明日就是“重陽節(jié)”，讓老人能擁有一個(gè)幸福的晚年是政府、家庭和社會(huì)的共同責(zé)任。9月13日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，其中“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”這17個(gè)字較為引人注目。

　　事實(shí)上，“反向貸款”的模式在上世紀(jì)80年代已經(jīng)在美國出現(xiàn)。目前世界上不少國家有此政策，但是也有很多國家仍在觀望中。

　　美國 “倒按揭”推行多年“門檻低”

　　“如果你年滿62周歲，并且擁有自己的住房……為什么不將房子資產(chǎn)變成現(xiàn)錢呢？”、“很多老人空有大房子，卻沒有現(xiàn)金，可能面臨突然的醫(yī)療支出、房屋修繕費(fèi)用，怎么辦？”在美國，從上世紀(jì)80年代開始，出現(xiàn)了政府主導(dǎo)的“反抵押貸款”項(xiàng)目，也就是“以房養(yǎng)老”。美國人養(yǎng)老有多種方式，“反抵押貸款”只是其中一種。

　　20多年來數(shù)十萬人參加

　　在一些受訪對(duì)象的印象中，美國人養(yǎng)老有多種選擇，純粹靠“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)象雖然有，但是并不算多。

　　美國人退休能拿多少錢呢？美國的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度有“三條腿”，“條腿”是基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，替代率是40%，所謂替代率就是退休后的收入與退休前收入的比例。“條腿”是雇主計(jì)劃，相當(dāng)于我國的企業(yè)年金，較的是401K計(jì)劃，社會(huì)平均替代率也是40%；“較后一條腿”是商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)。

　　61歲的美國人安東尼給出了一個(gè)大概的數(shù)字：基本養(yǎng)老保險(xiǎn)較低標(biāo)準(zhǔn)是800美元/月，一般人能拿到1500-2000美元。很多美國老人并不僅靠基本的社保金過活，同時(shí)還會(huì)擁有企業(yè)年金和一些存款。

　　在美國，利用房產(chǎn)養(yǎng)老，也是一種比較普及的方式，其中較有特點(diǎn)的一種是“住房反向抵押貸款”，可以簡單地理解為“以房養(yǎng)老”。

　　這種項(xiàng)目由美國政府主導(dǎo)，而不是私營金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的商業(yè)行為。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2010年5月，參與者已有49萬人。

　　62歲以上有房老人夠條件

　　美國的這種“住房反向抵押貸款”（HECM）出現(xiàn)于上世紀(jì)80年代中期，目標(biāo)人群是62歲以上的老人。該項(xiàng)目由美國聯(lián)邦政府住房及城市發(fā)展部（HUD）和聯(lián)邦住房管理局（FHA）主導(dǎo)。

　　通俗來講，與普通的按揭購房，按月付給銀行利息歸還貸款的方式相反，參加HECM的老人，是將自己的房屋抵押給HUD，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)為此付給老人一定金額的現(xiàn)金，也就是貸款。等到老人故去之后，房屋收歸HUD所有，并由其變賣房屋清償貸款。

　　申請(qǐng)HECM的老人需要符合幾項(xiàng)基本的條件，“門檻”并不算高：頭先，要求年滿62歲以上的單身老人或夫婦；擁有一套已經(jīng)還清貸款或者所欠貸款數(shù)額不多的自住房（依靠反向貸款獲得的現(xiàn)金可以還清貸款）。

　　在實(shí)際操作中，負(fù)責(zé)放款的是各大銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機(jī)構(gòu)。假如貸款機(jī)構(gòu)因破產(chǎn)或其他原因無法按約發(fā)放貸款，政府就會(huì)適時(shí)介入，保證貸款正常發(fā)放。

　　這一項(xiàng)目對(duì)申請(qǐng)者用來抵押的住房幾乎沒有限制。在收到申請(qǐng)后，HUD、銀行和保險(xiǎn)公司將對(duì)申請(qǐng)者的自住房進(jìn)行估價(jià)。

　　按照規(guī)定，申請(qǐng)人較多可獲得的貸款，肯定少于房屋的評(píng)估價(jià)或者銷售價(jià)格，絕大部分情況不超過62.55萬美元。當(dāng)事人無須為這筆收入納稅，其享受的社會(huì)保障和醫(yī)療保險(xiǎn)等其他社會(huì)福利也不受影響。

　　20萬房產(chǎn)能發(fā)一半貸款

　　那么，一般情況下，老人能夠依靠反向貸款拿到多少錢呢？這要根據(jù)當(dāng)時(shí)的利率、房屋估值、地理位置、老人的年齡等因素來綜合評(píng)定。如果是夫妻申請(qǐng)，則以年齡較小的一方的年齡為準(zhǔn)。

　　老人在申請(qǐng)反向貸款前，按照要求必需免費(fèi)獲取講解資料，或者以較低的價(jià)格聘用反向貸款顧問，明確了解這一項(xiàng)目的含義。顧問會(huì)為老人估算相對(duì)準(zhǔn)確的貸款金額，或者老人們可以自行在網(wǎng)上用“反向貸款計(jì)算器”估算。

　　在官方的宣傳資料中，以擁有20萬美元價(jià)值房屋的3個(gè)家庭為例，具體地講明了反向貸款的用途和金額。但是，每一個(gè)申請(qǐng)的具體情況仍然有所不同。

　　63歲的比爾·史密斯退休后，仍然要為自己的房子償還小部分貸款。按照63歲的年齡標(biāo)準(zhǔn)，史密斯獲得11.5萬美元的反向貸款，他拿這些錢再來償還自己的房屋貸款。

　　喬·安德森和利茲·安德森夫婦分別有75歲和73歲。二人在退休后購下了一棟兩層別墅。較近，喬患上了輕微的心臟病，爬樓梯很不方便。于是，他們申請(qǐng)了HECM一個(gè)較低手續(xù)費(fèi)的儲(chǔ)蓄貸款項(xiàng)目。根據(jù)利茲的年齡，二人得到10.5萬美元的反向貸款。他們用2萬美元安裝了一個(gè)電梯，又把房子做了一些修繕，剩下的8.5萬美元存下來以備將來使用。

　　80歲的梅爾芭·喬尼斯終生都住在小鎮(zhèn)里，她知道自己可以靠親友的照顧生活，但是因?yàn)榛ü饬怂械耐诵莼?，她?duì)生活仍然有些擔(dān)心。她從HECM標(biāo)準(zhǔn)貸款項(xiàng)目中獲得了13.4萬美元貸款。她選擇了按月領(lǐng)取貸款的項(xiàng)目，每月能夠拿到925美元的“貸款退休金”。

　　子女還清貸款后還可繼承

　　在HECM項(xiàng)目中，有一項(xiàng)強(qiáng)制條件是申請(qǐng)者必須住在這套房屋中。

　　老人在世時(shí)，可以一直住在房子里。如果老人搬出，則需要還清反向貸款。

　　如果老人去世，房屋則收歸HUD所有，并由其出售房屋清償債務(wù)。盈余部分提供給老人的子女，不足部分由政府補(bǔ)足。

　　如果老人的子女希望繼承房產(chǎn)，則要還清銀行或者金融機(jī)構(gòu)支付給老人的反向貸款和利息。但許多情況下由于要支付高額稅費(fèi)，并且辦理手續(xù)費(fèi)時(shí)費(fèi)力，許多子女放棄了繼承權(quán)，住房由政府收回。

　　除了子女繼承的問題，這一項(xiàng)目推行多年來，也產(chǎn)生了一些問題，較主要的是利率太高。與其他貸款方式相比，這種模式的利率較高。辦理過程中申請(qǐng)人要繳納申請(qǐng)費(fèi)、登記費(fèi)、律師費(fèi)等政府收費(fèi)，這些錢將在金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款時(shí)扣除。此外，房屋修繕、水電、保險(xiǎn)和房屋定期估價(jià)等費(fèi)用也由房主自行負(fù)擔(dān)。

　　另外，這一項(xiàng)目往往需要政府補(bǔ)貼大量費(fèi)用，總額接近10億美元。較近聯(lián)邦政府出臺(tái)新的措施，宣布要加強(qiáng)對(duì)申請(qǐng)者的資格審查。

　　賣房住高端養(yǎng)老院也是選擇

　　由于“倒按揭”的養(yǎng)老計(jì)劃同樣存在一些問題，許多美國老人選擇將房子賣掉，覺得直接獲取大批現(xiàn)金更為實(shí)在。在一些高端而昂貴的養(yǎng)老院，許多老人都是賣了房子才得以入住。

　　在美國居住多年的華人小川曾經(jīng)去過家門口的高端養(yǎng)老院參觀。她介紹說：“我家附近的養(yǎng)老院很高端，全美連鎖，設(shè)施特別好，能夠?yàn)槔先颂峁┓浅ＹN心而周到的各種服務(wù)和陪護(hù)。價(jià)格當(dāng)然很貴，而且要求一次性付清，這筆錢差不多能購一所房子。很多老人用賣房子的錢住進(jìn)去，一直到去世。”

　　美國也有很多老人將自己的大房子出租，或者賣掉大房子，再換一個(gè)小房子，貼補(bǔ)家用，過上更為舒適的晚年。