通過(guò)經(jīng)濟(jì)杠桿引導(dǎo)人們的住房消費(fèi)觀念和企業(yè)的生產(chǎn)方式。加緊研究房地產(chǎn)稅制改革，加快編制房地產(chǎn)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

房地產(chǎn)投資下降并不可怕，保障房建設(shè)是保民生與保增長(zhǎng)的較佳結(jié)合點(diǎn)

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況看，7月份投資情況出現(xiàn)了明顯變化。當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資4118億元，同比增長(zhǎng)33%，環(huán)比6月份的5830億元，下降約30%。同時(shí)，房屋銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額也繼續(xù)大幅下滑，上半年各地土地供應(yīng)計(jì)劃完成情況也不容樂(lè)觀。

在房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，由于開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的預(yù)期有所下降，房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)下滑將很難避免。人們擔(dān)心，投資增速下滑將對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行產(chǎn)生影響，甚至有可能使經(jīng)濟(jì)陷入“二次探底”。這種可能性有多大，又該如何應(yīng)對(duì)？

“現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資增幅并不低，不應(yīng)該用房地產(chǎn)投資下跌來(lái)嚇唬人?！?中國(guó)改革基金會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱表示，房地產(chǎn)投資增幅從今年較高的38%下跌到目前的水平，即使再下跌幾個(gè)百分點(diǎn)，也是回歸正常增長(zhǎng)的表現(xiàn)。宏觀調(diào)控的意義在于把經(jīng)濟(jì)從趨于過(guò)熱的水平拉回到相對(duì)平穩(wěn)的水平。樊綱表示，房地產(chǎn)投資有所下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行而言是積極的、正面的，既有利于市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)，又防止出現(xiàn)大的泡沫。

巴曙松也認(rèn)為，樓市調(diào)控使經(jīng)濟(jì)陷入“二次探底”的可能性很小。頭先，本輪房地產(chǎn)調(diào)控主要是指向泡沫較明顯的一線城市，而不是一刀切地打壓整個(gè)行業(yè)。其次，我國(guó)處于城市化加快發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期前景仍然良好，調(diào)控不會(huì)改變整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的趨勢(shì)。

專(zhuān)家認(rèn)為，今后幾年大規(guī)模的保障性住房建設(shè)，將對(duì)沖商品房投資的減少，從而能保證穩(wěn)定的項(xiàng)目開(kāi)工量，發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)上下游行業(yè)的帶動(dòng)作用。這將成為避免經(jīng)濟(jì)“二次探底”的重要前提，成為保民生與保增長(zhǎng)的較佳結(jié)合點(diǎn)。

今年全國(guó)共將新增各類(lèi)保障性住房700余萬(wàn)套，如果按平均每套60平方米匡算，全年新開(kāi)工面積總計(jì)將達(dá)到4.2億平方米。據(jù)此估算，今年新增房地產(chǎn)投資將達(dá)到2.3萬(wàn)億元，超過(guò)2009年的1.9萬(wàn)億元。巴曙松說(shuō)，政府應(yīng)該持續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)，使之成為房地產(chǎn)行業(yè)抵抗周期性波動(dòng)的緩沖器。朱中一表示，在督促地方完成保障房建設(shè)任務(wù)的同時(shí)，應(yīng)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商保持一定的投資規(guī)模及開(kāi)工量。建議銀行在嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策的同時(shí)，繼續(xù)支持住房建設(shè)信貸。政府應(yīng)創(chuàng)造條件開(kāi)辟多融資渠道，改變企業(yè)過(guò)度依賴(lài)銀行信貸的現(xiàn)狀，盡快研究開(kāi)放金融市場(chǎng)，包括投資基金、房地產(chǎn)信托、企業(yè)債券、股權(quán)融資等，并完善相關(guān)制度。