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十八屆三中全會之后房地產(chǎn)走勢猜想

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天來源：瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 815 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　11月9日，萬眾矚目的十八屆三中全會在北京正式拉開帷幕。由于會議關(guān)乎中國改革，是全面深化改革的總體部署，因此，全國甚至全世界都進入了“三中全會時間”，關(guān)于三中全會的所有消息都會引發(fā)輿論聚焦，而牽一發(fā)而動全身的房地產(chǎn)調(diào)控政策的未來走勢，更是成為其中備受關(guān)注的對象：千呼萬喚的樓市調(diào)控“長效機制”能否如約而至？房地產(chǎn)限購政策是否會逐步取消？房產(chǎn)稅會不會擴容？小產(chǎn)權(quán)房將走向何方？是否將允許集體土地入市……這一系列問題引發(fā)了各界的猜想和解讀。

　　調(diào)控“長效機制”將建立？

　　1998年實行住房制度改革以后，房地產(chǎn)市場迎來了高速發(fā)展時期，但同時也帶來了房價上漲過快等一系列問題，2003—2013這十年間，政府雖先后多次對樓市進行調(diào)控，限購、限貸等政策被用到了有效，但效果總是不盡如人意。在這種情況下，人們開始考量調(diào)控政策延續(xù)性，期待樓市能夠建立調(diào)控的長效機制。

　　10月初，住建部等部門對多地樓市進行調(diào)研，收集相關(guān)信息，業(yè)內(nèi)人士認為，此舉意味著，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制正在加快建立。

　　10月29日，中共總書記在主持政治局學(xué)習(xí)時強調(diào)，只有堅持市場化改革方向，才能充分激發(fā)市場活力，滿足多層次住房需求。要總結(jié)我國住房改革發(fā)展經(jīng)驗，借鑒其他國家解決住房問題的有益做法，深入研究住房建設(shè)的規(guī)律性問題，加強頂層設(shè)計，加快建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系。

　　這次講話，為未來樓市調(diào)控的長效機制奠定了方向，外界也據(jù)此分析，房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機制呼之欲出。再加上近期樓市冷熱不均，熱點城市進一步沸騰，給房地產(chǎn)調(diào)控提出了新的挑戰(zhàn)，更加劇了市場對調(diào)控長效機制建立的心理預(yù)期。

　　對此，有權(quán)威人士透露，目前，樓市長效機制尚處于研究階段，但僅是一個建議，不過建立房地產(chǎn)市場的長效機制已經(jīng)形成一種共識，但這種共識與確定建立長效機制之間還有段距離。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，房地產(chǎn)發(fā)展長效機制應(yīng)該以法律、經(jīng)濟、金融、財經(jīng)、稅收的市場手段為主。他認為，今年或明年短期之內(nèi)很難形成“房地產(chǎn)發(fā)展長效機制方案”。

　　限購政策將取消？

　　新一屆政府就任以來，在多個領(lǐng)域強調(diào)了市場化、規(guī)范化的思路，再加上樓市長效機制的醞釀，有人猜測，這是否意味著以限購、限價為代表的短期行政手段迅速退出市場？對此，業(yè)內(nèi)分析人士認為，當(dāng)前行政手段不具備大規(guī)模退出房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域的條件。

　　在第四季度的開頭，樓市調(diào)控壓力不減反增。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，10月份，全國百城新建住宅平均價格為10685元/平方米，環(huán)比9月上漲1.24%，且自2012年6月以來連續(xù)第17個月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴大0.17個百分點。

　　從目前來看，各地方年初定下的樓市調(diào)控目標(biāo)恐怕大多將難以實現(xiàn)，因此，此時不宜對限購政策進行松綁。

　　此外，繼9月份多個城市收緊限購政策之后，10月份以來，又有部分城市開始重新向市場傳遞調(diào)控信息，如深圳推出深八條，從二套頭付以及利率方面對房地產(chǎn)市場施加影響；北京出臺以“自住型商品房”政策為核心的“京七條”、上海新近推出的“滬七條”等，這無疑是政府主管部門行政干預(yù)樓市的又一次升級，也從側(cè)面說明，短期內(nèi)限購等行政手段不會退出樓市。

　　事實上，梳理近幾個月來高層專業(yè)及有關(guān)部委人士公開表態(tài)，并沒有關(guān)于政策松綁的說法。“房地產(chǎn)調(diào)控長效機制推出意味著現(xiàn)有政策松綁，更多是外界的一廂情愿。”一位專家表示。

　　競合地產(chǎn)董事長王東表示，由于房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建立是漸進的過程，相應(yīng)的，以“限購”為代表的行政手段退出，也應(yīng)是漸進的過程。否則，在缺乏有效替代政策的情況下，大規(guī)模放開限購，必然會引起市場的反彈。因此，即使樓市調(diào)控的長效機制能夠出臺執(zhí)行，但仍然無法完全取代行政調(diào)控對于房價的控制作用，預(yù)計在一段時間之內(nèi)，行政手段與長效機制還將并存。

　　房產(chǎn)稅將擴容？

　　盡管“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點”的字眼不斷出現(xiàn)在各類政府會議和文件中，今年以來，多部委在多次會議上也做出過上述表述，但鮮見實質(zhì)性進展。然而，是囊機構(gòu)及高校學(xué)者均認為，房產(chǎn)稅改革試點擴容是大勢所趨。

　　據(jù)了解，相關(guān)部門已對房地產(chǎn)調(diào)控長效機制進行過多輪探討，有關(guān)報告數(shù)易其稿。從現(xiàn)已披露的信息不難看出，一些基礎(chǔ)性政策措施有可能長期化運行。今年年初開始，已經(jīng)有一些城市陸續(xù)將房產(chǎn)稅試點方案上報，雖有部分方案被退回修改，但房產(chǎn)稅試點擴圍已是大勢所趨。

　　8月28日，國家發(fā)改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉向全國人大常委會作報告時，雙雙均提到“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”。

　　國務(wù)院發(fā)展研究此前發(fā)布的引發(fā)市場熱議的“383”改革方案中也提到，要擴大房產(chǎn)稅試點范圍，盡快完善相關(guān)制度，一定過渡期后全面推開，并明確為區(qū)縣級政府主體稅。

　　雖然“適時擴大房產(chǎn)稅改革試點范圍”的方向已明，但鑒于重慶、上海兩地房產(chǎn)稅試點影響有限的現(xiàn)實，不少業(yè)內(nèi)人士呼吁，新一批房產(chǎn)稅試點方案應(yīng)有所不同，不僅需提高稅率，也應(yīng)擴大征收范圍，盡快明確房產(chǎn)稅面向存量房征收的長遠目標(biāo)。

　　小產(chǎn)權(quán)房或迎來破題契機？

　　長期以來，小產(chǎn)權(quán)房處境尷尬，它是在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同房管局也不會給予備案。十八屆三中全會的召開，讓這一歷史問題再次進入公眾視野。

　　據(jù)國土資源部不完全統(tǒng)計，2007年以前，全國小產(chǎn)權(quán)房的面積累計高達66億平方米。另據(jù)國土資源部抽樣調(diào)查顯示，目前在北京、天津、成都、西安、武漢、南京、濟南、鄭州、廣州、深圳等地，均已建起大量的小產(chǎn)權(quán)房。

　　早在2011年，國務(wù)院就成立了由國土部和住建部牽頭組成的小產(chǎn)權(quán)房清理小組，但清理工作卻一直難有進展。在國研“383”方案列舉的八個改革中，土地改革位列第三。按照國研的設(shè)想，隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市，相應(yīng)收縮政府征地范圍，逐步減少直至取消非公益性用地的劃撥供應(yīng)。在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對已經(jīng)形成的小產(chǎn)權(quán)房，按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史問題。據(jù)此，有分析人士認為，小產(chǎn)權(quán)房或?qū)⒂瓉砥祁}契機。

　　目前，小產(chǎn)權(quán)房問題已經(jīng)十分突出，而高房價刺激下，小產(chǎn)權(quán)房新增面積不斷出現(xiàn)，這些因素要求政府不能久拖不決，由于小產(chǎn)權(quán)房滿足了中低收入的住房需求，天然占有道義優(yōu)勢，轉(zhuǎn)正很容易獲得多方支持。因此，一個合理的解決方案受到各方期待。

　　不過，阻力依然存在，經(jīng)濟學(xué)者馬光遠指出，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”難度非常大，因為涉及土地的問題、城鄉(xiāng)二元的問題、農(nóng)民土地的收益問題，包括地方政府對于土地與市場的壟斷問題等，矛盾非常大，問題非常多。

　　農(nóng)村集體土地有望入市？

　　《經(jīng)濟學(xué)人》日前刊文指出，在十八屆三中全會上，中國所面臨的經(jīng)濟問題中，土地改革是較重要的，沒有比土地改革顯得更為重要的事情了。確實，一系列行政調(diào)控手段的實施，加劇了房地產(chǎn)市場的供需矛盾，也讓農(nóng)村集體土地入市納入了土地改革的啟動范疇。

　　“十八大”及“兩會”以來，新一屆政府不斷向市場釋放改革信號，近日受到普遍關(guān)注的國研“383”改革方案提出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場。隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市，相應(yīng)收縮政府征地范圍，逐步減少直至取消非公益性用地的劃撥供應(yīng)。

　　事實上，全國已有成都、重慶、廣州等多個城市正在探索農(nóng)村集體土地入市。但由于層面擔(dān)心集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)會造成農(nóng)民大量失地，形成社會的不穩(wěn)定因素，因此，雖然在廣泛征求意見，并有意在全國展開試點，但消息人士稱“十八屆三中全會上土地制度變革尚難破局”。

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