近日，李嘉誠(chéng)129億港元抄底英國(guó)倫敦的綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目，至此，其近年在英國(guó)的投資總額已超過300億英鎊(折合3720億港元)。李超人的一舉一動(dòng)歷來(lái)被投資者視為參考指南，而據(jù)仲量聯(lián)行較新研究報(bào)告稱，2013年倫敦吸引中國(guó)房地產(chǎn)投資者的投資總額達(dá)到21億美元，而在2012年，這個(gè)數(shù)字僅為2億美元。去年另一個(gè)吸引較多中國(guó)資本進(jìn)駐的市場(chǎng)是美國(guó)，吸金額高達(dá)29億美元。在亞太地區(qū)，投資者頭選市場(chǎng)為澳大利亞和新加坡，分別吸引7億美元和10億美元資金。

　　值得一提的是，作為去年的“黑馬”，無(wú)論是出海建房的中國(guó)開發(fā)商、還是出海搶房的個(gè)人投資者，馬來(lái)西亞都成為海外投資占比的市場(chǎng)，高達(dá)37%，而突如其來(lái)的“馬航事件”是否會(huì)波及在馬來(lái)西亞布局的中國(guó)房企？小投資者們還會(huì)一如去年那樣滿腔熱情赴馬置業(yè)？

　　中國(guó)投資者海外住宅投資的國(guó)家

　　A去年英美市場(chǎng)吸引中國(guó)資本較多

　　日前，仲量聯(lián)行舉行2014海外房地產(chǎn)投資媒體見面會(huì)，給出了一組數(shù)據(jù)：當(dāng)前中國(guó)海外商業(yè)地產(chǎn)投資正呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，2013年中國(guó)海外商業(yè)房地產(chǎn)投資總額達(dá)76億美元；而2012年和2011年的這一數(shù)字分別為33億美元和29億美元。

　　2013年，英國(guó)和美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引中國(guó)資本較多，其中英國(guó)由2012年13億美元上升至23億美元，而美國(guó)由2012年2.64億美元飆升至31億美元。在亞太地區(qū)，中國(guó)對(duì)外商業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中在澳大利亞和新加坡兩個(gè)市場(chǎng)，分別吸引了7億美元和10億美元資金。相比之下，2012年，澳大利亞吸引的中國(guó)資本僅為2.09億美元，而新加坡無(wú)中國(guó)資本進(jìn)駐商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　紐約和倫敦成為全球吸引中國(guó)資本較多的城市。2013年中國(guó)投資者在紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資額達(dá)29億美元，在倫敦的投資總額為21億美元。

　　仲量聯(lián)行國(guó)際資本集團(tuán)中國(guó)區(qū)總監(jiān)夏飏飏預(yù)計(jì)，2014年中國(guó)投資者在海外商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總投資額有望突破100億美元大關(guān)。

　　B中國(guó)投資者謀求開拓新的國(guó)際市場(chǎng)

　　早期中國(guó)房企的海外投資，僅著眼于紐約、倫敦、新加坡等英語(yǔ)區(qū)國(guó)家的全球核心城市，主要是看重這些地區(qū)市場(chǎng)透明度高，中國(guó)人口密度也。而由于回報(bào)率更高等因素，中資已經(jīng)逐步向全球的二線市場(chǎng)滲透。

　　2013年，在商業(yè)房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)中，辦公樓市場(chǎng)繼續(xù)成為中國(guó)海外商業(yè)房地產(chǎn)投資者的頭選資產(chǎn)類別，占其總交易額的85%。同時(shí)，中國(guó)海外商業(yè)房地產(chǎn)投資者對(duì)商鋪和酒店市場(chǎng)以及住宅土地開發(fā)的興趣不斷增長(zhǎng)，綠地集團(tuán)近期收購(gòu)倫敦Ram啤酒廠地塊以及大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)決定在倫敦“九榆樹地區(qū)”新建一個(gè)酒店和住宅綜合體項(xiàng)目便是例證。

　　C私人投資者普遍接受當(dāng)前略低的回報(bào)

　　“多數(shù)亞洲、歐洲和大洋洲國(guó)家的超級(jí)富豪在海外投資時(shí)優(yōu)先考慮購(gòu)購(gòu)北美物業(yè)，其次為歐洲物業(yè)。”太平戴維斯發(fā)布較新報(bào)告中指出，直接持有成熟區(qū)域房產(chǎn)猶如“避風(fēng)港”，頗受私人投資者追捧。值得注意的是，中國(guó)、新加坡和俄羅斯是僅有的作為新興經(jīng)濟(jì)體卻擁有較高房產(chǎn)投資額的幾個(gè)國(guó)家。

　　太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可表示，私人投資者在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資更放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，因此普遍可以接受當(dāng)前略低的，認(rèn)為海外房地產(chǎn)投資比其他類型的投資更容易把控。

　　簡(jiǎn)可表示：“目前，大部分的中國(guó)私人財(cái)富在海外市場(chǎng)的投資仍主要集中在市場(chǎng)成熟的英語(yǔ)國(guó)家，如英國(guó)、加拿大、美國(guó)和澳大利亞。而在這些市場(chǎng)的機(jī)遇被充分挖掘后，投資區(qū)域有望擴(kuò)展到歐洲大陸和新興亞太市場(chǎng)。”

　　專家建議

　　美國(guó)澳洲正處于

　　投資“機(jī)遇之窗”

　　在大量中國(guó)資金投向海外的趨勢(shì)下，投資者較關(guān)注的無(wú)疑是哪些國(guó)家的房地產(chǎn)目前較值得投資。高力國(guó)際華南區(qū)董事總經(jīng)理林國(guó)東表示：“從房地產(chǎn)的市場(chǎng)周期來(lái)看，美國(guó)和澳洲正處于‘機(jī)遇之窗’時(shí)期，目前投資環(huán)境較好。”

　　林國(guó)東解釋：境外國(guó)家為了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，會(huì)制定吸引外資的政策，這一時(shí)期被稱為“機(jī)遇之窗”，也是黃金機(jī)遇期，就那么幾年。而當(dāng)熱錢大量涌入影響到當(dāng)?shù)氐拿裆鷨栴}時(shí)，移民及外資政策就會(huì)收緊，防止熱錢推高樓價(jià)。因此境外的投資往往具有周期性。像新加坡，前幾年海外人士到新加坡購(gòu)房很火，去年新加坡就專門針對(duì)國(guó)外購(gòu)房者提高了印花稅，現(xiàn)在新加坡就不值得投資了，加拿大的情況也一樣。

　　從目前來(lái)看，美國(guó)及澳大利亞均處于房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)周期中。美國(guó)的一線城市的房地產(chǎn)處于谷底反彈階段，短期內(nèi)升值空間大。林國(guó)東向記者介紹，以綠地集團(tuán)開發(fā)的洛杉磯大都會(huì)項(xiàng)目為例，一人購(gòu)房可全家獲得美國(guó)綠卡。這一政策無(wú)疑對(duì)海外投資者有著巨大吸引力。

　　而澳大利亞的情況與美國(guó)類似，其目前對(duì)海外資金呈開放態(tài)度，只要投資額度達(dá)到500萬(wàn)澳元（約合3000萬(wàn)元人民幣），即可無(wú)條件投資移民。雖然目前澳大利亞的房地產(chǎn)價(jià)格處于歷史較高時(shí)期，但林國(guó)東仍然認(rèn)為這一地區(qū)升值空間巨大。

　　而在傳統(tǒng)的歐美發(fā)達(dá)國(guó)家中，英國(guó)以及加拿大的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)而言已經(jīng)進(jìn)入了增速放緩期，兩國(guó)也均在不同程度上收緊了投資政策。這兩個(gè)地區(qū)雖然從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)仍然處于升值通道，但目前并不處在較佳投資窗口。

　　至關(guān)注

　　1馬航事件給樓市潑冷水？

　　2013年，碧桂園在馬來(lái)西亞的樓盤勁銷百億，令眾多發(fā)展商眼紅手熱，跟風(fēng)者不絕。由于歷史淵源、飛機(jī)航程只需4公里等原因，發(fā)展商對(duì)廣東人到馬來(lái)西亞投資移民置業(yè)一致看好。然而，今年發(fā)生了馬航370航班“失聯(lián)”事件，同創(chuàng)房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，這一事件將大大打擊廣東人去馬來(lái)西亞旅游、置業(yè)的信心。“估計(jì)1-2年內(nèi)難以恢復(fù)。”

　　但仲量聯(lián)行國(guó)際資本集團(tuán)亞太區(qū)總監(jiān)AlistairMeadows認(rèn)為，這是單獨(dú)性的事件，并沒有改變馬來(lái)西亞本身的投資環(huán)境。去年中國(guó)投資者在海外40億美元的住宅地產(chǎn)開發(fā)中，37%都投向了馬來(lái)西亞市場(chǎng)，而緊隨其后的是馬來(lái)西亞的鄰居新加坡，占到了26%。他樂觀地認(rèn)為：馬航事件帶來(lái)的影響有限，理由是資本會(huì)流向有錢賺的地方。隨著時(shí)間的推移，國(guó)人投資將不會(huì)排斥馬來(lái)西亞市場(chǎng)。

　　世聯(lián)行CEO朱敏卻持反對(duì)觀點(diǎn)，“馬航事件肯定會(huì)有影響，現(xiàn)在進(jìn)入馬來(lái)西亞的開發(fā)企業(yè)就那么幾個(gè)，我估計(jì)短期內(nèi)銷售業(yè)績(jī)會(huì)受到影響。”

　　的確，這種影響短期內(nèi)恐無(wú)法避免。去年因單盤成交超過100億元而成為馬來(lái)西亞房地產(chǎn)開發(fā)商的碧桂園，在馬航事件發(fā)生后，3月10日到3月31日，其股價(jià)就從4.11港元跌到了3.24港元，降幅達(dá)21%。盡管股價(jià)下跌的原因有很多，但馬航事件的影響顯然也是其中一個(gè)不可忽略的因素。日前，有房企人士更透露說：原計(jì)劃的馬來(lái)西亞住宅項(xiàng)目推售時(shí)間恐怕要無(wú)限期押后。

　　地產(chǎn)專家趙卓文提醒，2014年碧桂園在馬來(lái)西亞或許不會(huì)像2011年的星河灣在鄂爾多斯那么糟糕。“然而，2014年的國(guó)際房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)并不會(huì)比國(guó)內(nèi)低。這是我們都要警覺的事情。”

　　2跟著李超人抄底倫敦房產(chǎn)？

　　日前，李嘉誠(chéng)旗下和黃獲批在倫敦發(fā)展涉及達(dá)10億英鎊(約129億港元)的綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目。資料顯示，連綠地集團(tuán)今年1月份也豪砸12億英鎊投建倫敦住宅項(xiàng)目。

　　去倫敦購(gòu)房真的很有錢景嗎？上月，英國(guó)主要提供按揭貸款的主流銀行之一哈里法克斯的調(diào)查顯示，英國(guó)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭在加速。據(jù)該行調(diào)查，房?jī)r(jià)2月上漲了2.4%，這是自2007年10月以來(lái)房?jī)r(jià)較快的增幅。英國(guó)大部分地區(qū)房?jī)r(jià)都在上升，漲幅較快的是倫敦，2月份房屋套均價(jià)格上升13.8%至41.4萬(wàn)英鎊。

　　據(jù)了解，由于各國(guó)富人競(jìng)相來(lái)倫敦購(gòu)房，讓英國(guó)建筑商偏向發(fā)展高端房地產(chǎn)，以致低端住宅供給缺口加劇，英國(guó)樓市有失控之虞。記者注意到，按照倫敦市政府的規(guī)定，海外房企在倫敦開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，須留出一部分作為“廉價(jià)房”以解決當(dāng)?shù)氐褪杖肴后w住房。“中國(guó)購(gòu)家花幾百萬(wàn)購(gòu)的房子，本地人僅花幾分之一就能購(gòu)到，放售、出租會(huì)不會(huì)有難度？”有專家稱。

　　另一個(gè)值得注意的是，從2015年4月起，外國(guó)人出售英國(guó)的房產(chǎn)，增值部分要交稅。

　　2013年全球吸引中國(guó)海外商業(yè)房地產(chǎn)投資額較多的六大城市

　　城市名　來(lái)自中國(guó)的投資額(單位：百萬(wàn)美元)

　　美國(guó)紐約2936

　　英國(guó)大倫敦2154

　　新加坡953

　　澳大利亞悉尼423

　　英國(guó)曼徹斯特245

　　中國(guó)香港220

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