在今年的“金九銀十”來(lái)臨之前，樓市在8月已經(jīng)呈現(xiàn)出超乎以往的熱度。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：8月，全國(guó)54城市新建住宅合計(jì)簽約套數(shù)達(dá)25.2萬(wàn)套，環(huán)比上漲6.4%。這也是較近4個(gè)月的較高點(diǎn)。

    不管是住宅成交，還是土地成交，今年的“金九銀十”無(wú)疑是在一片“漲”聲中拉開(kāi)序幕。在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)躁動(dòng)初起的同時(shí)，全國(guó)主要城市的整體房?jī)r(jià)也在持續(xù)上漲。

    值得注意的是，在一片普漲的態(tài)勢(shì)之下，溫州、蕪湖等城市卻要靠政策“松綁”來(lái)救市。而同時(shí)，鄭州、南京等城市還在進(jìn)一步收緊調(diào)控措施。樓市是否走到了十字路口？多地城市調(diào)控政策“一松一緊”的態(tài)勢(shì)意味著什么？

    中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年前8月，北京新建住宅(剔除保障房)合計(jì)簽約59039套，總建筑面積成交701萬(wàn)平方米，均為較近5年來(lái)的高點(diǎn)。

    根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究對(duì)今年8月北京百盤(pán)價(jià)格動(dòng)態(tài)調(diào)查結(jié)果顯示，100個(gè)樓盤(pán)中，僅有4個(gè)樓盤(pán)降價(jià)，降價(jià)項(xiàng)目多為尾盤(pán)出清。而在北京等地樓市出現(xiàn)價(jià)格上漲的同時(shí)，部分城市的調(diào)控政策卻出現(xiàn)了“一松一緊”的態(tài)勢(shì)。

    “中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)了事實(shí)上的冰火兩重天：一二線城市呈量?jī)r(jià)齊上漲，而三四線城市則出現(xiàn)了庫(kù)存積壓，賣(mài)地難。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在預(yù)計(jì)長(zhǎng)效機(jī)制暫不出臺(tái)的情況下，各地調(diào)控也將呈現(xiàn)兩級(jí)分化。

    新建商品住宅持續(xù)火爆

    “現(xiàn)在不找關(guān)系根本排不上號(hào)。”這是今年以來(lái)，記者在北京商品房市場(chǎng)聽(tīng)到較多的一句話。同時(shí)，多位業(yè)內(nèi)人士在同記者的閑聊中提到，周?chē)挠H戚朋友都在托關(guān)系購(gòu)房。“現(xiàn)在的狀況應(yīng)該說(shuō)是，大家一致對(duì)后市看漲。”一位開(kāi)發(fā)商人士稱。

    需求旺盛助推了成交火爆，加之難以緩解的供需矛盾，北京的“日光盤(pán)”更是頻頻出現(xiàn)。

    以中建國(guó)際港為例，7月推盤(pán)當(dāng)日共推出了1462套房源，但共有3813組購(gòu)房者參與搖號(hào)。中建國(guó)際港的熱銷(xiāo)僅僅只是一個(gè)開(kāi)始，7月中下旬以來(lái)，陸續(xù)有6個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)“日光”。

    根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究對(duì)今年8月北京百盤(pán)價(jià)格動(dòng)態(tài)調(diào)查結(jié)果顯示，100個(gè)樓盤(pán)中，僅有4個(gè)樓盤(pán)降價(jià)，降價(jià)項(xiàng)目多為尾盤(pán)出清。此外，34個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)價(jià)格上漲，較高漲幅高達(dá)25%。

    “新建商品住宅市場(chǎng)持續(xù)火爆的原因，一方面是具備購(gòu)房資格的需求依然龐大；另一方面，也與當(dāng)前的政策環(huán)境相關(guān)。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭對(duì)記者表示。

    “從當(dāng)前項(xiàng)目排號(hào)、預(yù)售的情況看，供需矛盾有加深的跡象。”如張旭所言，樓市供應(yīng)在8月份已經(jīng)出現(xiàn)了上漲，但對(duì)于需求旺盛的北京來(lái)說(shuō)，依然是“僧多粥少”。

    來(lái)自亞豪機(jī)構(gòu)的月度數(shù)據(jù)顯示，8月份北京開(kāi)盤(pán)的28個(gè)項(xiàng)目累計(jì)新增套數(shù)6503套，僅次于7月份7592套的供應(yīng)高峰。7、8月份北京樓市累計(jì)新增供量達(dá)1.4萬(wàn)套，已接近今年二季度1.7萬(wàn)套的推盤(pán)量。

    即便如此，從整體供需對(duì)比而言，8月份樓市供應(yīng)維持在6500套，而成交卻達(dá)8708套。“供應(yīng)的高位仍然不擋供需矛盾的加大，其根本原因在于房企與政府、房企與市場(chǎng)兩個(gè)矛盾的集中爆發(fā)。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，前兩年土地供應(yīng)的成色不足導(dǎo)致房企對(duì)土地極度渴求，土地市場(chǎng)的供需矛盾雖然在今年有所緩解，但短期內(nèi)仍然難以收效，直接導(dǎo)致了地價(jià)的飆升；另一方面，高地價(jià)托高了房?jī)r(jià)的上漲空間。

    地價(jià)高燒推高房?jī)r(jià)預(yù)期

    搶地潮的襲來(lái)直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

    8月22日，位于北京房山長(zhǎng)陽(yáng)的理工大學(xué)9號(hào)地被萬(wàn)年基業(yè)收入囊中。萬(wàn)年基業(yè)以15.74億元總價(jià)加上配建4.2萬(wàn)平方米限價(jià)房創(chuàng)房山區(qū)域新地王，溢價(jià)達(dá)49.9%。至此，房山樓面價(jià)突破2萬(wàn)元，“面粉”價(jià)趕超“面包”價(jià)的情況再次出現(xiàn)。

    “房山都要賣(mài)到3萬(wàn)元了，其他區(qū)域怎么可能不漲。”北京一位開(kāi)發(fā)商告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，該公司即將在9月入市的項(xiàng)目此前預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售價(jià)格一直保持在3.5萬(wàn)元/平方米，但房山拍地之后，也在醞釀漲價(jià)。

    地價(jià)高燒的不僅是北京。8月26~28日，廣州、廈門(mén)、上海多宗地塊成交，溢價(jià)均超過(guò)了100%，較高達(dá)到185%。

    易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年8月，10個(gè)典型城市土地出讓金收入為811.6億元，與2012年同期相比增長(zhǎng)近1.5倍，較2011年同期增長(zhǎng)31.3%。

    購(gòu)地金額居高不下反映的是今年以來(lái)房企資金面的寬裕。7月份10家標(biāo)桿房企權(quán)益購(gòu)地金額412億元，為2009年以來(lái)的第三高位，僅次于2009年9月的434億元和12月的473億元。

    “如果下半年房地產(chǎn)政策面依然維持現(xiàn)狀，標(biāo)桿房企量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭將繼續(xù)保持。土地市場(chǎng)方面，一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊仍將是標(biāo)桿房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。”張大偉表示，房企對(duì)后市集體看多，對(duì)土地的渴求。從整體市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，土地作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的先進(jìn)原料，高地價(jià)明顯刺激房?jī)r(jià)上漲。“爭(zhēng)搶激烈的土地市場(chǎng)會(huì)很快將價(jià)格信息傳遞到住宅交易市場(chǎng)，樓市房?jī)r(jià)在‘金九銀十’依然將維持上漲的趨勢(shì)。”

    樓市爆發(fā)周期或近尾聲

    在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)“高燒不退”的同時(shí)，全國(guó)主要城市的整體房?jī)r(jià)也是持續(xù)上漲。

    中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2013年8月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，是自2012年6月以來(lái)連續(xù)第15個(gè)月環(huán)比上漲，其中71個(gè)城市環(huán)比上漲，29個(gè)城市環(huán)比下跌。

    而在多地樓市出現(xiàn)價(jià)格上漲的同時(shí)，部分城市的調(diào)控政策卻出現(xiàn)了“一松一緊”的態(tài)勢(shì)。其中，溫州、蕪湖通過(guò)調(diào)整了限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)、增加住房補(bǔ)貼來(lái)緩解政策調(diào)控，而鄭州、南京則進(jìn)一步收緊了調(diào)控政策。

    “中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)了事實(shí)上的冰火兩重天：一二線城市量?jī)r(jià)齊上漲，而三四線城市則出現(xiàn)了庫(kù)存積壓，賣(mài)地難。”張大偉分析認(rèn)為。

    對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉指出，8月以來(lái)，為落實(shí)“進(jìn)一步降低自住型改善型商品住房?jī)r(jià)格”的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，緩解供求矛盾，北京已部署安排相關(guān)部門(mén)抓緊研究推進(jìn)自住型商品住房供地和相關(guān)政策。

    “從政府而言，調(diào)控方向有所轉(zhuǎn)變，形成了符合以下市場(chǎng)特征的長(zhǎng)效機(jī)制：低端有保障、中端有支撐、高端有市場(chǎng)。”胡景暉表示，去年以來(lái)，北京通過(guò)預(yù)售證發(fā)放來(lái)控制房?jī)r(jià)，效果并不明顯。然而，2010年在房山中鐵建國(guó)際城項(xiàng)目也曾經(jīng)有過(guò)“限價(jià)”的試點(diǎn)，控制房?jī)r(jià)效果明顯。因此，將限價(jià)的步驟延展至土地出讓階段，也是控制房?jī)r(jià)的有力途徑。

    “不論是從城市協(xié)調(diào)發(fā)展的角度、城鎮(zhèn)化推進(jìn)的角度，還是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的目的，都需要抑制現(xiàn)在瘋漲的一二線城市價(jià)格。”張大偉指出，經(jīng)濟(jì)逐漸平穩(wěn)，調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)基本醞釀完成，樓市的爆發(fā)周期已經(jīng)接近尾聲。

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