今年1月24日,北京市十四屆人大一次會(huì)議舉行“城市精細(xì)化管理”發(fā)布會(huì),北京市住建委委員、新聞發(fā)言人秦海翔在發(fā)布會(huì)上表示,今年北京房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是希望能夠保持房屋交易量的穩(wěn)定,交易價(jià)格的穩(wěn)定。

　　從北京房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)發(fā)布到現(xiàn)在，時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了半年多。面對(duì)“噌噌”上漲的房?jī)r(jià)，今年北京房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)面臨巨大壓力，恐將難以實(shí)現(xiàn)。

　　年初在全國(guó)各地紛紛制定房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)時(shí)，多數(shù)城市制定的目標(biāo)是房?jī)r(jià)漲幅低于人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)。比多數(shù)城市制定的目標(biāo)更加嚴(yán)格，北京定出了維穩(wěn)的目標(biāo)，即房屋交易量的穩(wěn)定,交易價(jià)格的穩(wěn)定。雖然這一目標(biāo)沒(méi)有量化，但字面意義上理解應(yīng)該是與去年的房?jī)r(jià)持平。而且從之后出臺(tái)的“國(guó)五條”北京細(xì)則中也明確提出了新盤(pán)申報(bào)價(jià)不能超過(guò)之前售價(jià)的要求。由此可見(jiàn)，北京房?jī)r(jià)調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)該是今年的房?jī)r(jià)不超過(guò)去年房?jī)r(jià)。在樓市調(diào)控目標(biāo)公布之時(shí)就有很多市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)這一目標(biāo)實(shí)現(xiàn)難度較大，從這半年多的市場(chǎng)成交情況來(lái)看，如果下半年樓市不出現(xiàn)拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)必定無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

　　頭先，2012年北京房地產(chǎn)一手商品住宅成交面積同比大幅增長(zhǎng)51%,根據(jù)“量為價(jià)先”的行業(yè)特性,2013年開(kāi)發(fā)商降價(jià)出貨的概率較低。

　　其次，在市場(chǎng)強(qiáng)烈回暖的2012年,北京住宅類土地成交先抑后揚(yáng),但與前兩年相比依然較為低迷,全年共成交住宅類土地37宗,土地成交建筑面積609萬(wàn)平方米,比2011年下降35%,土地出讓金395億元,下降17%。成交下降的主要原因在于土地供應(yīng)的緊缺,2012年住宅類土地共推出41塊,規(guī)劃建筑面積626萬(wàn)平方米,同比下降了53%,僅完成供地計(jì)劃的31%。由于住宅類土地推出面積連續(xù)三年下降,成交面積也連續(xù)三年下滑,但樓面均價(jià)與溢價(jià)率隨著開(kāi)發(fā)商預(yù)期向好在2012年觸底反彈。土地出讓連續(xù)三年下滑帶來(lái)的影響正在逐步顯現(xiàn),新增商品房供應(yīng)亦面臨壓力。需求高位而供給下降,2013年北京房?jī)r(jià)必然面臨較大的上漲壓力。

　　更為嚴(yán)重的是到目前來(lái)看，北京樓市的供需矛盾已經(jīng)十分明顯，表現(xiàn)為在銷售量下降的同時(shí)，房?jī)r(jià)卻在上漲。正常情況下，房?jī)r(jià)與銷售量是正相關(guān)的。也就是說(shuō)，銷量上漲，房?jī)r(jià)才會(huì)上漲；銷量下降，房?jī)r(jià)則下跌。但是在供需已經(jīng)嚴(yán)重失衡的市場(chǎng)，這一規(guī)律也就失效了。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京樓市的供需比已由去年的0.78降至如今的0.49。由此可見(jiàn)，相對(duì)于需求量，樓市供應(yīng)量正在減少。這不僅將造成市場(chǎng)供應(yīng)緊張，短時(shí)間內(nèi)可能放大供需矛盾，引發(fā)恐慌性“搶房”，使房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲。

　　除了北京房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)外，很多城市完成今年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)都出現(xiàn)了較大困難。除北京和上海外，大部分城市都將今年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)定為漲幅低于人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度。根據(jù)今年上半年一線城市房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北上廣深上半年同比漲幅均超過(guò)8%，大部分城市超過(guò)了7%。據(jù)此預(yù)測(cè)，全年總體同比增幅將超過(guò)10%。不僅北京，很多城市今年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)都將落空。

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